[야생화의 실전투자] 전세자금으로 내 집 마련한 ‘신혼부부’
[야생화의 실전투자] 전세자금으로 내 집 마련한 ‘신혼부부’
  • 배중열 명지투자연구소 대표
  • 승인 2012.03.19 11:35
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KCJ창업센타에서 강의를 마치고 나오는데 2009년 9월에 결혼을 예정한 신혼부부가 전세자금 4,000만원으로 부동산경매를 통하여 내 집을 마련하려고 그동안 조사해온 빌라를 안내하며 자문을 구한다.

“신혼집을 마련해야하는데 돈이 없습니다.”, “도와주세요.” 얼마나 애절하게 부탁을 하는지 내 마음이 숙여 해졌다.

서울시 은평구 역촌동에 위치한 2004년에 지은 18평짜리 새 빌라가 감정가 12000만원에서 2회 유찰하여 최저가 7680만원 까지 떨어졌다. 역촌역에서 5분 거리인 역세권 빌라가 주인을 찾고 있는 것이다.

두 사람이 만들 수 있는 돈은 4,000만원이고 잔금대출을 4,000원 정도를 받을 계획을 갖고 있었다. 이들은 현실적으로 서울에서 4000만원을 가지고 18평짜리 빌라를 전세로 얻을 수 없음을 알고 경매를 통하여 낙찰 받으면 잔금대출을 해준다는 필자의 강의를 듣고서 자신감을 얻은 것이다. 요즘 부동산경매 시장이 많이 달라졌다.

필자가 부동산경매 시장에 뛰어들 1998년만 해도 일반인들보다 경매컨설팅 업자들이 지역신문이나 일간지에 광고를 내고서 광고를 보고 찾아온 사람들에게 컨설팅을 해주던 시기였다. 그러나 이젠 젊은이들이 이렇게 자기가 살 신혼집을 경매로 낙찰 받으려고 하는 것을 보며 부동산경매 시장이 얼마나 대중화 되었는지 실감한다.

은평구 역촌동에 위치한 18평 빌라는 4명이 입찰에 참가해서 2등과40 만원 차이로 8,288만원에 낙찰을 받았다. 기뻐하는 신혼부부의 모습을 보면서 필자 또한 기쁨을 감추지 못했다.

요즘 부동산경매 시장이 대중화 되어서 젊은 부부들이 전세자금으로 경매로 내 집을 마련하고 있는데 성공적인 경매를 하려면 몇 가지 주의해야 할 것이 있다.

첫째. 부동산에 대하여 공부를 많이 하여야한다.
부동산경매는 다른 부동산 거래에서 발생하는 사고보다 더 많은 사고 위험을 안고 있다.

현황분석을 잘못하여 시세보다 높게 사거나, 권리분석을 잘못하여 임차 금을 물어주게 되는 경우도 있다. 이러한 사고를 미연에 방지해야 하는데 그러기 위해서는 수준에 맞는 강의를 듣거나 알맞은 교재를 선택하여 지속적으로 공부를 하여야한다.

둘째. 관심 있는 지역과 물건에 대한 정보를 정확히 알고 있어야한다.
해당 물건의 시세와 전세가격, 개발계획 등등을 지역 부동산을 통하여 조사하고 해당 관공서에서 발행하는 지역정보를 꼼꼼히 파악해야한다. 따라서 처음에는 자신이 잘 아는 지역의 물건부터 관심을 가지고 얼마에 낙찰을 받는지, 경쟁률은 얼마인지를 잘 알고 있어야한다.

셋째. 부동산 흐름을 파악해야한다.
소유가 목적이지만 만약 낙찰 받은 집이 재개발 또는 뉴타운지역으로 편입 된다면 수익이 더 많아질 것이다. 토끼를 한 마리만 잡으려 하지 말고 두 마리도 잡을 수 있으면 잡아야한다.

따라서 시장에서 수요자들이 원하는 것을 파악하고 정보를 공유하며 과거의 사례들도 참고해 두어야한다.

넷째. 현황분석을 철저히 해야 한다.
낙찰 받을 물건을 찾아가보지도 않고 경매입찰에 들어가는 사람은 없을 것이다. 그러나 동사무소에서 주민등록 확인을 하지 않은 채 정보지만 믿고 입찰에 참여하는 이들이 간혹 있는데 만약 낙찰 받은 물건에 선순위 임차임이 있다면 그 책임은 본인자신이 져야한다.

다섯째. 자신의 발로 뛰어야한다.
낙찰 받고 싶은 물건이 낙찰예상가에 낙찰 받을 확률은 극히 희박하다. 그러므로 많은 물건을 살펴보아야하고 끝없는 현황파악과. 권리분석을 하여야한다. 수많은 간접경험 속에 자신의 실력은 늘어날 것이고 이렇게 준비된 자에게 좋은 집을 마련할 수 있는 기회가 생기는 것이다.

여섯째 입주기간과 총비용을 넓게 잡아야한다.
위 젊은 부부도 2009년9월에 결혼예정을 잡고 작년 12월부터 경매 물건분석 을 시작하여 2009년5월에 낙찰을 받은 사례이다.

법원경매는 부동산 업소에서 하는 것처럼 바로 계약하고 잔금 치르자마자 입주하는 것이 아니라 낙찰 받고 잔금 치르고 나서도 명도를 해야 하기 때문에 상당한 시간이 소요된다.

그리고 낙찰금액 말고도 금리손실비용, 명도비용, 등기비용 등을 감안해서 총비용을 산출해내야 한다. 이렇게 수고한 보람으로 전세금을 가지고도 내 집을 마련할 수 있는 것이다./

 
닉네임 야생화(야생화의 실정경매 시샵)로 더 알려진 배중열 대표는 공주사범대 영어교육과를 졸업한 후 연세영어학원 강사로 활동하다가 부동산 경매에 눈을 뜨게 되었다. 그 후 명지투자연구소 이사,  한국법학권 경매담당 강사, 수원디지털대학, 한성대학 사회교육원 강사 등으로 활동하고 있으며, 주요 저서로는 ‘백배의 축복’, ‘경매천재가된 홍대리’ 등 부동산 재테크분야 베스트셀러 작가이다.


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