[일본 부동산 버블붕괴와 수익형부동산] 일본 주거용부동산의 수익률 변화 추이 3

최근 아파트가격 폭락과 함께 투자처를 잃은 부동산시장은 원룸/오피스텔/도시형생활주택 등 주거용 수익형부동산에 투자자의 관심이 집중되고 있다.
하지만 주거용 수익형부동산에 대한 최근의 높은 관심에 비해 주거용 수익형부동산에 대한 가격 및 수익률에 대한 객관적인 평가는 전무한 실정이다.

“현재 한국 주거용 수익형부동산의 가격과 수익률은 적정한 수준인가?, 그리고 미래를 위한 최적의 투자 상품인가?”

필자는 이 질문에 대한 해답을 일본의 사례를 통해서 구해보고자 한다.

이번 호는 지난 호에 이어서 세 번째 순서로 [도쿄 23구 주거용 수익형부동산의 평균 임대료, 가격, 수익률 변화 추이]에 대해서 살펴보고자 한다.

아무쪼록 주거용 수익형부동산을 보유하고 계시거나, 투자에 관심이 있으신 분들에게 조그만 도움이 되었으면 하는 바람이다.

[ 도쿄 23구 주거용 수익형부동산의 평균 임대료, 가격, 수익률 추이 ]

지난 호에서 도쿄 [도심 5구 주거용 수익형부동산의 평균 임대료, 가격, 수익률 변화 추이]를 살펴 본 결과, 몇 가지 특징적인 점을 알 수 있었다.

첫째, 신축주택과 중고주택 간의 임대료 변화 추이에 있어서 특징적인 큰 차이는 보이지 않는 것으로 나타났다. 즉 신축주택이 중고주택 보다 높은 임대료 수준을 유지하고 있으며, 임대료의 차이도 일정한 수준을 유지하며 상승과 하락의 변화 시기와 패턴도 비슷한 형태를 가지고 있는 것을 알 수 있다.

둘째, 도심 5구의 임대료는 2004년 이후 상승 기조를 유지하다가 2008년 미국 발 금융위기를 기점으로 하락 추세로 반전되어 2010년 상반기까지 하락을 하였다. 그 후 2010후기 소폭의 상승을 한 후에 다시 하락하고 있는 것으로 나타났다.

위와 같이 도심 5구의 임대료는 일본 부동산시장의 거시적인 움직임과 비슷한 추세로 변화해 왔다.

그럼 도쿄 23구는 어떠한 추세로 변화해 왔을까?

먼저 23구의 변화를 이해하기 위해서는 23구의 데이터 속에 도심 5구의 자료도 포함되어 있다는 점을 염두 해 두어야만 한다. 즉 23구의 데이터는 도심 5구의 데이터와 나머지 18구의 데이터가 합쳐진 평균치이기 때문에 도심 5구 이외의 나머지 18개구의 변화를 파악하는데 다소 신경을 써야만 한다. 따라서 서두에 도심 5구의 변화 추이를 정리해 두었으며, 도심 23구의 변화 추세를 파악할 때는 도심 5구의 변화 추이를 고려하면서 파악해야 할 필요가 있다.

<그림 1>은 도쿄 23구의 평균임대료 변화 추이를 나타낸 것이다.
신축주택과 중고주택 간의 임대료 변화 추이에 있어서는 도심 5구와 같이 특징적인 차이를 나타내지는 않았다. 즉 신축주택이 중고주택 보다 높은 임대료 수준을 유지하고 있으며, 그 임대료의 차이도 거의 일정한 수준을 유지하며 상승과 하락의 변화 시기와 패턴도 비슷한 추세를 나타내고 있다.

하지만 임대료 상승 시기는 도심 5구와 다소 차이를 나타내고 있다. 도심 5구의 경우에는 2008년 상반기부터 임대료가 하락을 시작한데 반해, 23구는 도심 5구 보다 1년 늦은 2009년 상반기부터 임대료가 하락하기 시작했다.

만약 구별 개별데이터를 각각 분석할 경우에는 도심 3구와 나머지 구(도심 5구 이외의 18구)간에 명확한 차이를 알 수 있겠지만, 아쉽게도 23구를 통합한 데이터만 입수가 가능했던 관계로 나머지 18구는 도심 3구의 변화추이를 기초로 그 변화 추이를 유추할 수밖에 없다. 하지만 18구 전체의 평균 변화추이를 파악하고, 또 도심 3구와 어떠한 차이가 있는지 그 변화추이의 흐름을 파악하는데 있어서는 어느 정도 의미가 있다고 생각된다.

첫째, 도심 5구의 임대료 가격이 먼저 하락하고 난 뒤, 도심 5구의 외곽지역인 나머지 18구의 임대료가 하락했다는 것을 유추할 수 있다.
상대적으로 임대료 수준이 높고 도심인 5구가 먼저 임대료가 하락하고 그 주변지역이 조금 늦게 뒤따라서 하락한다는 점이다.

둘째, <그림 2>에 나타난 것과 같이 바닥의 저점과 상승의 고점에서는 수익률 상승 및 하락 폭이 동일한 수준임을 유추할 수 있다.
도심 5구와 그 주변지역의 상승과 하락 폭이 비슷한 시점에서 임대료 상승과 반전이 시작된다는 점이다.

<그림 3>은 23구의 평균 가격추이를 나타낸 것이다. 신축주택과 중고주택 간의 가격변화 추이에 있어서, 그 등락폭이 크지 않았으며, 변화의 패턴에 있어서도 서로 큰 차이를 있지 않은 것으로 나타나고 있다. 단지 신축주택이 2008년 상반기부터 가격이 하락한 반면, 중고주택은 6개월 뒤인 2008년 하반기부터 하락한 것이 차이라면 차이라고 할 수 있겠다.
이에 비해 도심 5구의 변화는 어떠했나? 지난 호에 기술한 바와 같이, 도심 5구의 중고주택은 23구의 변화 추이와 큰 특징적인 차이를 보이지 않고 있다. 반면 신규주택의 경우에는 2009년 상반기 가격이 폭락하는 등 그 등락폭이 23구에 비해 상당히 큰 것을 알 수 있다.

그럼 도쿄 도심 3구와 그 주변지역인 나머지 18구의 가격변화 추이에는 어떠한 차이가 있을까?

첫째, 중고주택의 경우에는 도심 5구 평균가격의 변화와 23구 평균가격의 변화 추이를 살펴볼 때, 나머지 18구도 급격한 가격변화가 없었던 것으로 추정된다.

둘째, 신규주택의 경우에는 도심 5구와 나머지 18구의 변화에 큰 차이가 있었던 것으로 추정된다. 도심 5구의 경우에는 고점대비 큰 폭으로 가격이 하락한 반면, 나머지 18구는 그 하락폭이 상대적으로 작았던 것으로 생각된다.
즉 도심 및 업무중심 지역으로 상대적으로 가격이 비싼 도심 5구가 주변 지역 보다 상승폭도 크게 나타났고, 하락폭 역시 크게 나타났다.

<그림 4>는 23구 평균수익률의 시계열적 변화를 나타낸 것이다. 지난 호에 기술한 바와 같이 수익률은 가격과 임대료에 의해서 결정된다. 따라서 23구의 경우 신축주택과 중고주택 모두 평균임대료와 평균가격이 큰 등락 변화가 없었기 때문에 수익률 변화에 있어서도 큰 등락변화가 없었던 것으로 나타났다.

이에 비해 도심 5구의 변화는 어떠했나? 지난 호에 기술한 바와 같이, 도심 5구의 중고주택은 23구의 변화 추이와 큰 특징적인 차이를 보이지 않고 있다. 반면 신규주택의 경우에는 2009년 상반기 수익률이 급상승했다가 바로 급락하는 등 그 등락폭이 23구에 비해 상당히 큰 것을 알 수 있다.

그럼 도쿄 도심 3구와 그 주변지역인 나머지 18구의 수익률 변화 추이에는 어떠한 차이가 있을까?

첫째, 중고주택의 경우에는 도심 5구 수익률의 변화와 23구 수익률의 변화 추이를 살펴볼 때, 나머지 18구도 급격한 가격변화가 없었던 것으로 추정된다. 단지 나머지 18구가 도심 5구 보다 수익률이 다소 높았던 것으로 생각된다.

둘째, 신규주택의 경우에는 도심 5구와 나머지 18구의 변화에 큰 차이가 있었던 것으로 추정된다. 도심 5구의 경우에는 가격이 폭등했던 2009년 상반기에 수익률이 일시적으로 급등한 것으로 생각된다. 반면 나머지 18구는 도심 5구와 같이 수익률에 큰 변화가 없이 5-6% 범위 내에서 안정적으로 유지되어 왔다는 것을 알 수 있다. 또한 그 수익률도 도심 5구 보다 다소 높았던 것으로 생각된다.

이번 호에서는 [도쿄 23구 주거용 수익형부동산의 평균 임대료, 가격, 수익률 변화 추이]에 대해서 살펴보았다. 다음 호에서는 [도심 5구 주거용 수익형부동산의 평형별 임대료, 가격, 수익률, 변화 추이]에 대해서 살펴보기로 하자./

김준환 교수는 고려대학교 경영학 석사를 마치고, 일분으로 건너가 메이카이대학에서 부동산학박사 학위를 받았다. 현재 서울디지털대학교 부동산학과 교수로 재직중에 있으며, 주요 저서로는 '시가지재개발사업에 있어서의 주택공급효과', '일본 도심재개발사업의 이해' 등 다수가 있다.