법원경매는 투자성이 높은 만큼 권리하자 등의 위험 부담 또한 크다. 따라서 어설픈 경매지식과 몇 번의 입찰 경험으로 섣불리 투자여부를 판단하고 결정하는 것은 매우 위험하다.
1)경매절차를 잘 이해하고 경매변수에 대비하라.
경매는 변수가 매우 많다. 낙찰을 받고도 중간에 경매가 취소, 변경, 연기될 충분한 가능성이 있고, 세입자의 항고, 인도명령 지연, 명도소송, 강제집행 등으로 인해 경매절차 가 짧게는 2~3개월, 길게는 1년까지도 지연될 수 있다.
2)임장에 목숨을 걸어라.
물건검색을 하여 관심 있는 물건을 찾았다면 반드시 현장을 답사해 법원공고나 입찰정보지상의 정보와 일치하는지의 여부와 물건의 하자 여부를 면밀히 분석해야 한다. 그리고 입찰을 하기로 결정을 하였다면 집행관이 조사 보고한 “현황평가서”와 감정 평가사가 감정한 “감정평가서”를 첨부하고 필요서류(토지대장, 건축물대장, 토지이용계획 확인원, 등기부등본)도 발급 받아 일치하는지 검토한 후 자신만의 요약노트를 만들어 또다시 현장을 방문해야 하는데 이때는 입찰 예정물건 2km 이상 떨어진 곳에서부터 원을 그리며 주변 지역을 자세히 살펴보아야한다.
3)감정평가사의 감정가를 재감정하라.
많은 이들은 경매물건은 무조건 싸게 사는 줄 아는데 정답은 아니다. 몇 년 전만 해도 경매 물건이 일반 매매보다 싸게 구입하는 비율이 높지만 요즘은 개발여부와 입지에 따라 또는 시세 파악을 잘못하여 일반 매매로 구입하는 것보다 비싸게 구입하는 경우도 종종 있다. 또한 초보자들은 감정평가사가 감정한 금액을 믿고 그 금액보다 많이 떨어진 물건을 찾으면 기대치를 많이 가지게 되어 낙찰 받을 금액을 책정할 때 감정가에서 얼마만큼 싸게 낙찰을 받으려 하지만 경매를 많이 해보신 고수들은 감정평가사의 감정은 믿지 않고 자신들이 직접 물건지에 가서 현재가치와 미래가치를 면밀히 조사한 다음 현재 시세 보다 무조건 싸게(급매) 입찰을 한다.
4)입찰 장에서 사소한 실수에 주의해라.
입찰 서류의 미비 또는 기재 잘못, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰 시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소된다. 입찰 장에서 사소한 실수에 주의하고 당일법정에서 집행관의 안내를 주의 깊게 듣고 응찰해야 한다. 또한 입찰당일 경쟁을 의식해 자칫 높은 가격을 써낼 수 있다. 입찰 장 분위기에 휩쓸리지 않도록 본인의 마음을 추려 후회하는 일이 없어야 한다.
5)보이지 않는 함정을 주의해야 한다.
요즘 법원경매 사이트가 너무 잘되어 있어서 적은 돈을 투자하거나 아니면 무료로 경매정보를 얻을 수 있는데 꼭 내가 직접 확인해야 할 것은 등기부에 나와 있는 권리와 세입자의 전입여부를 동사무소에 가서 확인해 보아야 한다. 그러면 어느 정도 권리에 관하여는 안심을 할 수 있지만 각종 부동산 서류를 통해서도 도저히 파악이 안 되는 것이 있다. 법정지상권, 분묘기지권, 유치권 등이 그런 것이다. 이는 권리의 순위에 상관없이 낙찰 이후에도 말소되지 않으며 경락인의 부담으로 남는다. 또한 미납관리비여부도 반드시 파악해야 한다. 미납된 관리비는 통상적으로 경락인이 부담하여야 하는 경우가 많다.
6) 무조건 장기투자다.
단타는 부동산투자에 어울리지 않습니다. 특히 부동산 투자에 익숙하지 않은 상태에서는 더욱더 장기투자를 선호해야 합니다. 부동산은 앞으로 어떻게 개발하겠다는 장기계획이 어느 정도 시중에 알려져 있습니다.
다만 장기투자를 요하기 때문에 그 효과가 당장 나타나지는 않지만, 어느 순간 투자하려는 주 세력이 나타나기만 하면 상승하게 됩니다. 그러나 그 상승시점을 잡기란 무척이나 힘들며, 막대한 자금 또한 필요하기 때문에 개미 투자자라면 미리 들어가서 자리 잡는 방법밖에는 없습니다. 남들이 뭐라 하던지 나는 이 부동산과 평생을 함께 하겠다는 각오로 투자에 임하셔야 성공합니다.
7) 부동산중개업소는 가장 늦게 찾아가라.
경매에 전적으로 매진하시려면 신문과 인터넷 등으로 정보를 계속 습득하시고, 발품을 충분히 팔아 임장을 많이 다니셔야 하는데, 그 지역 그 경매물건에 대해서 훤히 안다고 생각될 때까지 계속 방문하셔야 됩니다.
그리고 절대 그 지역을 어느 정도 파악하기 전에는 부동산중개업소에는 가지 마세요. 간단한 질문은 유선 상으로도 물어보시고 충분한 정보를 얻고 난 후에야 부동산 중개업소를 방문 하셔야 합니다, 많은 초보자들이 경매에 실패하는 이유 중 제일 큰 것은 부동산에서 알려준 달콤한 이야기에 빠져 무지개 꿈을 꾸게 되고 그래서 현실은 직시하지 않은 채 너무 높은 금액으로 입찰을 합니다. 그렇게 써낸 금액으로 낙찰 받고 난후에야 현실과 무지개꿈과의 거리의 한계에 부딪쳐 입찰 금을 포기하는 가슴 아픈 사례가 너무 많습니다.
8) 지렛대 효과를 활용하라
“잔금대출”은 경매를 통하여 성공할 수 있는 제일 큰 매력이다. 일반 대출은 20%~40% 정도 나오지 않지만 경매는 60%~80%까지도 가능하다. 그러므로 목돈이 적은 사람들은 경매를 통하여 내 집 마련을 하시거나 투자계획을 세워 보시길 바랍니다. 제 주의에는 경매를 낙찰 받아 잔금대출을 이용하여 크게 성공하신 분들이 많이 계십니다. 단, 주의할 점은 잔금대출이 안 나오는 물건도 있기에 입찰을 결정하기 전에 대출해주는 곳에 미리 꼭 알아보시기 바랍니다.(선순위 임차인, 유치권신고, 지분경매 등)
9) 나 자신을 믿어라.
경매에 입문하셨다면 이제 수익이 많은 물건을 낙찰 받아야 합니다. 그러기 위해서는 절대 귀가 가벼워서는 성공하기 힘듭니다. 물론 가벼워 때론 성공하기도 합니다만, 대부분은 실패합니다. 정보습득에서 투자하기까지 철저히 객관적으로 분석하십시오. 내가 직접 발품을 팔아가며, 누구보다 이 부동산에 대하여는 내가 많이 알고 있다는 자신감이 충만한 상태에서 입찰을 하기로 마음먹었다면, 자기 자신을 믿고 입찰하십시오.
경매 시장에서 성공하신 분들은 이렇게 자신을 믿고 과감하게 자신이 정한 가격에 소신껏 입찰을 하신 분들이랍니다. 만약 떨어지면 어떻습니까? 그 경험이 모이고 모여 나중엔 더 큰 수익으로 보답할 것입니다./
