수도권아파트 약세 지속 반면, 하락폭 둔화, 재건축 상승움직임
부동산1번지에 따르면 이번 주 수도권의 주택시장은 12주째 하락세가 지속되고 있습니다.
매매시장은 서울 -0.04%, 인천 0.01%, 경기 0.06% 하락세가 나타나는 가운데 서울에서는 구로구(-0.25%), 관악구(-0.16%), 동작구(-0.13%)가 비교적 큰 폭으로 떨어졌습니다.
경기, 인천 등 수도권도 전반적으로 보합 혹은 약세를 기록하였습니다.
한편, 재건축시장은 잠실주공5단지, 개포주공단지 등 대표 재건축단지를 중심으로 일부 저가 매수세유입, 급매물감소로 매도호가가 상승하는 현상이 나타나고 있어서 주목됩니다.
정부의 거래활성화대책의 추가발표와 함께 서울시의 재건축정책의 변화여부도 관심 있게 지켜볼 대목입니다
한편, 전세시장은 지역별로 등락이 엇갈리고 있습니다.
서울시가 0.02% 하락한 가운데 경기도가 보합세, 인천시는 0.03% 올랐습니다.
서울은 양천구, 노원구, 강동구 전세 값이 약세를 보인 반면에 구로구, 관악구등은 강세를 실현하였습니다. 경기도는 부천, 수원, 성남의 전세 값이 약간 내렸지만 화성은 다소 오르는 등 봄 이사철 마감을 앞두고 전월세 시장은 전반적으로 안정세를 기록하는 가운데 수급에 따라 지역별로 혼조세를 보이는 힘겨루기 양상이 전개되고 있는 것으로 분석됩니다.
총선이후 거래활성화 대책, 부동산시장의 변화 예상
총선이 끝나자마자 정부여당의 부동산정책 움직임이 빨라지고 있습니다.
박재완 기재부 장관, 권도엽 국토부 장관, 새누리당의 황우여 원내대표의 수도권주택시장을 겨냥한 규제완화 거래활성화 대책이 필요하다는 발언이 잇따르면서 선거 때문에 미루었던 대책발표가 임박한 것으로 관측됩니다. 5월중으로 추가적인 규제완화 및 거래활성화대책의 발표가능성도 점쳐지고 있습니다.
정부여당이 추가적으로 검토 중인 부동산대책은 4가지로 추정됩니다. 다주택자양도세중과폐지, 강남3구 투지지역해제, 분양권전매제한 완화, 취득세감면조치 등을 꼽을 수 있습니다. 특히 양도세중과제도가 18대국회에서 통과되고 강남3구 DTI적용한도가 현행 40%에서 50%로 완화될 경우, 부동산시장은 생각보다 큰 영향을 받을 것으로 전망됩니다.
왜냐하면 지난 2006년 DTI규제도입으로 10년 대 상승을 기록했던 주택경기가 상승을 마감한 사례와 2010년 8·29대책으로 DTI 적용이 보류된 이후 2011년 3·22대책으로 부활할 때까지의 기간 동안 주택거래증가, 집값 상승사례는 DTI규제가 시장에 얼마나 위력을 발휘했는지 잘 말해주고 있기 때문입니다. 다주택자양도세중과폐지로 매물감소, 투자심리회복이 예상되는 가운데 3구 투기지역해제는 실수요자를 중심으로 매수세가 다소 살아나면서 거래활성화 효과가 나타날 것으로 기대됩니다. 특히, 단기적으로는 생애최초 주택구입자금을 활용하여 중소형주택을 매입하거나 가격급락으로 메리트가 커진 재건축을 입질하는 투자목적으로 구입하는 투자수요도 증가할 것으로 예상됩니다. 여기에다 지난 연말로 종료된 취득세 감면조치가 연장되고 전매제한기간까지 추자로 완화될 경우 장기침체에 빠진 부동산 시장은 활력을 찾기에 충분하다는 판단입니다.
그러므로 다주택자양도세중과폐지와 강남3구 투기지역해제조치는 주택시장 회복, 거래활성화를 위한 최소한의 필요조치로서 이번 기회를 실기해서는 안 될 것입니다.
아울러 서울시의 재건축정책도 함께 변화해야 정부의 거래활성화 대책의 효과가 극대화 될 것입니다. 재건축단지 소형주택비율강화 조치로 빈사상태에 빠진 서울 재건축시장을 살리기 위해서는 중앙정부의 규제완화 대책만으로는 부족하고 충분조건으로서 서울시의 정책변화, 정책조율이 절대 요구된다는 뜻입니다.
따라서 정부의 추가적인 규제완화, 거래활성화 대책이 나오고 거래증가, 가격상승이라는 모멘텀이 발생하는 시점이 바로 주택시장이 바닥을 찍고 중장기적으로 추세가 전환되는 터닝 포인트가 될 전망입니다. 다시 말해 강남권 재건축과 중대형아파트의 상승전환은 과거 경험으로 살펴볼 때 부동산경기가 하락조정을 마무리하고 본격적인 회복기로의 진입을 알리는 신호탄으로 해석됩니다.
앞으로 각 변화와 함께 4월의 주택거래량이 예년 평균을 회복하느냐가 관건이 될 것으로 보입니다. 실제로 이번 주 들어 주택시장은 거래활성화대책발표 기대감으로 인해 잠실주공 5단지의 34평 아파트의 경우 매매가격이 10억800만원에서 11억 원으로 9천만원정도 급등하였으며 개포주공 등 재건축단지의 경우에도 급매물 소진후 평형별로 호가가 2~3천만원정도 뛰고 있습니다.
하지만 급매물회수로 인한 기저효과, 매물공백으로 인한 호가위주상승으로 향후 거래량추이에 따라 시장흐름은 달라질 것으로 전망됩니다.
도시형 생활주택 투자주의보
부동산114 발표 자료에 따르면 수익형부동산의 최고의 인기를 누리던 도시형주택이 공급과잉, 분양가급등, 임대수익률 저조의 3중고를 맞아 수익률저하로 투자주의보가 내려졌습니다.
먼저, 공급물량을 살펴보면 지난해 인허가 물량은 총 8만3859가구로서 2010년도에 비해 4배 이상 급증하였습니다. 공급과잉여파로 10%정도의 미분양이 남아돌고 세입자를 찾지 못해 공실이 넘치는 곳도 증가하고 있는 실정입니다.
둘째, 분양가의 고공행진도 임대수익률 저하의 커다란 원인이 되고 있습니다.
수도권 도시형주택의 분양가는 지난 2009년 3,3㎡당 1021만원에서 2010년 1550만원, 2011년 1714만원으로 급등한 것으로 드러났습니다.
셋째, 이에 따라 임대수익률은 자연히 5%대로 낮아졌으며 취득세, 중개수수료를 감안하면 4%대로서 정기예금금리와 큰 차이가 없게 되었습니다. 통상 부동산투자 시 최저 기대수익률은 금리의 1.5배로서 6%이상은 유지되어야 하고 최적수익률은 7%대임을 감안하면 투자가치가 거의 없다는 결론입니다.
따라서 도시형주택, 오피스텔, 상가와 같은 소위 수익형부동산 투자 시에는 연간 임대수익률이 7%를 밑돌 경우 투자대상에서 제외하여야 하며 주택투자와 같이 입지가치에 높은 비중을 두는 전략을 재검토해야 한다는 판단입니다. 다시 말해 강남권이라는 입지가치를 최우선하여 임대수익률이 저조함에도 불구하고 도시형주택, 오피스텔투자를 감행하는 자산관리전략은 실패를 예고하고 있습니다.
미국 주택시장 회복조짐
최근의 이투데이 기사에 따르면 미국 뉴욕 컬럼비아대학교에서 개최된 “미국주택위기”란 주제의 컨퍼런스에서 해외 투자은행등 대부분의 전문가들은 미국 주택시장을 긍정적으로 평가하였습니다.
미국최대 부동산서비스기업인 리얼로지의 리차드 스미스회장은 “주택거래량이 바닥을 찍었으며 재고량도 감소하고 있다”고 지적하면서 회복세를 전망하였습니다. 부동산 전문회사인 질로우 스탠험프리즈 수석이코노미스트도 “주택가격하락으로 임대보다는 보유의 메리트가 증가하고 있으며 올해는 주택시장이 회복되기 시작할 것이라고 내다봤습니다. JP모건의 로버트 멜먼 이코노미스트는 향후 압류물건 증가 우려는 있지만 대체적으로 주택경기는 조금씩 개선될 것으로 평가하였습니다.
하지만, 제니스 에빌러 미국 재무부 경제정책차관보는 주택부문과 경제여건은 높은 연관성을 가진다며 중산층과 젊은 세대의 상황을 고려할 때 주택경기의 호황을 예측하기는 어렵다는 전망을 내놓기도 하였습니다. 중산층의 소득증가 저조, 젊은 세대의 과도한 학자금융자등으로 과거와 같은 적극적인 주택구매는 기대하기 어렵다는 뜻으로 해석됩니다.
이상을 요약하면, 미국경제는 2007년 이후 장기불황속에서도 회복조짐이 나타나고 있는 것으로 분석됩니다. 국제금융센터 뉴욕사무소장의 말처럼 “향후 과도한 주택압류가 이루어지지 않는다면 주택시장이 점차 회복될 것”으로 예상되기 때문입니다.
결론적으로 미국주택시장을 두고 조심스럽지만 회복전망이 나오고 있는 점은 매우 고무적이며 긍정적인 신호라 아니할 수 없습니다. 지난 2008년 미국의 서브프라임모기지 사태로 촉발된 국제금융위기가 해소되고 있음은 물론이고 위기의 진원지이자 세계경제의 엔진인 미국경기의 회복신호는 향후 국내실물경제와 주택경기의 회복에도 직접적인 영향을 끼칠 것이 분명해 보입니다./
