그렇다면 아파트를 지은 후 재건축사업에 입주까지는 얼마나 걸릴까. 각 시·도 조례에 따라 재건축을 시작할 수 있는 시기는 다르다. 서울의 경우 91년 이후 준공된 아파트는 40년 이후에나 안전진단 신청이 가능하다. 지방은 20년 이후 안전진단 신청이 가능한 곳도 있어 일원화되지 못한 재건축 가능시기에 대해 꼬집는 전문가들의 중론을 뒤로 하고라도 오랜 시간이 걸린다는 것은 쉽게 판단이 가능하다.
서울을 놓고 볼 때 결국 준공 후 47년 이후에나 사업시행인가를 받을 수 있다는 결론이다. 반면 사업인가 이후 준공·입주까지 얼마의 세월이 필요할까.
이 또한 지역과 사업의 특성에 따라 많은 오차가 발생할 수 있다. 다만 최근과 같은 상황을 고려할 때 사업인가부터 또 다시 7년의 세월이 필요하다는 것이 중론이다.
서울 내 재건축·재개발 사업지역은 사업인가를 받고도 재차 건축계획을 변경하는 절차를 걷는 곳이 많다.
이명박 정권이 시작된 이후 재건축사업에 대한 용적률 인상 등의 조치로 인해 이미 사업인가를 받은 지역 또는 건축심의를 완료한 사업구역은 사업성 향상을 위해 건축계획을 변경하는 절차를 밟은 바 있다. 이는 이미 2009년부터 일어난 현상으로 그 대다수의 사업구역들이 작년 말과 올해 초 사업시행변경인가까지 받은 곳들이 많다.
문제는 여기서 그치지 않는다. 사업인가 이후 조합원들에게 분양공고를 하고 분양신청을 총 80일에 걸쳐 받는다. 이 때 사업성 향상을 위한 자구책으로 대·중·소형 평형을 골고루 또는 85㎡(전용면적 25.7평)이하 50%, 85㎡ 이상 50%를 공급면적으로 잡고 분양을 실시한다.
이때의 문제는 최근의 극심한 부동산경기 침체와 아울러 인기 평형이 대형에서 소형으로 옮겨졌다는데 있다. 아파트에서 발코니 확장 등을 통해 실제 사용가능한 면적 등 안목치수가 늘면서 85㎡이하의 면적에서도 충분한 생활공간 확보가 가능하게 됐다는 점과 대형아파트의 경우 금융비 부담으로 인해 매입을 꺼리는 현상이 두드러져 조합원조차도 대형아파트의 분양신청 실적이 저조한 현상이 나타나고 있다.
이는 강북지역 뿐 아니라 사업성 좋기로 유명한 강남의 재건축아파트에서도 나타나고 있는 현상이다.
일례로 최근 조합원 분양신청을 마친 강남구 역삼동 개나리6차재건축아파트의 조합원 분양신청 결과가 이 현상을 뒷받침하고 있다.
개나리6차아파트의 분양마감 결과 전용 46평형 안팎의 대형아파트의 분양신청은 극히 저조했다. 34평형(전용 85㎡) 이하에 몰리는 현상이 두드러졌다.
이 뿐만 아니라 마포의 한 단독주택재건축을 추진하는 재건축조합 또한 재차 설계변경을 준비하고 있다. 한 차례 설계변경을 과정을 거쳤지만 42평형 이상 중·대형 평형 신청자가 1명에 불과해 설계변경 후 사업인가 변경이 불가피하다는 것이다.
가락시영 또한 다르지 않다. 송파구에 위치한 가락시영재건축은 안전진단에서 사업인가까지 7년 11개월이라는 세월을 보냈지만 용적률 상향 등을 원인으로 해 건축계획을 변경하는 절차를 밟고 있다.
이 후로도 관리처분인가시 조합원의 분담금 불만으로 법적 소송이 발생할 수 있고, 이주기간도 통상 3~6개월을 계획하지만 실제 이주까지는 1~2년이라는 시간이 소요된다. 최근 일반분양을 성공적으로 마친 서초구 방배2-6구역 단독주택재건축사업의 경우 이주까지 2년이 넘는 시간이 소요된 점을 보아 이주에 걸리는 시간은 상상을 초월한다. 이 때 발생될 수 있는 문제가 또 있다. 바로 시공자의 공사비 인상문제다.
이주가 지연됨에 따라 시공자는 물가상승률을 적용하여 공사비 인상을 요구하는데 이 때문에 협상 테이블에 앉아 허비하는 시간이 몇 개월이며, 심지어 협상타결이 되지 않아 시공자와의 계약을 해지하고 새롭게 시공자를 뽑게 되면 더더욱 많은 시간이 소요된다. 대표적인 사례가 왕십리뉴타운3구역으로 이미 이주 및 철거가 모두 완료된 시점에서 기존 시공사인 삼성물산과 대우건설과의 계약을 해지하고 현대건설·포스코건설·SK건설을 시공자로 선정했다.
이 모든 절차가 완료된 이후 착공에 들어가 준공까지 통상 3년, 결국 사업인가 이후에도 평균 7년이 걸리며, 늦어질 경우 더 많은 시간이 소요돼 조합원의 재건축에 대한 부담은 더욱 커진다.
재건축사업이 황금알을 낳는 사업이라는 평가는 이미 옛말이 된지 오래다. 현재는 이미 시작된 사업을 원점으로 돌릴 수는 없어, 어떻게 하면 조금이라도 사업비를 줄여 조합원 분담금을 최소화할 수 있는가에 조합은 집중하고 있다.
결국 도심지 내에서의 새로운 아파트가 새로이 건립되는 데는 54년 이라는 세월이 넘게 소요됨을 놓고 볼 때, 정부 또는 시 당국의 섣부른 행정은 자칫 반백년의 세월을 헛되이 보낼 수 있다는 점을 인지해 정책 하나하나에 신중을 기하지 않으면 안될 것이다./