[일본 부동산 버블붕괴와 수익형부동산] 한국 주거용 수익형부동산, 문제는 없는가?

최근 아파트가격 폭락과 함께 투자처를 잃은 부동산시장은 원룸/오피스텔/도시형생활주택 등 주거용 수익형부동산에 투자자의 관심이 집중되고 있다.
하지만 주거용 수익형부동산에 대한 최근의 높은 관심에 비해 주거용 수익형부동산에 대한 가격 및 수익률에 대한 객관적인 평가는 전무한 실정이다.

“현재 한국 주거용 수익형부동산의 가격과 수익률은 적정한 수준인가?, 그리고 미래를 위한 최적의 투자 상품인가?”

필자는 이 질문에 대한 해답을 일본의 사례를 통해서 구해보고자 한다.

지금까지 6회에 걸쳐서 최근 일본 주거용부동산의 임대료, 가격, 수익률 변화추이에 대하여 살펴보았다. 이번 호에서는 이번 시리즈의 마지막 순서로서 현재 한국에서 수익형 부동산으로 각광을 받고 있는 주거용 오피스텔, 도시형 생활주택, 원룸 등 수익형 주거용부동산에 대한 진단을 하고자 한다.

[ 한국 주거용 수익형부동산, 임대료 더 오를 수 있을까? ]

현재 주거용 오피스텔과 도시형 생활주택, 그리고 원룸 등 임대형 수익형부동산에 투자하고 계신 분들이나, 또 투자에 관심이 많으신 분들이 궁금해 하시는 것 중에 하나가 아마도 수익의 원천이 되는 임대료(월세)에 관한 것일 것이다.

먼저, 서울 평균은 도쿄 23구의 임대료를 근거로, 그리고 강남/도심은 도쿄 5구를 근거로 산정을 하였다.
둘째, 임대료 수준의 이해를 쉽게 하기위하여, 전용면적 30㎡를 기준으로 하였다. 전용면적 30㎡는 전용면적 약 9평에 계약면적 약 17-20평 정도의 규모로 이해하면 되겠다.
셋째, 일본의 평균임대료 자료가 엔으로 표기되어 있어 이를 원으로 환산하였다.
엔화를 원으로 환산하는데 있어서는 금융위기 이전 엔:원의 가치인 1:10과 금융위기 이후 현재 엔:원의 가치인 1:15의 두 가지 경우로 산출하였다.
마지막으로 한국의 국민소득(23,749달러)은 2011년 기준으로 일본 국민소득(42,774달러)의 약 52%에 해당함으로, 일본의 각 지역별 5년간 평균임대료의 52%를 한국의 평균임대료로 산정하였다.

<표 1>에 나타난 바와 같이 일본의 임대료 수준을 단순히 국민소득 수준으로 비교할 때, 한국의(17-20평형) 지역별 평균임대료 수준은 서울이 51-77만원, 강남과 도심은 60-90만원 수준인 것으로 나타났다.
만약 위의 임대료 수준이 적정임대료 수준이라고 한다면, 한국의 경우 임대료 수준은 그리 낮은 편은 아니라는 생각이 든다. 만약 지금처럼 경기침체가 지속되고, 또한 소형 오피스텔과 도시형생활주택 등이 과잉 공급된다면, 향후에 임대료 수준이 현재의 수준 보다 오를 것을 기대하기는 어려울 지도 모른다. 아니 오히려 현재의 수준 보다 떨어질 가능성이 높을 지도 모른다는 생각이 든다.

다음은 독자들이 관심이 높을 것으로 생각되는 적정 가격수준에 대해서 이야기 하고자 한다.
<표 1>의 임대료를 근거로 평균 수익률 6%를 가정하여 지역별 평당 적정 가격을 산출한 결과, 서울은 최소 평당 518-610만원, 최대 777-915만원 수준으로 산출되었고, 강남 및 도심은 최소 평당 606-713만원, 최대 909-1,069만원 수준으로 산출되었다.
물론 이 가격을 산출하는데 있어서, 그 근거가 일본의 임대료와 양국의 국민소득만을 가지고 하였기 때문에 절대치로서 이야기하는 데는 한계가 있는 것은 인정한다.
하지만 이러한 문제가 있음에도 불구하고 한국의 현재 오피스텔이나 도시형 생활주택의 분양가 수준이 매우 높다는 점은 분명히 이야기 하고 싶다.
더구나 최근의 과잉공급 상황을 고려할 때는 더더욱 높은 가격수준을 걱정하지 않을 수 없다. 따라서 현재 수익형 주거용부동산인 오피스텔이나 도시형부동산 등에 투자하실 분들이 계시다면 한번쯤은 심각하게 고민하시길 바란다.

[ 한국 주거용 수익형부동산, 수익률 과연 적정한 수준일까? ]

“현재 한국의 주거용 수익형부동산의 수익률은 어느 정도의 수준인가? 그리고 그 수익률 수준은 과연 적정한 수준인가?”, 이러한 의문점은 오피스텔이나 도시형 생활주택 등에 투자하셨거나, 앞으로 투자할 계획이 있으신 분들의 마음속에는 대부분 가지고 계신 의문일 것이라 생각된다. 하지만 어디에도 현재의 수익률이 적정한지에 대한 명확한 답변을 해주는 곳은 없다. 단지 “6%대의 수익률이면 훌륭하다, 가격이 오르니까 수익률은 크게 중요하지 않다”라는 그야말로 현실감 없는 이야기만 난무하는 것이 한국의 현실이라고 생각해도 무방하리라 생각된다.
따라서 필자는 일본의 주거용부동산의 수익률을 바탕으로 한국의 적정수익률을 산출해 보았다. 수익률의 산출근거는 양국의 주택담보대출 금리를 근거로 산정하였다. 따라서 이 산출결과도 전술한 임대료와 마찬가지고 절대적인 수치가 아니라 단순히 양국의 수익률 수준을 비교한다는데 그 의미를 두기 바란다.
일본의 현재 시중은행 주택담보대출 기준금리는 년 2.5%전후 수준이고, 한국은 년 4.5%전후 수준이다. 즉 한국의 주택담보대출 기준금리수준은 일본의 약 1.88배 수준이다.

그럼 투자자들은 이러한 수익률 수준에도 왜 그리 투자를 하지 못해 안달이 나있는 걸까?
첫째, 최근의 부동산시장침체로 부동산 시장의 유동자금들이 마땅히 흘러들어갈 곳이 없기 때문인 것으로 생각된다.
둘째, 아직도 부동산 가격이 수익률과 상관없이 오를 것이라는 맹목적 투자자들이 많기 때문인 것으로 생각된다.

최근 주거용 수익형부동산 시장이 심상치 않아 보인다. 몇 년간 집중적으로 공급된 오피스텔과 도시형생활주택 등의 시장이 특히 더 그래 보인다. 최근에는 레저형 아파트란 웃지 못 할 신상품까지 나오고 있어 필자의 마음은 더욱 답답하기만 하다.
이제 우리는 주거용 수익형부동산 상품의 투자에 있어 보다 신중해질 필요가 있다. 단순한 기대와 희망 보다는 미래가치를 꼼꼼히 살펴서 투자에 임해야 한다.

그럼 미래가치의 기준은 과연 무엇일까?

이에 대한 필자의 해답은 수익률이다. 이제 주거용 수익형부동산의 가격은 수익률에 의해 결정될 것으로 예상된다. 따라서 투자자들은 철저하게 수익률에 의해서 투자를 해야만 할 것이다.

지금까지 7회에 걸쳐서 일본 주거용부동산의 임대료, 가격, 수익률의 변화 추이와 이를 바탕으로 한국 주거용 수익형부동산의 문제점에 대해서 살펴보았다.

다소 제한적인 자료를 바탕으로 분석한 관계로 독자 분들의 높은 기대치에 미치지 못한 것이 아쉬움으로 남는다. 하지만 주거용 수익형부동산 투자에 관심이 있으신 분들에게 조그마한 도움이라도 되었으면 하는 바람이다.