서울디지털대학교 부동산학과 김준환 교수
최근 아파트가격 폭락과 함께 투자처를 잃은 부동산시장은 원룸/오피스텔/도시형생활주택 등 주거용 수익형부동산에 투자자의 관심이 집중되고 있다.
하지만 주거용 수익형부동산에 대한 최근의 높은 관심에 비해 주거용 수익형부동산에 대한 가격 및 수익률에 대한 객관적인 평가는 전무한 실정이다.
“현재 한국 주거용 수익형부동산의 가격과 수익률은 적정한 수준인가?, 그리고 미래를 위한 최적의 투자 상품인가?”
필자는 이 질문에 대한 해답을 일본의 사례를 통해서 구해보고자 한다.
이번 호는 지난 호에 이어서 네 번째 순서로 [도쿄 주거용 수익형부동산의 평형별 임대료 변화 추이]에 대해서 살펴보고자 한다.
[ 도쿄 주거용 수익형부동산의 평형별 임대료 변화 추이 ]
지금까지 3회에 걸쳐서 도쿄 주거용부동산의 평균 임대료와 가격, 그리고 수익률의 변화 추이를 도쿄 도심 5구와 23구로 나누어 살펴보았다.
이번 호 부터는 주거용 수익형부동산이 면적에 따라서 그 임대료와 가격, 그리고 수익률에는 어떠한 변화가 있었는지에 대해 3회에 걸쳐 살펴보고자 한다. 면적의 분류는 대형타입과 중형타입, 그리고 소형타입 등 세 가지로 분류를 했는데, 대형타입은 전용면적 80㎡ 이상, 중형타입은 전용면적 40-80㎡ , 소형타입은 전용면적 40㎡ 미만의 주택을 의미한다. 또한 건축년도에 따라 신축 분양주택과 기존 중고주택(10년 기준)으로 나누어 신규 주택과 중고 주택의 차이에 대해서도 살펴보았으며, 도심 5구와 23구의 지역별 차이도 살펴보았다.
1. 도심 5구의 변화
둘째, 중소형 평형의 하락 폭이 대형평형 보다 상대적으로 적었다는 점이다. 특히 소형평형의 경우에는 그 하락 폭이 가장 적었으며, 다시 상승한 후 원래의 임대료 수준까지 거의 회복을 하였다.(정점 임대료 수준과 대비할 때 현재 임대료 수준: 소형 -4.8%, 중형 -10.5%, 대형 -18.5% 하락한 수준 임)
셋째, 임대료 수준이 금융위기 전에는 대형평형이 가장 높고, 다음 중형-소형 순이었던 것이, 금융위기 후에는 대형>소형>중형 순으로 바뀌었다는 점이다.
넷째, 대형평형의 임대료가 먼저 하락한 후에 중형과 소형평형의 임대료가 하락하였다는 점이다.
중고주택의 특징적인 변화를 살펴보면, 첫째로 신축주택의 경우와 마찬가지로 대형평형의 경우 금융위기인 2008년 하반기부터 급격한 하락이 있었다는 점이다. 그 후 소폭 상승은 있었으나, 현재 임대료 수준은 최고 정점 임대료 수준과 비교 했을 때 무려 20%가까이 하락한 수준에 머물고 있다. 또한 중/소형 평형의 변화도 신축주택의 변화와 비슷하게 나타나고 있다.(정점 임대료 수준과 대비할 때 현재 임대료 수준: 소형 -5.6%, 중형 -10.0%, 대형 -19.7% 하락한 수준 임)
둘째, 임대료 수준은 전 기간에 걸쳐서 대형>소형>중형 순이며, 대형과 소형의 임대료 격차는 줄어들어 금융위기 이후 거의 비슷한 수준에 이르게 되지만, 소형과 중형의 임대료 격차는 금융위기 이전 보다 더욱 벌어지게 된다.
2. 23구의 변화
23구의 특징적인 변화를 살펴보면, 첫째 도심 5구와 마찬가지로 대형평형의 경우 금융위기 후인 2008년 하반기부터 급격한 하락을 보였다는 점이다. 하지만 그 하락 폭이 도심 5구 보다는 상대적으로 낮게 나타났다.
셋째, 임대료 수준은 전 기간에 걸쳐서 대형>소형>중형 순이며, 금융위기인 후인 2009년 이후 대형과 중/소형의 임대료 격차는 급격히 줄어들었으며, 특히 소형평형의 경우 그거의 비슷한 수준에 유지 되고 있다는 점이다.
지금까지 23구의 임대료 변화추이에 대해서 살펴보았다. 하지만 여기서 23구의 변화추이에는 도심 5구의 임대료 변화추이가 반영된 결과인 점에 유의해야만 한다.
따라서 도심 5구가 제외된 나머지 18구, 즉 도심 및 상업/업무 중심지 이외의 주변지역에는 어떠한 변화가 있었는지에 대해서 유추해 보기로 하자.
도심 5구를 제외한 그 주변지역에서는 대형평형의 임대료의 하락 폭이 도심 5구보다 상대적으로 낮고, 중/소형 평형의 하락폭과 비슷한 수준에서 이루어 진 것으로 추정된다.
또한 임대료 수준의 격차도 일정한 수준에서 유지되었을 것으로 추정된다.
이는 도심 5구의 경우, 금융위기 이후 대형평형의 임대료가 급락하여, 대형평형의 임대료 수준과 중/소형평형의 임대료 수준의 격차가 급격히 줄어들었다는 점, 그리고 23구의 경우, 그 하락 폭과 대형평형의 임대료 수준과 중/소형평형의 임대료 수준의 격차가 도심 5구의 경우보다 크게 일정하게 나타난 점 등을 생각할 때 추정될 수 있는 결과라 생각된다.
이러한 추정결과를 바탕으로 도쿄 도심 5구와 그 주변지역인 나머지 18구의 임대료 변화 추이에는 어떠한 차이가 있었을까?
첫째, 임대료 하락은 도심 5구가 먼저 하락한 후 주변지역으로 확산되었을 것으로 추정된다.
둘째, 임대료의 하락폭은 도심 5구의 경우가 주변 지역 보다 훨씬 크게 나타난 것으로 추정된다.
하지만, 도심 5구와 주변지역 모두 중/대형 평형의 임대료가 먼저 하락 후에 소형 평형의 임대료가 하락했을 것이라는 공통점이 있었던 것으로 추정된다.
도쿄의 임대료 변화추이의 특징적인 결과를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 도심 5구의 임대료 변화에 큰 차이가 있었다는 점이다.
둘째, 평형별로 임대료의 변화에 차이가 있었다는 점이다.
셋째, 대형평형의 임대료 하락폭이 크게 나타났고, 소형의 하락폭이 상대적으로 적게 나타났다는 점이다.
다섯째, 평형별 임대료 수준의 격차에 변화가 있었다는 점이다.
여섯째, 중고주택과 신축주택의 임대료 변화추이에는 다소 차이가 나타났다는 점이다.
이번 호에서는 [도쿄 주거용 수익형부동산의 평형별 임대료 변화 추이]에 대해서 살펴보았다. 다음 호에서는 [도쿄 주거용 수익형부동산의 평형별 가격 변화 추이]에 대해서 살펴보기로 하자./
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