고종완의 3월 넷째주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”
고종완의 3월 넷째주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”
  • 고종완 RE멤버스 대표
  • 승인 2012.03.26 07:31
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올 1분기 동안 전국 아파트값은 0.27% 하락했습니다.

부동산114에 따르면 지난 연말대비 서울 -0.67%, 수도권 -0.26%, 신도시 -0.41%의 변동률을 기록, 서울과 수도권의 하락폭은 직전 분기보다 둔화됐지만 광역도시와 지방의 아파트값 상승세 또한 둔화되면서 전국적으로 지난해 4분기보다 하락폭이 커진 것으로 나타났습니다.

서울 재건축 시장도 1분기 들어 1.82% 내리며 지난해 4분기 연속 하락세를 보인 바, 이는 경기부진에다 서울시가 추진하는 재건축, 재개발사업 방식의 변화 때문으로 분석되며, 재건축, 재개발, 뉴타운 지역에서의 가격도 떨어졌습니다. 주택거래량도 1~2월 사이 감소하여 예년과 비교하여 위축된 모습이 연출되고 있습니다. 한편, 전세시장의 상승세는 유지되고 있습니다.

전셋값은 전국 평균 0.37% 올랐지만 지난해 1분기(3.86%)에 비하면 상승폭은 크게 줄어들고 있습니다. 특히 서울은 1분기에도 0.06% 내리며 상대적인 약세를 보였습니다. 이는 지난 3년간의 전셋값급등에 따른 가격부담과 임대료 부담에 수도권으로 이탈하는 전세수요도 발생한 때문으로 풀이됩니다.

향후 총선이후 부동산시장변화가 관심대상입니다.

현재로선 정책변화나 경기회복등 특별한 모멘텀이 없을 경우 지금의 부동산시장의 약세 흐름이 올 상반기까지는 지속될 가능성이 높습니다. 하지만 아파트 입주물량의 감소와 미분양물량의 감소는 주택시장의 변화를 예고하는 긍정적 신호로 볼 수도 있습니다. 예컨대, 올해 1분기 아파트 입주량은 전국 3만4571가구로서, 이는 직전 분기보다 5만가구 가량 줄어든 것으로 새아파트 수급 불균형이 예상됩니다.

또한 전국 미분양은 6만4850가구로 감소했습니다. 하지만 분양가격 상승과 경기불안 여파로 분양시장도 양극화가 심했습니다. 일부 지역은 분양 호조세를 이어갔지만 고가지역, 공급과다 지역, 입지적 열세 지역은 청약미달사태가 동시에 발생했습니다.
따라서 올해도 소형주택과 임대시장은 강세를 보이고 분양, 재건축, 기존주택 시장에서도 지역별 수급여건에 따라 실수요 거래와 가격부침이 나타날 전망으로 올 총선을 전후하여 서울시 정책변화가 주목됩니다.

강남부동산 시장도 양극화되고 있습니다.

강남부동산시장은 재건축하락, 고급주상복합추락등 어두운 그림자에도 불구하고 분양시장호조, 단독주택상승, 오피스시장호황, 스타들의 부동산매입등 밝은 빛도 내비추고 있습니다.

최근들어 강남에 빛과 그림자, 명암이 엇갈리는 양극화현상이 나타난 근본이유는 과연 무엇일까요?

여러 가지 이유가 있겠지만 전형적인 불황기 혹은 전환기에 나타나는 일종의 신호탄으로 판단됩니다. 글로벌경제위기의 지과 실물경기둔화, 저금리기조, 고령화시대의 도래등으로 인해 시장흐름이 바뀌고 투자패러다임도 변하면서 나타난 부동산양극화현상으로 풀이됩니다.

한마디로 시장의 메가트렌드가 변화하면서 강남부동산도 그 빛과 그림자가 변하고 있다는 얘깁니다. 구체적으로 원인을 따져보면 이렇습니다.

첫째, 투자 패러다임의 변화입니다.

투자가치의 중심이 자본이득에서 소득수익으로 바뀌고 불확실한 미래가치보다는 현실적인 현금수익을 선호하는 이른바, 수익중시형 투자가 점차 자리잡고 있습니다.

둘째, 주거트렌드의 변화입니다.

지금까지 주택투자는 시세차익을 겨냥한 교환(투자)가치에 비중이 있었다면 미래의 주택투자는 사용(주거)가치에 비중을 두는 방향으로 투자패턴이 변하고 있습니다. 다시말해 여유자금을 보유한 부자들은 삶의 질과 편리성을 높일 수 있도록 오래되고 헌 아파트단지 보다는 당연히 새아파트 단지를 선호하기 마련이죠. 강남권의 중대형 새아파트는 비교적 희소가치도 높습니다. 특히나 고령화 추세로 인해 은퇴층의 경우 초고층 주상복합보다는 저층단독주택을 선호하는 경향도 나타납니다.

셋째, 강남개발의 중심축 변화입니다.

지난 60년대 강남권 개발이 시작된 이후 강남지역은 뛰어난 학군을 지닌 고급베드타운인 대치, 도곡, 개포지구가 그 중심이었지만 현재는 서울지역이 국제관광도시로 급성장하면서 강남 개발의 중심축이 청담, 압구정, 논현, 신사, 삼성, 수서, 잠실지구로 확 바뀌고 있습니다.

이러한 양극화 현상은 현재로선 일과성 패션이나 일시적 현상이라기보다는 구조적이고 장기적인 트렌드 변화로 해석됩니다.

강남권 투자지형이 급속히 바뀌고 있는 만큼, 부동산 투자의 전략, 지역선택, 상품등 대대적인 궤도수정이 불가피해 보인다는 결론입니다.

석촌호수, 롯데월드 일대가 강남최초로 관광특구로 지정되었습니다.

서울시는 5번째, 강남최초로 롯데월드 주변 송파구 일대 70만평(타 관광특구보다 큰 규모)를 잠실관광특구로 지정하였습니다.

관광특구로 지정되는 지역은 옥외광고물규제, 옥외영업 규제, 일부건축물 건축제한 等각종 규제가 완화될 예정입니다.

특히 ·50층, 150m 이상 초고층 복합건물 신축이 가능하고 숙박시설과 아파트를 함께 건설시 분양가상한제 미적용 등 여러 가지 예외조치가 혜택이 주어집니다.

따라서 잠실지역은 제2롯데월드건설, 지하철 9호선개통등과 더불어 특구지정의 호재를 계기로 앞으로 도시공간구조가 확 바뀌면서 부동산시장도 커다란 변화를 겪을 것으로 예상됩니다. 실수요자 혹은 중장기투자자들은 적극적인 관심을 가질만한 합니다.

중국부동산 5개월째 연속하락, 베이징 집값도 32개월 만에 하락세로 전환 되었습니다.

지난 3월 20일자 아주경제 기사와 중국 통계국의 발표에 따르면 중국 70개 주요 도시중 45곳의 부동산 가격이 전월대비 0.099%하락하고 거래량도 20.9%감소한 것으로 나났습니다.

베이징과 상하이의 주택가격은 전반적인 내림세를 보이는 가운데, 특히 베이징의 신규분양주택가격은 2010년 5월까지 급등세를 보인 끝에 0.4% 떨어졌습니다.

이러한 중국의 부동산 가격하락세는 좀 더 이어질 가능성이 높아 보입니다.

원자바오총리가 기자회견을 통해 “중국의 주택가격은 여전히 합리적인 수준에 이르지 못하였다” 고 발언하고 규제책을 조기에 풀 경우 부동산시장에 혼란이 우려되고 있다고 경고한바 있습니다.

따라서 정책의 변화가 없다면 당분간 중국 부동산 시장의 하향안정화 추세는 이어질 것으로 전망됩니다./

고종완 대표는...

고종완 RE멤버스 대표이사, 고고자산관리 대표이사 겸 건국부동산경제연구소 소장인 고종완 대표는 건국대학교 행정대학원 부동산학과 졸업, 한양대 도시대학원 박사과정을 수료하고 고려대, 성균관대 건국대 등의 대학원 최고경영자과정 강사로 활동하고 있다, 고종완 대표는 철저한 현장 중심의 살아있는 강연으로 유명하며 폭넓은 지지층을 확보하고 있는 전문 컨설턴트다. 현재는 서울디지털대학교 부동산학과 특임교수로 활동하면서 후대양성에 힘쓰고 있는 부동산멘토이기도 하다.


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