아파트 공유 지분 소유권 인정 ‘자주’인지 ‘타주’인지
소유의사입증 책임 점유취득시효 주장자가 입증해야
그렇다면, 재건축 대상 아파트의 경우 20년 간 자기 지분 외에 추가로 땅을 점유하고 있었다면 이를 자기 소유로 인정해야 하는가의 문제가 남는다. 재건축 대상아파트는 통상 20~30년 이상 경과한 아파트로 준공이후 본인 소유의 대지 지분 외에 더 많은 부분을 사용·수익하고 있었을 때, 재건축사업 시 추가로 점유하던 땅을 본인 소유라고 주장할 수 있는가가 숙제로 남는다.
법에서는 이를 ‘자주점유’인지 ‘타주점유’인지로 구분한다. 즉, 자주점유는 본인 소유의 땅이 아닐지라도 소유의 의사로서 점유하고 있는 상태를 말하며, 타주점유는 소유의 의사없이 점유하는 것을 일컫는다.
지난 97년에 있은 대법원 판례에서는 바로 이런 자주점유 인지 타주점유인지를 엄격히 따져 점유취득시효 인정 여부를 판가름하고 있다.
◆192평, 시가 134억 원의 무단점유상태를 20년 간 평온했다하여 본인 소유라 주장
서울시 서초구 서초동에 소재한 서초우성2차아파트재건축은 아파트 내 속한 부지인 상가부지에 대해 공유물분할 소송 등으로 인해 사업에 난항을 걷고 있다.
서초우성2차아파트재건축은 대지면적 2만6145㎡에 총 403세대 6개동 13층으로 이뤄진 재건축대상아파트로 지난 2010년 8월에 조합설립인가를 받았다. 인근 우성3차아파트는 2010년 12월에 조합설립을 인가받고 현재 사업시행인가를 서초구청에 신청한 상태지만 이곳 우성2차는 조합을 먼저 설립하고도 아직까지 사업인가 신청을 하지 못하고 있다.
이곳 우성2차아파트재건축의 가장 큰 난항으로 지적되는 것은 단지 내 상가문제가 해결되지 않아서이다. 상가부지는 전체가 1명의 소유자로 현재 ‘○○저축은행’ 측이 소유하고 있다.
○○저축은행 측과의 다툼은 이미 오래전으로 이곳 조합에 따르면 4~5년째 해결되지 않고 있는 상태다.
상가부지에 대한 공유물분할소송이 진행되고 있으며, 그 전까지는 상가 측에 의해 조합설립무효소송이 진행된 바 있다.
조합설립무효소송에 관해서는 조합이 승소했는데 현행 재건축사업을 관장하는 ‘도시 및 주거환경정비법’상 상가의 경우 전체를 1개의 동으로 보고 동별 2/3요건을 맞춰야 하지만 소유자가 5인 이하일 경우 이에 해당되지 않아 별도 동별 요건을 맞추지 않아도 된다. 이곳 우성2차아파트의 상가는 전체가 1인 소유이다.
하지만 문제는 이곳이 1979년 10월에 준공·입주하였는데 그와 유사한 시기부터 상가 측의 차량 진·출입을 위해 상가지분의 땅 외에 192평을 추가로 펜스(울타리)를 치고 점유하고 있었다. 즉, 상가공유지분 만큼의 땅에 건물 및 주차장 용도로 사용하고 있으며, 차량 진·출입을 위해 추가로 192평을 사용하고 있었다.
문제의 발단은 토지를 측량하면서 불거졌다. 추가 점유한 192평에 대해 이미 20년 간 평온·공연하게 점유되고 있었다는 이유로 그 땅(추가 점유한 땅)도 상가측이 소유해야 한다는 것을 ○○저축은행 측에서 주장했기 때문이다. 이에 조합 측은 반발했고, 그 일로 현재 사업이 지연되고 있는 모습이다.
이곳이 강남역 인근에 위치하며 상가로 유용되고 있는 상태로 서초동 1331번지(우성2차아파트 지번)의 개별공시지가는 ㎡당 824만원이다. 이는 평당 3000만원 안팎으로 공시지가와 실제거래가격은 다소 차이가 있음을 감안할 때 아파트 1평당 가격은 5000만~6000만 원선이 될 것으로 보이며, 상가부지는 이보다 더 높은 7000만~8000만 원선이 될 것으로 판단된다.
그렇다면 7000만원일 때의 192평은 134억 원에 달한다. 결국 상가측은 자신의 땅이 아닌 곳을 20년간 평온하게 점유했다는 이유로 시가 100억 원이 넘는 땅을 차지하겠다는 것이다. 이에 조합은 반발하고 있으며, 현재 이에 대한 소송이 진행 중이다.
◆법무부, 무단점유에 대한 점유취득시효는 자주점유인지가 관건
이에 대해 법무부는 지난 97년 대법원 판례가 있은 이후로 판단의 근거가 달라졌다고 전했다. 즉, 97년 이전의 법원 판결은 20년간 평온·공연하게 사용과 수익을 가졌다면 소유를 인정해줘야 한다는 것이었으나, 97년 대법원 판례가 있은 후에는 ‘자주점유’인지 ‘타주점유’인지를 엄격히 물어 판단을 갈음한다는 것이다. 자주점유는 소유할 의사를 가지고 점유한 상태를 말하며, 타주점유는 소유의사 없이 점유한 것을 말한다.
법무부 관계자는 “이 부분에 대해서는 사실근거를 명확히 파악하고 판단내릴 사안이다”면서도 “무단점유의 경우 소유의사를 가지고 점유했는지, 아니면 그러한 의사 없이 단순 점유했는지를 놓고 판단해야 할 문제다”고 말했다. 이어 이 관계자는 “아파트와 같은 공유지분을 점유한 경우 소유의사로서 점유한 것이라고 보기는 어려울 것 같다”고 덧붙였다.
즉, 문제 해결의 핵심은 상가 측이 차량 진·출입을 위해 본인 지분 외에 추가 점유한 땅에 대해 소유할 의사를 가지고 점유한 것인가, 아니면 단순히 차량통행의 편리를 위해 점유한 것인지에 귀결될 것으로 보인다. 만약 상가 측이 소유의사를 가지고 점유했다한다면 이를 입증할 책임도 상가 측에 있다는 것이 또한 법무부 관계자의 말이다.
이에 대해 한 재건축 법률전문가는 “상가는 일반적으로 자기 소유와 건물의 소유면적 외에 추가적으로 점유하는 경우가 많다”며 “예를 들어 치킨점을 하는 상가주가 출입구 앞쪽에 울타리를 만들고 파라솔 등을 설치하여 이를 20년 동안 아무 제지를 받지 않고 사용·수익하였다하더라도 추가 점유한 땅이 본인 소유라고 주장할 수는 없는 일이다”고 말했다. <끝>
※용어설명 :
자주점유와 타주점유
소유의 의사를 가지고 하는 점유를 자주점유라 하며, 소유의사 없이 사용·수익한 상태를 타주점유라 한다. 여기서 소유의 의사란 소유자와 같은 배타적 지배를 사실상 행사하려는 의사를 말하는 것으로, 소유권을 가지고 있거나 소유권이 있다고 믿어야 하는 것은 아니다.
체비지
도시의 체계적인 개발을 위한 방안으로 일정지역을 토지구획정리사업지구로 선정 후 공공시설의 설치 등 시행에 필요한 자금을 조달하기 위하여 구획정리 지구 내 지역주민의 개인 토지 점유 면적에 따라 감보율을 적용하여 확보한 토지를 말한다. 토지구획정리사업을 하려면 엄청난 비용이 들게 되는데 이 비용을 충당하기 위해 마련된 땅이 바로 체비지다. 체비지는 구획정리사업 구역 내 땅 소유주들의 땅의 일정 부분을 떼어내 충당하는데 이를 "감보"라고 하며 소유 땅의 부담 비율을 감보율이라고 한다.
※알려드립니다.
○○저축은행 측과는 전화 6711-***1번으로 몇 차례 전화연결과 전화요청 메모를 남겼으나 담당자와 전화연결이 되지 못해 부득불 비실명 처리됨을 알려드립니다.