[박상언의 부동산 수익률 분석] ‘오피스텔’ 분양가 높아 수익률 하락할 수도

52.83대 1 , 41.17:1

최근 한화건설이 서울 마포 상암지구에 분양하는 소형 오피스텔 ‘상암 한화 오벨리스크’가 최고 52.83대 1, 평균 5.13대 1의 경쟁률을 보이며 전 주택형이 마감됐다. 문제가 되고 있는 온라인 청약 투기를 차단하고 실수요자 중심의 분양을 위해 견본주택 내방고객을 대상으로 청약을 진행한 결과라 유독 눈길을 끈다. 청약기간동안 견본주택에는 아침부터 청약하려는 사람들로 북새통을 이뤘으며, 청약 접수를 위해 견본주택 밖 주차장까지 줄을 서는 등 열기가 뜨거웠다. 이보다 며칠 앞서 대우건설이 강남구 삼성동 청담역 인근에 들어서는 오피스텔 ‘청담역 푸르지오 시티’의 청약 접수 결과도 최고 41.17대 1의 경쟁률, 평균 9.32대 1의 경쟁률을 기록했다. 총 183실 분양에 1705건의 청약신청이 몰렸을 정도다. 실제 필자 지인들도 해당 오피스텔에 상당수 청약해, 이후 투자성에 대한 문의가 쏟아졌다.

◆오피스텔 매입임대주택 등록 시, 세제 혜택 가능
오피스텔도 매입임대주택으로 등록할 수 있게 됨에 따라 앞으로 투자자들의 관심이 더욱더 뜨거워 질것으로 보인다. 특히 바닥 난방을 갖추지 않은 전용면적 85㎡ 이하 오피스텔도 등록 대상에 포함될 것으로 보여 보다 많은 오피스텔 소유자들이 임대를 통한 세제 혜택을 받게 될 전망이다. 특히 지난번 국무회의 때 ‘과잉 규제’로 지적됐던 ‘바닥 난방 시설’ 조건이 삭제돼 혜택을 보는 오피스텔이 크게 늘었다. 바닥 난방 여부는 침대생활의 보편화와 천장 냉난방 등 다양한 방식의 온도 조절이 가능한 점을 고려해 없어졌다. 지난해 기준 오피스텔 재고 물량 33만2000실 가운데 바닥 난방 방식이 아닌 곳은 약 13만7000실로 전체의 41%로 추정된다.

특히 오피스텔도 주택임대사업자처럼 취득세는 물론 재산세, 종합부동산세, 양도소득세까지 각종 세금 혜택을 받을 수 있게 됐다. 게다가 임대사업자가 오피스텔을 사들여 매입임대주택으로 등록하면 각종 세제 혜택을 받을 수 있다. 전용 60㎡ 이하의 경우 취득세가 면제(5년 이상 임대 시)되고 재산세는 50% 감면된다. 60~85㎡는 재산세 25%를 감면받게 된다. 또 종합부동산세의 합산과 양도세 중과도 적용되지 않는다. 단, 해당 오피스텔은 주거 외 용도로 사용되지 않도록 임차인 현황을 매년 시·군·구청장에게 신고해야 한다.

◆법원경매시장에서도 오피스텔 인기
소액투자 가능한 오피스텔 열풍에 힘입어 법원 경매시장에 나온 오피스텔의 20%가 신건(1회차)에 낙찰되는 것으로 나타났다. 실제 민간경매 정보업체인 지지옥션에 따르면 작년 3월부터 올해 3월까지 1년간 서울 오피스텔의 신건 낙찰률이 19.4%를 기록했다. 같은 기간 신건에 낙찰된 아파트는 2.4%에 불과했다. 연립주택(7.8%)과 단독주택(10.1%)의 신건 낙찰률도 오피스텔을 크게 밑돌았다. 경기도의 경우도 오피스텔의 신건 낙찰률은 24.9%, 아파트의 신건 낙찰률은 3.3%를 나타냈다. 인천에서도 아파트의 신건 낙찰률은 0.9%, 오피스텔은 16.1%를 기록했다. 물건별로 보면 지난 9일 서울동부지방법원에서는 가락동 소재 오피스텔 34개실이 신건으로 나왔으며 이 중 10여건이 당일 낙찰됐다. 이 오피스텔은 감정평가가 2009년 말에 이뤄진 데다 위례 신도시 개발 예정지와 가까워 투자자들이 몰렸다고 볼 수 있다.
경기도 수원 정자동의 한 오피스텔도 첫 경매에서 9 대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 감정가격이 2800만원으로 소액인 데다 보증금 500만원에 월세 35만원의 수익(연 12%)을 기대할 수 있어 소액투자자들이 관심을 보인 것이다.

◆오피스텔 투자시 반드시 체크할 점

-청약열풍에 휩쓸리기 보다 냉정한 수익율 계산 필요-
수도권 신도시 일대 소형오피스텔을 보유중인 자영업자인 성미진(38)세는 최근 오피스텔을 처분하기로 결심했다. 최소 연 수익율 6%를 기대하고 매입했지만 오피스텔 보유 이후에 내야하는 의료보험료와 국민연금까지 더해져 실제 수익율이 연5%도 채 안되기 때문이다. 또한 통상 2년에 한 번씩 계약하는 주택에 비해 세입자들이 자주 들락거려 그때마다 내야하는 중개수수료도 큰 부담으로 다가왔다.

최근 신규로 분양하는 오피스텔 경우, 분양가가 너무 높게 책정되어, 기존 오피스텔 보다 투자 수익율이 떨어질 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다. 즉, 오피스텔의 인기가 하늘을 찌르면서 투자자들의 관심을 받고 있다.

반면, 서울 강남권 등 주요 지역을 중심으로 공급되는 오피스텔의 분양가는 갈수록 높아지는 추세다. 서울 외곽이나 인천·경기지역의 경우 1억 원 내외의 저렴한 오피스텔도 있지만 서울 도심지만큼의 안정적인 임대료와 낮은 공실률이 보장이 쉽지 않아 수익률 확보에 어려움을 겪고 있는 게 현실이다. 신규분양 오피스텔의 경우 그동안 수요가 꾸준해 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있었기 때문에 투자자들에게 인기가 높았다.

하지만 앞으로는 분양받기 전 철저한 수익율 검증을 해야 한다. 가령, 업체들은 저렴한 건설사 집단담보 대출(4~5%)을 이용하고 임대사업자 등록 이후 부가가치세 환급으로 오피스텔 임대수익율을 끌어올리는 식으로 마케팅을 하고 있다. 하지만 집단담보 대출은 대부분 변동금리형태이기 때문에 금리상승기에는 수익율이 떨어질 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다.

아울러 공실에 대한 위험율과 수익률 확인도 필수다. 현재 은행대출 금리수준이 연 5~6% 가량 되기 때문에 오피스텔에 투자할 때도 임대 수익율이 최소 연6% 이상 나오는 오피스텔을 분양받는 것이 좋다. 부족한 자금 중 일부를 대출 받아 임대사업을 하는 경우도 가정해야 하기 때문이다. 경기가 살아나기 시작하면 오를 것으로 예상되는 금리상승도 대비해야 한다. 금리가 오르게 되면 그에 따라 투자 수익율도 떨어질 수 있다.

-오피스텔, 아파트에 비해 전용율 불리-
아파트 투자에 익숙한 투자자들은 공급면적에 준하여 오피스텔 투자에 앞서 반드시 체크해 봐야 하는 것이 전용율이다. 전용율은 주거전용면적을 공급면적으로 나눈 것으로, 아파트는 일반적으로 80% 이상이지만, 오피스텔은 45%~70%정도에 불과하다.

오피스텔은 로비 등의 시설을 들여야 하므로 아파트보다 큰 공용면적으로 인해 전용율이 아파트보다 상대적으로 적다. 오피스텔 등 수익형 부동산은 아파트보다 전용율(분양면적에 대한 전용면적의 비율)이 현저하게 낮기 때문에 반드시 전용면적 대비 분양가와 향후 수익률 등을 잘 따져봐야 한다.

-도시형 생활주택 등, 경쟁상품 출현 대비해야-
업무지구가 밀집한 곳에서 공급되는 신규오피스텔은 별 영향이 없더라도 구로구나 관악구, 성동구등 주거지가 밀접한 지역에서 공급되고 있는 오피스텔의 경우 고시원, 다가구, 도시형 생활주택 등의 경쟁상품들의 공급이 크게 늘고 있기 때문에 오피스텔 임대수익률이 시간이 갈수록 떨어질 수도 있다. 수요자 입장에서 오피스텔보다 경쟁력 있는 대체상품인 도시형생활주택의 대거출연도 복병이다. 즉 도시형생활주택 같은 소형주택 공급이 늘면 오피스텔 수익률은 더 줄고 공실이 생길 수 있다는 점도 주의해야 한다.

결론적으로 아파트나 도시형 생활주택에 비해 전용율이 떨어지면서 상대적으로 임대료가 높게 형성되고 관리비가 비쌀 수밖에 없는 오피스텔의 구조를 잘 이해하고 투자에 임해야 한다. 게다가 오피스텔과 같은 수익형 상품의 경우 향후 개발기대감에 따른 시세차익을 거의 기대할 수 없다는 점도 체크해야 한다./