[뉴스워커_국민의 시선] 집값이 치솟으면서 이제는 2030 세대들이 앞으로 집 걱정 없이 살 수 있는 시대는 이미 지났다는 푸념들이 사회를 지배하고 있다. 물론 이웃나라 일본처럼 도쿄 주변의 위성도시들의 집값이 몇천만 원이면 구매할 수 있다는 뉴스를 보긴 했지만 우리나라 부동산 시장이 일본처럼 폭락할 것이라고 판단하거나 생각하는 사람들은 아마 없을 것이다.
사람들이 집을 사는 이유는 가정을 이루고 온 가족이 살아갈 수 있는 보금자리로서의 집이 있을 수 있지만 자산 가치의 상승을 기대하고 부동산을 구매하는 경우가 더 많다는 것이 지금의 부동산 시장을 지배하고 있다고 해야 할 것이다. 현금이 정말 많은 사람들은 얼마든지 주택을 구매하는데 어려움이 없지만 일반 시민들은 어쩔 수 없이 자신의 월급과 주택 금액의 역학관계를 고민해서 대출을 알아보는 것이 일반적인 부동산 구매의 형태이다. 부동산가치가 오를 것으로 판단하기 때문에 대출을 통해서라도 무리해서 구매하는 것으로 봐야 할 것이다.
40년 장기대출 가능하지만 적용 아파트 줄어들어
이렇게 주택 담보대출을 통한 주택 구입 시에 문제는 역시 대출기간과 금리이다. 국내 주택 담보대출의 70% 이상이 변동금리인 것은 언제나 소비자에게는 불리하게 작용하고 있는 것이다. 지금 같은 상황 속에서 금리 인상이 이뤄진다면 대출자들의 부담은 늘어날 것이 뻔하기 때문이다. 더욱이 금리가 상승하면 기존 대출자들이 집을 팔 수밖에 없게 되는데 이렇게 되면 부동산 가격이 급락할 수 있다는 전망도 나오고 있는 것이다. 따라서 소비자 입장에서는 장기적인 대출의 경우에는 단연히 고정금리가 유리하다는 사실은 기본적인 상식이다. 물론 이 전제는 금리가 상대적으로 높아질 것으로 예상될 때 가능한 시나리오이다.
정부도 이같은 실수요자들의 내 집 마련에 숨통을 틔워주기 위해서 보완대책을 마련했는데 이것이 40년 만기 주택 담보대출상품이다. 지금까지 존재하는 가장 긴 주택 담보대출이 30년짜리인데 이보다 10년이 더 길어져서 관심이 아주 높은 것으로 알려져 있다. 기간이 길어질수록 이자금액이 줄어드는 효과가 생겨서 매달 상환액도 평균적으로 15% 정도 줄어든다고 하니 희소식이 아닐 수 없다.
물론 대출한도액이 정해져있고 주택담보대출비율(LTV)도 적용을 받고 있지만 청약통장만 바라보고 있는 사람들에게는 희망이 아닐 수 없다. 하지만 대출 기간은 연장되었지만 대출 가능한 상품인 아파트가 급격하게 줄어들면서 또다시 뒷북 정책이라는 비난을 받고 있는 것이다.
보금자리론으로 대출이 가능한 6억 원 이하 아파트가 지난해부터 현저히 줄어들었기 때문이다. 이는 물론 전체적인 집값의 상승이 원인이겠지만 서울지역 6억 원 이하 아파트는 지난 2017년 보다 61만 가구 이상 줄었다고 하니 대출은 가능한 상황인데 상품이 줄어들어 실구매자들을 더욱 어렵게 하는 상황이다.
이와 함께 6억 원을 초과하는 집을 구매할 경우에는 ‘총부채 원리금 상환 비율(DSR) 40% 제한’ 규제가 동시에 시행됨에 따라서 대출 규제는 완화되었다고 언론에 나오고 있지만 실질적으로 대출이 이뤄져서 구매하는 실수요자들이 많이 늘어나지 않고 있다는 것이다.
적절한 대출규제와 부동산 정책 슬기롭게 대처해야
대출금액은 3억 원에서 3억 6000만 원으로 상향되었고 고정금리 대출상품임에도 불구하고 실효성이 없는 이유가 바로 여기에 있다는 것이다. 더욱이 심사 대상이 대부분 아파트로 규정하고 있어 일반 주택이나 빌라의 경우에는 대출액 한도액보다 저 평가받는 경우가 대부분이고 대출심사도 은행마다 다르게 평가하는 경우가 대부분이기 때문에 실수요자임에도 불구하고 그 혜택을 받지 못하는 경우가 많다는 것이다.
더욱이 대출 발생 시에 주택 담보대출은 물론 신용대출과 카드론 등 모든 금융권 대출 상황을 반영하기 때문에 대출 한도가 개인별로 상이한 것도 어쩔 수 없는 일이긴 하지만 대출 총량이 엄격하게 제한되고 있는 적격대출의 경우 은행별, 시기별로 한도가 모두 소진되는 경우도 있기 때문에 이용이 불가능할 수도 있는 것이다. 40년 최장기 대출에다 고정금리이기 때문에 취급하는 은행이 많지 않은 것도 문제로 지적되고 있다.
특히 대출 기간이 길기 때문에 중도상환수수료가 존재하는 것도 소비자 입장에서는 부담일 수밖에 없는 것이다. 이 같은 상황 속에서 소비자들은 대출 기간만 늘어난다고 해서 실수요자가 주택을 구입할 수 있는 여건이 늘어난 것처럼 발표하는 정부 정책에 다시 한번 탁상행정이라고 한탄하고 있는 상황이다.
아파트 가격이 높아진 것은 정부에서도 어쩔 수 없는 상황이겠지만 중도상환수수료의 조정이나 담보가치가 있는 아파트 위주에서 벗어나 일반 주택으로 그 범위를 확대할 수 있는 제도적인 장치가 필요하다는 지적이다.
정책 중에서 가장 어려운 정책이 부동산 정책이라는 말이 있다. 부동산은 언제나 움직이기 시작하고 소비자 반응에 언제나 민감하기 일쑤이며 금융당국과의 긴밀한 조율까지도 진행해야 하는 어려움 과제임에는 틀림없다. 2030 세대까지 영끌로 부동산 투자 등을 통해서 가계 부채가 급격히 증가하고 있으며 정부 발표에 따르면 가계 및 기업들이 빚이 우리나라 경제규모의 2배인 3167조가 넘었다고 하니 대출 규제를 더 높여야 하는 상황임에도 불구하고 부동산 정책을 잡기 위한 대출 기간 늘리기 정책을 펼치고 있으니 그 결과에 다시 한번 주목해야 하는 상황이다.