고종완의 2월 셋째주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”
고종완의 2월 셋째주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”
  • 고종완 RE멤버스 대표
  • 승인 2012.02.19 19:08
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1) 매매시장 약보합, 전세시장은 강보합세가 지속되고 있습니다.

부동산1번지의 발표에 따르면 이번 주 아파트 매매시장은 강남권재건축단지가 하락을 주도하는 가운데, 서울 -0.04%, 경기 -0.02%, 인천 -0.05%가 각각 하락하였습니다. 서울지역은 양천구, 영등포구, 강남구, 서대문구의 하락폭이 비교적 컸습니다. 경기도는 동두천, 과천, 김포, 고양지역이 내리는 가운데 하남지역만 유독 상승한 것으로 나타났습니다.

반면에, 전세시장은 서울 0.04%, 경기 0.01%, 인천보합등 전반적으로 소폭 상승하였습니다. 서울은 금천구, 구로구, 동대문구, 서대문구의 전세 값이 비교적 많이 올랐으며 경기도는 동두천, 의왕지역이 올랐고 인천은 보합을 유지하였습니다.

이상을 정리하면 이번 주는 서울은 뉴타운 원점재검토, 재건축단지 소형평형확대라는 새로운 서울부동산정책의 쇼크로 부동산 시장은 대혼란에 빠지는 모습입니다.

전세시장도 물수능여파로 강남권 학군이전수요가 감소하고 수요자들이 미리 경기도등으로 집을 옮기는 등의 수요분산으로 봄 이사철 성수기가 시작되었음에도 전세 값이 안정세를 보이고 있습니다.

요컨대, 박원순 시장효과가 시장에 직접적인 충격을 미치는 가운데, 주택거래량도 예년의 1/3수준으로 감소하고 있어서 당분가 매매가의 약세, 전세 값이 강세현상은 지속될 것으로 예상됩니다.

2) 서울시 주택정책을 둘러싸고 국토부와 서울시가 정면충돌, 긴장감이 고조되고 있습니다.

서울시의 뉴타운 구조조정 전략과 재건축단지의 소형주택 비율 50%확대라는 정책변경으로 인해 서울지역의 부동산 시장은 대혼란에 빠지고 급기야 이를 보다 못한 권도엽 국토부장관께서 서울시의 신정책을 정면으로 비판하고 나서면서 시장의 불안감과 불확실성은 더욱 커지고 있는 양상입니다.

국토부와 서울시의 쟁점은 크게 2가지로서 첫째, 뉴타운지구의 절반정도가 지구 해제될 경우 주택공급부족으로 인해 2~3년 후에는 집값이 다시 불안해질 여지가 커진다는 국토부의 지적에 대해 서울시는 서울시의 인구정체, 가구증가율의 미미 등을 이유로 큰 문제가 없다는 입장이 충돌하고 있습니다.

둘째, 개포주공단지의 사례에서 보듯이 기존가구수의 50%정도를 60㎡이하의 소형으로 건설하라는 서울시 도시계획위원회의 권고에 대해 국토부와 강남구청은 중산층 주택의 외면, 사유재산권침해, 주민반발 등을 이유로 반대하고 있습니다.

이에 따라 부동산시장은 거래두절, 가격하락이라는 패닉상태에 빠졌다고 해도 과언이 아닙니다.

서울시의 향후 10년간의 주택수요예측은 국토부(7만5천 가구)와 서울시(2만2천 가구)가 제각각으로 정밀한 분석이 요구되지만 과거 공급물량을 근거로 살펴보면 연 4~5만가구정도로 추정됩니다.

그리고 주택정책의 목표가 서민주거복지향상과 시장안정에 있음을 감안하고 공공성(소형주택공급확대)과 사유재산권 침해의 최소화라는 정책의 형평성성측면에서 볼 때 국토부와 서울시, 서울시와 주민 모두 충분한 소통을 통해 원만한 해결점을 찾는 데 노력해야 합니다.

재건축소유자와 주민역시 서울시민인 만큼, 재건축추진이 올 스톱되는 불상사는 서울시의 미래를 위해 막아야 합니다. 선거철을 맞아 양측모두 과도한 정치논리는 배제하고 주택정책을 삶의 질 향상과 도시경쟁력강화차원에서 멀리보고 추진해야 국민들의 지지를 받을 것입니다.

3) 부동산소비심리지수(CSI)가 5개월 만에 상승, 긍정적 신호를 보내고 있습니다.

국토연구원이 발표하는 지난 1월 부동산소비심리지수가 전월보다 4.4포인트 상승한 109.1을 기록하였습니다. 부동산 소비심리지수는 일반가구 6400가구와 중개업자 2240개 업소를 대상으로 조사하며, 95미만은 하강, 95~115는 보합, 115이상은 상승국면을 예고합니다.

지역별로 살펴보면 서울 106.3, 수도권104.4 , 경기도 104.3로 보합을 나타낸 반면에 대구 121.8, 울산121.4, 강원도 121, 광주 121, 충남 120으로 상승을 점치고 있습니다.

유형별로는 매매시장 100.9, 전세시장은 116.7로서 당분간 매매 값은 보합세를 보이겠지만 전세 값은 상승세가 지속될 것으로 전망됩니다.

한편, 국내부동산시장이 장기침체를 지속하고 있는 가운데, 세계적 투자은행인 골드만삭스는 국내부동산시장 전망 자료를 통해 한국은 올 3분기이후 점진적 회복세를 나타낼 것으로 예측하여 관심을 끌고 있습니다. 한국은 2030년까지 인구가 지속적으로 증가하고 글로벌경기침체, 미분양감소, 양적완화 및 유동성증가, 규제완화정책 등의 영향으로 올 하반기 이후엔 시장흐름이 달라질 수 있다는 점을 근거로 들고 있습니다.

외국계의 예측자료인 만큼, 객관성면에서 그리고 국내 연구기관 및 대다수 전문가의 의견과 맥을 같이하고 있어서 주목됩니다./

 
고종완 RE멤버스 대표이사는 건국대학교 행정대학원 부동산학과를 졸업하고, 고려대, 성균관대, 건국대 등에서 대학강사로 활동하고 있다. 고종완 대표는 철저한 현장 중심의 살아있는 강연으로 유명하며, 폭넓은 지지층을 확보하고 있는 전문 컨설턴트이다. 현재는 서울디지털대학교 부동산학과 특임교수로 활동하면서 후대양성에 힘쓰고 있는 부동산 멘토이기도 하다./



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