[일본 부동산 버블붕괴와 수익형부동산] 일본 주거용부동산의 수익률 변화 추이 5

최근 아파트가격 폭락과 함께 투자처를 잃은 부동산시장은 원룸/오피스텔/도시형생활주택 등 주거용 수익형부동산에 투자자의 관심이 집중되고 있다.
하지만 주거용 수익형부동산에 대한 최근의 높은 관심에 비해 주거용 수익형부동산에 대한 가격 및 수익률에 대한 객관적인 평가는 전무한 실정이다.

“현재 한국 주거용 수익형부동산의 가격과 수익률은 적정한 수준인가?, 그리고 미래를 위한 최적의 투자 상품인가?”

필자는 이 질문에 대한 해답을 일본의 사례를 통해서 구해보고자 한다.

이번 호는 지난 호에 이어서 네 번째 순서로 [도쿄 주거용 수익형부동산의 평형별 가격 변화 추이]에 대해서 살펴보고자 한다.

[ 도쿄 주거용 수익형부동산의 평형별 가격 변화 추이 ]

지난 호에서는 도쿄 주거용 수익형부동산의 평형별 임대료 변화 추이에 대해서 살펴보았다. 이번 호에서는 도쿄 주거용 수익형부동산의 평형별 가격 변화추이에 대해서 살펴보기로 하자.

이번 호도 지난 호와 마찬가지로 평형을 대형타입(전용면적 80㎡ 이상), 중형타입(전용면적 40-80㎡), 그리고 소형타입(전용면적 40㎡ 미만)으로 분류하여 평형별 차이를 살펴보았으며, 또한 건축년도에 따라 신축 분양주택과 기존 중고주택(10년 기준)으로 나누어 신규 주택과 중고 주택의 차이에 대해서도 살펴보았다.

1. 도심 5구의 변화

둘째, 중소형 평형도 큰 폭으로 하락하였으나 대형평형 보다 상대적으로 그 하락 폭이 적었다는 점이다. (정점 가격 수준과 대비할 때 현재 가격 수준: 소형 -16.5%, 중형 -15.0%, 대형 -33.7% 하락한 수준 임)
셋째, 가격 수준은 가격 급락 시 그 폭은 좁혀졌지만, 대형평형의 가격이 중/소형 평형보다 높은 수준이었다는 점이다. 중/소형 평형의 가격은 소형평형이 조금 높지만 거의 비슷한 수준이었다는 것을 알 수 있다.

둘째, 평형별 가격수준에 있어서, 신축주택과 달리 대형>중형>소형 순이라는 점이다.
셋째, 가격수준의 하락 폭은 신축주택에 비해 낮게 나타났으며, 역시 소형평형의 가격하락 폭이 가장 적었다는 점이다. (정점 가격 수준과 대비할 때 현재 가격 수준: 소형 -7.7%, 중형 -14.2%, 대형 -16.2% 하락한 수준 임)

2. 23구의 변화

지금까지 23구의 가격 변화추이에 대해서 살펴보았다. 하지만 여기서 23구의 변화추이에는 도심 5구가 23구에 포함되므로, 도심 5구의 가격 변화추이가 반영된 결과인 점에 유의해야만 한다.
따라서 도심 5구가 제외된 나머지 18구, 즉 도심 및 상업/업무 중심지 이외의 주변지역에는 어떠한 변화가 있었는지에 대해서 유추해 볼 필요가 있다.

도심 5구를 제외한 그 주변지역에서는 첫째, 대형평형의 가격 등락폭이 도심 5구에 비해 상대적으로 적었으며, 급등기의 가격수준과 현재의 가격수준이 큰 차이가 없을 것으로 추정된다. 즉 단기적으로 가격변화는 있었으나 중기적으로 가격수준에는 큰 차이가 없었을 것으로 판단된다.

둘째, 소형평형의 가격수준이 대형평형의 가격수준과 큰 차이가 없었던 것으로 추정된다. 특히 신축의 경우에는 오히려 소형평형의 가격이 높은 수준이었던 것으로 판단된다.
셋째, 도심 5구에 비해 가격의 하락 폭이 매우 적었거나 거의 미비한 수준이었을 것으로 추정된다.

이러한 추정결과를 바탕으로 도쿄 도심 5구와 그 주변지역인 나머지 18구의 임대료 변화 추이에는 어떠한 차이가 있었을까?
첫째, 가격의 하락폭은 도심 5구의 경우가 그 주변 지역 보다 훨씬 크게 나타난 것으로 추정된다.
둘째, 도심 5구의 경우에는 대형평형의 가격이 가장 높았으나, 주변 지역은 비슷하거나 오히려 소형평형의 가격이 높았을 것으로 추정된다.
셋째, 대형평형의 가격하락 폭이 도심 5구의 경우에는 매우 크게 나타났으나, 주변지역은 그 폭이 매우 적었던 것으로 추정된다.

이번 호에서는 [도쿄 주거용 수익형부동산의 평형별 가격 변화 추이]에 대해서 살펴보았다. 다음 호에서는 [도쿄 주거용 수익형부동산의 평형별 수익률 변화 추이]에 대해서 살펴보기로 하자.