고종완의 “3월 첫째 주 국내외 부동산시장의 현재와 미래”
고종완의 “3월 첫째 주 국내외 부동산시장의 현재와 미래”
  • 고종완 RE멤버스 대표
  • 승인 2012.03.05 07:33
  • 댓글 3
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1) 수도권은 매매시장하락, 전세금 상승현상이 지속되고 있습니다.

부동산1번지의 발표에 따르면 이번 주 아파트 매매시장은 강남권 재건축이 0.07% 하락하는 등 서울 0.03%, 경기 0.02%, 인천 0.02%가 각각 내렸고 수도권 전체로는 0.02%가 하락하였습니다. 서울시는 마포구 0.12%, 광진구 0.11%, 강남구 0.09%가 하락을 주도하였으며 경기도는 군포가 상승한 가운데 안양, 과천, 고양 등이 하락하였습니다.

반면에, 전세시장은 서울 0.03%, 경기 0.02% 오르는 등 전반적으로 소폭 상승하였습니다. 서울은 도봉구, 노원구, 중랑구, 서대문구, 강서구등이 전세 값을 견인하였습니다.

경기도는 용인, 수원, 구리, 성남지역의 전세금이 상승한 가운데 안양은 나 홀로 하락하였습니다.

3월은 이사철의 정점으로서 전세가격의 상승폭이 좀 더 커질 가능성이 높습니다.다행히 강남권의 전세시장은 안정세로서 올해는 작년에 비해 전세난의 재발가능성은 낮아 보입니다만 불안 요인은 여전히 현재 진행형으로 안심하기에는 이르다는 판단입니다.

한편, 부동산 1번지의 발표 자료에 따르면 서울 강남은 수도권의 버블세븐지역의 집값이 3.3㎡당 지난 2007년 최고치인 2262만원을 기록후 2천만원이하로 계속 추락하면서 부동산시장도 하강국면을 지속하고 있습니다. 예컨대, 강남구는 3651만원에서 3287만원, 분당은 1875만원에서 1600만원으로 급락하였습니다.

강남재건축은 더욱 심각한 상황으로, 박원순 시장 출범 후 재건축 시가총액이 2조3천억 원 증발하였습니다. 버블세븐지역의 대형고가 주택가격과 재건축집값의 회복조짐이 나타나야 수도권의 회복신호도 출현할 것으로 예상됩니다.

2) 오피스텔은 수도권의 신규분양물량을 ‘임대주택사업자’로 등록 전략이 가장 유리합니다.

최근 2~3년간 오피스텔분양이 봇물을 이루는 가운데 이제 오피스텔투자도 옥석구분시대가 도래하고 있습니다. 1~2인 가구증가 및 고령화 사회에다 저금리기조로 인해 수익형부동산에 대한 관심이 증가하면서 오피스텔의 인기가 도시형주택과 함께 상한가를 달리고 있습니다. 특히, 작년 8.18대책에서 오피스텔도 임대주택사업자등록대상으로 허용되고 각종 세제혜택이 주어지면서 오피스텔은 한동안 투자의 중심에 놓일 것으로 예상됩니다.

첫째, 오피스텔투자의 유망지역으로는 이미 공급과잉신호가 나타나고 임대수익률도 5%내외에 불과한 강남은 서울지역보다는 수원광교, 인천구도심등 수도권과 지방 대도시투자가 비교적 유리해 보입니다. 왜냐하면 분양가가 저렴하고 임대수요가 풍부한 지역을 선택해야 고수익이 가능하기 때문입니다.

둘째, 오피스텔의 입지는 도심권, 역세권, 대학상권등이 적합하며 베드타운보다는 직주근접, 자족도시, 주거와 상업이 혼재된 복합타운지역이 비교적 좋습니다. 예컨대, 인천지역의 경우 분양가가 비싼 송도, 청라등 신도시보다는 주안역, 시청역등 구도심권이 다소 유리합니다.

셋째, 신규분양을 받은 오피스텔은 임대주택사업자로 등록할 경우 취득세와 재산세, 종부세, 소득세, 양도세 등 각종세금을 면제 혹은 감면받을 수 있어서 상대적으로 임대수익률이 높은 편입니다. 예컨대 오피스텔의 일반임대사업자의 임대수익률(4.4%~5.1%)에 비해 임대주택사업자의 수익률은 1~2% 정도 높을 것으로 추정됩니다.

3) 2012 토지시장은 불황기에도 상승행진이 예상됩니다.

국토해양부의 발표 자료에 따르면 올해 1월 1일 기준 전국의 공시지가는 평균 3.14% 상승한 것으로 나타났습니다.

상승률 1위는 거제시로서 거가대교개통, 관광지 개발, 조선업 호황 등 호재가 작용하였으며 동계 올림픽개최지인 평창, 연기군과 세종신도시 그리고 도청이전이 예정된 경북예천군과 강원 화천군 등이 가장 많이 올랐습니다.

전국에서 가장 땅값이 비싼 표준지는 서울 충무로 1가 24-2번지의 네이쳐리퍼블릭(화장품) 토지로 1㎡당 6500만원(3,3㎡당 2억1450만원)으로 작년보다 4.3% 상승하였습니다.

따라서 2011년도 토지시장은 도심권 상업용지의 땅값상승폭이 비교적 컸으며 전국의 개발예정지역을 중심으로 수도권 및 도심권 토지가격상승추세는 올해도 이어질 것으로 전망됩니다.

토지는 원재료에 해당되므로, 토지가격의 상승은 부동산경기의 회복여부를 나타내는 주요지표로 활용됩니다./

고종완 RE멤버스 대표이사, 고고자산관리 대표이사 겸 건국부동산경제연구소 소장은 건국대학교 행정대학원 부동산학과 졸업, 한양대 도시대학원 박사과정을 수료하고 고려대, 성균관대 건국대 등의 대학원 최고경영자과정 강사로 활동하고 있다, 고종완 대표는 철저한 현장 중심의 살아있는 강연으로 유명하며 폭넓은 지지층을 확보하고 있는 전문 컨설턴트다. 현재는 서울디지털대학교 부동산학과 특임교수로 활동하면서 후대양성에 힘쓰고 있는 부동산멘토이기도 하다.
고종완 RE멤버스 대표이사, 고고자산관리 대표이사 겸 건국부동산경제연구소 소장은 건국대학교 행정대학원 부동산학과 졸업, 한양대 도시대학원 박사과정을 수료하고 고려대, 성균관대 건국대 등의 대학원 최고경영자과정 강사로 활동하고 있다, 고종완 대표는 철저한 현장 중심의 살아있는 강연으로 유명하며 폭넓은 지지층을 확보하고 있는 전문 컨설턴트다. 현재는 서울디지털대학교 부동산학과 특임교수로 활동하면서 후대양성에 힘쓰고 있는 부동산멘토이기도 하다.


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