고종완 RE멤버스 대표/ 서울디지털대학교 부동산학과 특임교수
이번 주는 강남 재건축의 반등으로 시장반전 기대감이 커지고 있습니다.
부동산1번지에 따르면 이번 주 수도권의 주택시장은 여전히 약세를 보이는 가운데 14주만에 나타난 재건축의 반등이 눈에 띕니다.
매매시장은 서울 -0.05%, 인천 -0.02%, 경기 -0.01% 하락했고 서울에서는 영등포구(-0.13%), 서초구(-0.11%), 양천구(-0.1%) 도봉구, 동대문구등이 떨어졌습니다.
경기, 인천 등 수도권도 전반적으로 보합세를 기록하였습니다. 시장변화의 주축인 재건축시장은 급변하고 있습니다.
잠실주공5단지, 개포주공단지, 가락시영, 고덕주공, 과천6단지 등을 중심으로 급매물이 소진되면서 적게는 2~3천만원 많게는 8천만~9천만 원씩 큰 폭으로 올랐습니다.
정부의 거래활성화대책의 추가발표 임박과 박원순 서울시장의 재건축정책의 전향적인 변화가능성에 대한 기대감으로 저가매수세가 유입된 때문으로 분석됩니다. 과거경험으로 살펴볼 때 재건축은 시장의 바로미터, 선도 기능을 한 적이 많았으며 정책변화-재건축상승-서울집값상승-수도권확산의 상승법칙을 감안할 때 작금의 재건축반등은 예사롭지 않다는 판단입니다
다만, 후속매수세가 따라 붙지 않은 데다 거래량감소, 부동산소비심리지수의 불확실성 등으로 아직까지는 반짝 상승인지, 추세상승인지 여부를 판단하기는 시기상조라는 생각입니다.
결국 지난 1/4분기 급감한 주택거래량이 5월 이후 얼마나 증가할지 여부가 하반기 주택시장의 향방을 결정할 것으로 관측됩니다.
다음 주는 강남 3구 투기지역해제 발표로 시장변화가 예상됩니다.
정부여당이 현재 검토 중인 거래활성화대책은 강남3구 투기지역해제, 다주택자양도세중과폐지, 취득세50%감면, 분양권전매 제한완화, 미분양아파트 양도세감면, 임대주택사업자활성화 등으로 알려져 있습니다.
이중에서도 강남3구투기지역 해제 및 양도세중과폐지, 취득세감면조치는 마지막 남은 빗장의 완화라고 할 수 있습니다. 만일 ‘금융’과 ‘세제’ 두 가지 측면의 대책이 동시에 발표, 시행될 경우 추가대책으로 인한 거래활성화효과는 극대화되고 시장에 상당한 파급력을 미칠 전망입니다.
즉, 그간의 규제완화조치와는 차원이 다른 메가톤급 규제철폐라는 점을 유념해야 합니다.
지난해 6차례의 규제완화조치에도 불구하고 부동산시장이 꿈쩍도 하지 않았지만 이번에는 시장 반응도 다르고 임팩트 또한 클 것이 분명합니다.
이에 따라 일각에서는 거래활성화 대책이 발표되면 투기재연, 집값급등, 재 버블을 우려하고 있습니다만 말 그대로 기우로 끝날 개연성이 큽니다. 실물경제둔화, 가계부채 증가, 구매력 약화 등 부동산경기침체의 요인들이 산적하고 집값상승기대감 상실로 실수요조차 주택구매를 꺼리는 상황에서 투기수요가 단기간에 유입될 가능성은 희박하기 때문입니다.
따라서 주택시장은 실수요자위주로 투자심리가 회복되고 거래증가로 부동산시장은 점차 안정화 내지 정상적인 모습을 되찾을 것으로 보입니다.
거래활성화대책별로 예상되는 파급효과는 다음과 같습니다.
현재까지 예상되는 규제완화대책별로 파급효과를 하나씩 살펴보면 다음과 같습니다.
첫째, 강남권 투기지역이 해제될 경우 DTI(총부채상황비율) 한도가 40%에서 50%로 상향되며, 무주택자는 고정저리(4.2%)의 생애최초주택구입 자금(최고 2억원까지) 대출을 받아 내집 마련이 가능해 집니다. 3주택자의 양도세가산세율 10%도 없어지며 주택거래신고의무도 완화됩니다. 쉽게 말해 내집마련 시의 자금조달이 훨씬 수월해지며 세금부담과 거래규제도 줄어들게 됩니다.
둘째, 다주택자양도세중과제도가 폐지될 경우 2주택자는 50%, 3주택자는 60%의 중과세율대신 6~35%의 일반세율이 그대로 적용됩니다. 부동산 부자들은 세금에 민감한 만큼, 양도세부담이 경감되면 냉각되었던 투자심리가 다시 살아날 수 있습니다. 투자수요가 개입할 공간이 커진다는 뜻입니다. 바로 이런 점이 ‘부자감세’, ‘강남봐주기’, ‘투기유발’이라는 지적이 일고 이 제도의 시행을 반대하는 이유이기도 합니다.
셋째, 취득세 50%감면조치는 이미 작년에 그 시행을 통해 이미 그 효과가 검증된바 있습니다. 취득세의 한시적 감면조치를 통해 주택거래가 상당히 증가하였으며 올해 만일 재시행 될 경우 거래활성화에는 효자노릇을 할 게 틀림없습니다. 지방세감소를 이유로 일부 지자체의 반대가 예상되지만 천안시의 경우에서 알 수 있듯이 작년도에 주택거래가 2배 이상 늘어나서 세수가 오히려 증가한 사례는 좋은 참고가 됩니다.
넷째, 분양권 전매제한이 완화될 경우 현물시장과 함께 선매시장인 분양권시장의 활기를 예측해볼 수 있습니다. 과도한 전매규제 때문에 시장참여를 회피하였던 실 수요층을 다시 끌어들이고 청약시장을 활성화 한다는 점에서 주택수요의 기반을 확대한다는 차원에서 매우 긍정적인 효과가 기대됩니다. 아울러 임대주택사업자에 대한 추가적인 세금완화조치등도 민간자금 유치, 공급확대, 거래증가에 도움이 될 것입니다.
하지만 일각의 주장대로 단기간에 부동산시장의 급변 혹은 급등 가능성은 적다는 분석이 우세합니다.
왜냐하면 초강력 DTI규제제도가 여전히 살아있고, 금융기관의 대출심사강화에다 실물경기둔화, 소득양극화, 중산층붕괴, 고령화추세, 집값상승기대감상실 등으로 돈을 빌려서 주택투자에 나서기도 또한 나서는 사람도 많지 않을 것으로 보이기 때문입니다.
따라서 단기간에 투기수요가 발호하기보다는 생애최초 주택구입자금과 보금자리주택 등을 활용하며 내집 마련에 나서는 무주택자가 다소 증가하고 여유자금으로 임대주택사업을 하고자 하는 장기투자자의 증가로 거래량은 다소 증가할 가능성이 높습니다.
그리고 변화의 단초는 역시 재건축에서 태동하고 강남권 중형아파트와 신규분양시장으로 확산될 것으로 관측됩니다. 예를 들면 수도권에서 서울로, 강북에서 강남으로 그리고 구 주택에서 신(新)주택으로, 소형주택에서 중형주택으로 소위 주택을 갈아타고자 하는 사람들의 교체수요는 증가할 것으로 보입니다. 올해는 내집 마련과 주택교체의 절호의 기회가 될 수 있습니다./
