최소 1년 소요, 세입자, 미동의자 이주 가장 늦어
‘일간 리웍스리포트’가 재건축·재개발사업지 대상 관리처분인가 이후 착공까지의 기간을 서울시 자료를 토대로 전화설문조사를 한 결과 통상 이주기간은 6개월(짧을 경우 3개월)을 책정하지만 실제 이주가 완료되는 시점, 즉 착공이 이뤄지는 시점은 그 보다 최소 1.5배 또는 2배가 넘는 기간이 소요되고 있는 것으로 나타났다.
조합원 및 세입자 이주는 이주기간 내에 80% 이상이 정상이주를 한다. 하지만 이 인원이 이주를 했다고 착공을 할 수 있는 것은 아니다. 100% 이주가 완료되어야 비로소 착공에 임할 수 있고, 일반분양이 가능하다.
나머지 20~10%의 이주하지 않는 대상은 세입자이거나 조합 미동의자가 큰 비중을 차지하는 것으로 나타났다.
세입자 중에서 특히 상가세입자의 경우 입주 당시 상가권리금을 주고 들어왔다는 이유로 더욱 이주는 늦어지게 마련이며, 미동의자는 조합사업 자체를 반대하고 있어 이주를 지연시키는 경우가 많다.
그렇다면 이주는 실제 얼마나 걸릴까. 통상 관리처분인가 이후 2~3개월 내 이주가 시작된다. 개인 사정으로 그 전에 조합원이 이주비를 대여 받고 이주하는 경우도 있으나 그 비중은 많지 않다.
◆조합원 이주 실상…1년 넘는 것이기본
조합원이주는 관리처분인가를 얻은 후 즉시 시작되는 경우도 있지만 갖가지 서류 등을 준비하는 기간을 감안할 경우 2~3개월 후에 시작된다.
통상 조합에서는 조합원 이주를 짧게는 3개월 길게는 6개월을 책정하지만 실제 이 기간 내 이주가 완료되는 경우는 드물다. 사업면적이 작고 조합원 수가 적을 경우 조합은 3개월을 책정하며, 많을 경우에는 6개월을 책정한다. 반면 서울시 자료를 토대로 전화설문을 했을 때의 반응은 끝까지 이주를 하지 않고 남아 있는, 일명 버티는 사람들로 인해 1년 이상 늦어지는 경우가 다반사다.
이러한 유형을 분류할 때 조합에 동의한 조합원의 비중은 많지 않은 것으로 나타났다. 특별한 사정이 없는 한 조합사업의 빠른 추진을 바라는 조합원은 이주도 조합이 설정한 기간에 맞춰 이주를 한다.
그러나 미동의자의 경우는 다르다. 조합사업 자체를 반대하고 있고, 그 조합에 불만을 가지는 소유자는 당연 이주를 차일피일 미루기 십상이다.
또, 상가 세입자의 경우 권리금 문제가 해결되지 않아 이주는 더욱 늦춰지게 마련이다.
사업의 유형별로 보면 크게 재건축사업과 재개발사업으로 나뉜다. 재개발사업에서는 구역의 특성상 단독주택과 다가구가 많다. 이 때문에 소유자보다 세입자 수가 2배가 넘는 경우도 다반사다. 종로구의 ‘ㅇ’재개발구역의 소유자는 300여명 남짓이지만 세입자 수는 그 두 배가 넘는 650여명에 달한다. 또 성동구의 ‘ㅅ’재개발구역은 조합원 850여명에 세입자는 1500여명이 넘는 것으로 파악되고 있다. 하지만 파악한 수보다 더 많은 수의 세입자가 거주하는 것으로 우려돼 그 이주에 어려움이 예상되고 있다.
재건축의 경우 세입자에 대한 주거이전비가 책정되지 않기 때문에 조합에서도 세입자 현황파악에 업무비중을 크게 두지 않는 것으로 나타났다. 공동주택 재건축일 경우는 다소 파악이 쉽겠으나 단독주택 재건축은 그 형태가 재개발지역과 크게 다르지 않아 단독주택이나 다가구 등에 거주하는 세입자 파악에 어려움을 호소했다. 단독주택의 경우도 불법으로 가건물을 설치하여 세를 놓는 경우도 있으며, 주택 내부의 예상치도 못 한 통로 속에 방이 만들어져 세 든 경우도 있어 역시 쉽지 않다는 것이 업계 관계자의 말이다. 다가구 또한 한 집에 많은 세입자가 살고 있어 그 파악이 쉽지 않다. 또 전전세(전세입자가 다시 전세를 내는 경우)에 다시 세를 내는 경우도 있고, 확정일자 등에 표기되지 않은 사람이 사는 경우도 있어 이 역시 파악에 난항을 겪는 경우가 많다.
◆거주자 경제수준 낮을수록 이주 어려워
이주에 어려움을 겪는 경우의 상당 조합이 사업성이 낮거나 소유자 또는 세입자 등 거주자의 경제수준이 낮을수록 이주에 소요되는 기간은 길어지는 것으로 나타났다.
강남의 중층아파트의 경우 거주자의 경제적 수준이 비교적 높아 이주하지 않고 버티는 경우는 강북지역에 비해 많지 않은 것으로 나타났다. 통상 전용 60제곱미터 이상에 거주하는 강남지역 아파트 소유자 또는 세입자는 학력수준과 경제력 등에서 불편함이 없어 이주도 원활하게 진행되는 것으로 파악된다.
하지만 경제수준이 낮은 극 서민층이 사는 재개발현장이나 단독주택재건축 현장의 사정은 다르다. 현장조사에 어려움을 겪으며, 누가 사는지 또 이름 무언지 등을 파악하기 쉽지 않다. 또한 주소지는 등록되어 있지만 어디에 사는지가 파악되지 않아 최종 명도소송에 난제를 안고 있다.
이렇듯 가장 많은 사업비가 소요되는 조합원 이주시점에 조합은 겪어보지 않은 일이라 등한시 하는 경우가 많아 사업비 증가는 눈덩이처럼 커질 수 있다.
이에 대해 한 이주컨설팅 전문 담당 이사는 “경험이 없는 상황에서 예견하기란 쉽지 않은 일이기 때문에 조합이 뒤늦게 후회하는 경우가 많다”며 “사업지 내의 거주자 현황파악은 무엇보다 중요한 문제다”고 말했다.
완전한 현황파악이 되어야 거주이전가처분 등 법적 절차를 미리 취해놓을 수 있으며, 명도에 대한 준비도 미리미리 밟을 수 있기 때문이다. 이렇게 사전의 준비가 이뤄진다면 1개월에 많게는 수십억 원이 발생하는 이주 지연이자를 최소화 시킬 수 있다는 것이 전문가의 설명이다./