- 전세에서 벗어나지 못하는 사람들
[뉴스워커_국민의 시선] 한국 주택 보급률은 2018년 기준으로 104.2%로 높게 나타났지만 천 명당 주택수를 기준으로 한다면 403채로 OECD국가 중 28위로 나타났다고 한다. 1인가구의 증가로 인해서 주택수가 더욱 많이 필요한 이유이기도 하다. 하지만 현 상황을 보자면 부동산시장은 이같은 기본적인 원칙을 완전히 벗어나고 있다고 해야 할 것 같다.
제품가격이 상승하는 원인은 크게 2가지로 구분해서 설명할 수 있다. 바로 수요와 공급의 법칙인데 이 법칙에 따르면 수요가 증가하면 가격이 상승하고 공급이 증가하면 가격이 하락하는 것이라고 배워오고 아직도 학교에서는 그렇게 가르치고 있는 것 같다. 사람들이 많이 살려고 하면 물건이 한정적이기 때문에 제품가격이 상승하고 수요가 증가하는 것을 보고 공급자는 제품을 많이 생산하게 되면 제품가격이 떨어지게 되고 이것이 안정적으로 거래가 이뤄지게 되는 지점에서 가격이 형성되는 원리인 것이다.
사실 이 원칙은 제품의 가격을 아주 단순히 공급과 수요에 의해서 결정된다는 1차원적으로 설명을 하기에는 적당할지 모르지만 지금과 같은 부동산시장을 이같은 원칙으로만 바라보게 된다면 그 해결책을 찾을 수 없을지도 모르는 일이 될 것이다.
정부는 어찌보면 단순하게 위의 수요와 공급의 원칙만으로 부동산시장을 안정화시키려는 의도가 있는 듯 하다. 정부는 물론 야권과 여권의 대권주자들도 공급을 늘리는 정책을 가지고 몇 백만호니 몇 만호니 공급을 늘리고 기본주택등으로 공급을 늘리는 정책만 늘어놓고 있으니 1차원적으로 접근하는 것이 분명해 보인다. 공급만 늘리는 것으로 해결할 수 없다는 것은 분명히 확인했음에도 불구하고 공급을 늘리는 정책을 펼치고 있는 것이다.
수요와 공급의 원칙 벗어나 부동산시장
특히 공급을 늘리는 정책은 오늘 내일 할 수 없을 뿐만 아니라 오랜 기간 동안 장기적인 계획에 의해서 추진해야 하는 것이 원칙이기 때문에 단기적인 처방으로 이같은 정책을 마련하고 추진하는 것은 어찌보면 공급을 늘릴테니 지금 부동산구매를 멈추고 추후에 사라는 것과 같은 의미이지 정책이기보다는 뒤로 미루는 일시적인 방편임이 분명하다.
또 다른 정책은 수요를 줄이는 정책이다. 대부분의 부동산은 대출을 기본으로 해서 매매가 이뤄지고 있다. 대출이 없다면 부동산매매는 불가능하기 때문이다. 물론 현금이 많이 부자들은 제외하겠지만 일반적인 서민들은 대출없이는 부동산구매는 불가능하다. 정부는 이같은 원리를 이용해서 대출을 규제하고 수요를 줄이자는 정책을 펼치고 있는 듯 하다. 불과 몇 개월전에는 LTV(주택담보대출 담보인정비율)규제를 최대 20%까지 완화해서 실수요자와 서민들의 내집마련이 가능할수 있도록 정책을 내 놓았다가 가계부채를 이유로 중단했던 사례가 있듯이 이미 정부는 정책의 일관성과 방법까지도 모르는 모양이다.
1차원적 처방 ‘대출규제’ 문 정부는 잡을 수 있다 생각하는가
부동산가격이 상승하면 집주인은 당연히 전세값을 올려달라고 할 것이며 세입자는 다시 계약을 하기 위해서는 어쩔 수 없이 현금을 융통하거나 대출을 받아야 하는 것이 당연하다. 하지만 기존 세입자가 대출을 하지 못하거나 전세자금을 마련하지 못한다면 어쩔수 없이 타 지역으로 이사를 하는등 사회적문제가 발생함은 당연한 일임에도 불구하고 정부는 단순히 가계부채가 현재보다 낮춰야 한다는 명분으로 대출을 최소화하는 정책으로 방향을 변경한 것이다. 특히 총량 5~6% 규제로 인해서 꼭 필요한 사람들이 대출을 못 받게 되면서 대출자의 신용도등을 확인하지 않고 단순한 기준으로 대출규제를 한다는 것은 도저히 납득하기 어려운 정책임에 틀림없다.
최근 가계부채의 경우에는 코로나19등으로 인한 가계수입이 급격히 줄어들면서 생활자금대출등이 증가했으며 특히 주식시장으로 자금이 몰리면서 빚투가 장기화되면서 부채가 급격이 늘어난 것으로 파악되는 등 다양한 원인으로 가계부채가 늘어난 상황임에도 불구하고 타 대출에 대한 규제를 그대로 둔 상황에서 부동산 대출만 규제하는 것은 원칙으로 바람직하지 않으며 대출규제를 통한 부동산급등을 막을 수 있다는 1차원적 생각에서 정부는 아직도 벗어나지 못하고 있는 듯하다.
일반 소비자들은 대출을 통해서 전세자금이나 주택자금을 마련하고 있는데 결국에는 현금있는 사람들만 부동산구매를 할 수 있도록 하게 된다면 이 또한 역차별이나 이를 통해서는 부동산시장을 잡을 수 없다고 항변하고 있는 상황이다.
부동산시장은 이미 수요와 공급의 원칙에서 벗어난지 오래이며 수도권 과밀화방지, 공공기관의 지방 이전 등 다양한 각도로 부동산정책과 연계한 종합적인 대책이 필요한 상황임에도 불구하고 아직도 1차원적인 공급확대 및 수요억제 정책만을 고집하는 이유가 무엇인지 궁금하다.