고종완의 3월 셋째 주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”
고종완의 3월 셋째 주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”
  • 고종완 RE멤버스 대표
  • 승인 2012.03.19 11:35
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수도권의 매매시장하락, 전세금 상승현상이 지속되고 있습니다. 부동산1번지의 발표에 따르면 이번 주 수도권 매매시장은 일제히 하락했습니다.

강남권 재건축은 정책 불확실성으로 인해 더욱 떨어지는 모습이며(-0.16%) 일반 매매시장도 서울(-0.07%)을 비롯하여 수도권도 하락하였습니다.

서울지역은 강동구(-0.32%), 서초구(-0.17%), 송파구(-0.13%), 양천구(-0.1%), 강남구(-0.09%)의 하락폭이 큰 편입니다.

경기도의 경우, 용인(-0.1%), 안양(-0.09%), 과천(-0.07%)이 비교적 많이 떨어졌으며, 평택(0.18%)과 구리(0.09%)는 오히려 상승해 눈길을 끌었습니다. 인천과 분당, 평촌 등 신도시도 내림세를 보였습니다.

한편, 전세시장은 상승세가 유지되고 있습니다.

서울 0.01%, 경기 0.02%, 인천 0.03% 올랐으며 서울은 영등포구(0.26%), 마포구(0.24%), 성동구 0.13%)가 전세금상승을 견인하고 있습니다.

경기도의 경우 평택, 의정부, 안산지역 등의 전세금이 큰 폭 상승하였고 인천(0.3%)과 분당신도시등도 전세가격상승세를 기록하고 있습니다.

최근 전세시장의 특징은 강남권학군수요와 결혼수요가 감소한 가운데 수요분산, 하향이동 현상이 뚜렷하다는 점입니다. 서울에서 경기, 인천으로 주거를 옮기는 수요가 점증하고 경제난등으로 결혼을 미루거나 포기하는 젊은 층이 늘고 또한 부모와 주거를 합치는 소위 합가가 증가하면서 전월세 수요자체가 감소하고 있는 모양새입니다.

전월세가격안정현상이 영 반가운 얘기는 아니라는 뜻이며 전·월세 난은 재발의 위험을 안고 수면 아래로 숨고 있다는 판단입니다.

3월 15일 한미FTA발효로 건설, 부동산시장도 대변혁이 예상됩니다.

지난 3월 15일부터 한미FTA가 공식 발효됨에 따라 국내의 부동산 정책은 물론이고 건설, 부동산분야도 커다란 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 하나씩 살펴보죠.

첫째, 부동산 정책도 과도한 규제위주에서 시장자율로의 정책전환이 이루어질 것으로 기대됩니다. 예컨대 토지이용에 있어서 복잡한 규제체계가 외국인투자자들이 쉽게 접근할 수 있도록 단순화되고, 재건축개발분담이나 초과이익환수제 같은 사유재산침해여지가 있는 정책은 ISD(투자자국가소송제도)의 대상이 될 수도 있습니다. 공공정책의 일대 변혁이 예상됩니다.

둘째, 건설시장은 개방이 가속화되면서 긍정적 효과와 부정적 효과가 엇갈리고 있습니다.

국내 건설시장으로 미국 등 글로벌 자금의 유입은 PF등 자금난을 겪고 있는 메이저건설사 등에게는 단비가 될 수 있고 부동산펀드, 리츠 등 간접시장의 확대는 건설, 개발업계에 좋은 기회를 제공할 것입니다.

반면에 설계, 건축시공 등 취약부문에서 미국 등 선진국의 높은 기술력에 잠식당할 우려가 있으며 중소건설사의 생존력은 더욱 위협받을 가능성도 커 보입니다.

한편 국제입찰 시 미국과의 컨소시엄형태의 합작진출은 더욱 탄력을 받을 전망이며 고부가치산업으로 일대 전환도 기대됩니다.

셋째, 부동산시장은 당장 직접적이고 큰 영향은 없을 것으로 예상되지만 부동산금융, 세제 등의 변화로 인해 투자의 패러다임전환이 가속화되고 트렌드가 선진국형으로 바뀌는 등 중장기적으로는 상당한 변화가 불가피할 전망입니다. 다시 말해 투자자의 인식, 기준이나 패턴이 바뀌고 현실적인 현금수익을 중시하는 수익형부동산에 대한 투자 확대, 도심권 임대주택사업자증가, 세컨하우스 수요증가, 관광레저산업에 대한 관심증가 등이 예상됩니다.

넷째, 부동산 자산시장도 급속한 변화가 예상됩니다.

우선 미국을 비롯한 외국인들의 국내 부동산투자가 확대될 것입니다. 주된 공략대상은 서울 등 도심권의 오피스빌딩과 수도권 개발가능 토지가 될 것으로 보입니다. 국내오피스 마켓은 도쿄, 홍콩, 싱가포르 등 아시아 경쟁도시에 비해 공실률과 임대료가 낮은 수준으로 성장가능성이 높기 때문입니다. 한마디로 주거용부동산보다는 상업용부동산이 각광을 받을 전망입니다.

무엇보다도 외국의 공산품과 농수산물이 대량 수입될 경우, 전국배송망 체계와 저장 및 물류시설을 갖추는 것은 필수사업입니다. 따라서 이들 용도의 수도권과 대도시 인근 광역도로망 주변의 토지수요는 급격히 증가할 가능성이 높습니다. 물류 및 저장창고를 짓기 위한 수요급증으로 토지시장은 향후 대지각변동이 예상된다고 하겠습니다. 제2영동과 제2경부고속도 주변이 관심대상으로 떠오르고 있는 이유입니다.

이밖에도 감정평가사, 공인중개사 등의 업무도 어느 정도 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 예컨대 공인중개사무실도 미국처럼 한 사무실에 20~30명의 전문 인력이 근무할 수 있도록 대형화, 종합서비스화 되는 방향으로 전환될 수 있습니다. 쉽게 말해 공인중개사, 모기지금융전문가, 세무사, 법무사 등이 한 사무실에 상주하면서 고객에게 종합적인 원스톱서비스를 제공하는 방안입니다. 따라서 부동산거래제도나 소유권 등 권리관계에 대한 안전장치는 더욱 강화될 것으로 보입니다.

유럽발 재정위기와 글로벌 경기침체로 주요국가의 집값도 하락세가 진행 중입니다.

오늘자 조선일보 기사와 글로벌 부동산시장조사업체인 글로벌 프로퍼티가이드에 따르면 최근 전 세계 주요국가 35개국 가운데 22개 국가의 집값이 전년도보다 하락한 것으로 나타났습니다.

한국은 2010년 -2.94%에서 1년 만에 상승하여 그런대로 선방하였습니다.

미국과 유럽은 4년째 집값이 내리는 가운데 특히, 미국의 경우 지난해 5.54% 하락했고 주택착공실적이 증가하는 등 일부지표가 개선되는 등 회복조짐도 나타나고 있다고 합니다.

아일랜드(-18%)를 비롯하여 그리스(-10%), 스페인(-9%)등은 집값하락폭이 큰 편입니다.

한편, 지난해 집값이 오른 나라는 인도(25.2%)와 브라질(19.7%)로서 특히 인도의 경우 7%에 이르는 높은 경제성장률과 투기열풍으로 뭄바이 등의 주택은 2배 이상 폭등하기도 하였습니다.

반면에 2010년까지 과열조짐을 보이던 홍콩, 싱가포르 등은 중국 주택시장 하락세의 여파로 조정과정을 겪고 있습니다.

결론적으로 글로벌경기침체로 세계의 주택경기는 국가마다 부침이 각각 다른 모습으로 전개되고 있으며 본격적인 부동산경기 회복은 다소 시간이 걸릴 것으로 전망됩니다./

고종완 RE멤버스 대표이사, 고고자산관리 대표이사 겸 건국부동산경제연구소 소장인 고종완 대표는 건국대학교 행정대학원 부동산학과 졸업, 한양대 도시대학원 박사과정을 수료하고 고려대, 성균관대 건국대 등의 대학원 최고경영자과정 강사로 활동하고 있다, 고종완 대표는 철저한 현장 중심의 살아있는 강연으로 유명하며 폭넓은 지지층을 확보하고 있는 전문 컨설턴트다. 현재는 서울디지털대학교 부동산학과 특임교수로 활동하면서 후대양성에 힘쓰고 있는 부동산멘토이기도 하다.
고종완 RE멤버스 대표이사, 고고자산관리 대표이사 겸 건국부동산경제연구소 소장인 고종완 대표는 건국대학교 행정대학원 부동산학과 졸업, 한양대 도시대학원 박사과정을 수료하고 고려대, 성균관대 건국대 등의 대학원 최고경영자과정 강사로 활동하고 있다, 고종완 대표는 철저한 현장 중심의 살아있는 강연으로 유명하며 폭넓은 지지층을 확보하고 있는 전문 컨설턴트다. 현재는 서울디지털대학교 부동산학과 특임교수로 활동하면서 후대양성에 힘쓰고 있는 부동산멘토이기도 하다.



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