법원경매물건이 일반적으로 시세보다 낮게 감정된다고 믿거나 그렇게 알고 계신 사람들이 아주 많다.
부동산 경매를 잘 모르는 분들일수록 더욱 그렇다. 물론 그런 경우도 있지만 대부분은 오히려 더 높은 경우가 허다하다.
즉, 알고 있는 것처럼 경매에 붙여지는 물건의 감정가격이 일반 매매가격보다 싼가? 사실은 그렇지 않다. 빚쟁이 부동산이 경매에 붙여지면 법원의 명령으로 감정평가사가 해당 부동산의 현장에 나가 이것저것 따져보고 확인해서 가격을 감정하여 법원에 보고하면, 법원은 이때 보고 된 가격을 통상 첫 회 입찰가격으로 삼는다. 그런데 문제는 이때의 감정가격이 시세를 정확히 반영했는가 하는 것이 문제다.
부동산을 감정할 때 감정사들이 일반적으로 사용하는 방법이 대체로 ‘거래사례비교법’ 이라는 방법을 쓴다. 거래사례비교법이란 것을 간단히 설명하면 인근의 유사한 부동산이 얼마에 언제 거래가 되었으니, 그것을 참고로 해서 해당부동산에 적용(빼고 더하기)해서 부동산 감정가격을 산정하는 방법을 말한다. 따라서 감정평가사의 주관적 판단이 개입할 여지가 많고, 부동산가격의 변동이 심할 때는 정확성이 떨어지는 단점이 있다.
전국적으로 거래시세가 매주 파악되고 발표되는 아파트라면 논란의 여지가 적겠지만, 거래가 빈번하지 않는 물건이나 매매가격의 파악이 어려운 물건들의 경우가 감정가격 신빙성에 문제가 된다.
즉 연립 등이나 단독주택, 그리고 시골의 임야나 전답 등은 시세하고 감정가격하고는 일치 하지 않는 경우가 많다. 경매를 목적으로 부동산을 감정하는 경우 시세보다 오히려 비싸게 감정가격이 나오는 경우도 흔하다.
이것은 부동산 경매라는 구조적 시스템을 이해한다면 수긍할 수 있다. 부동산 경매를 위한 감정의 경우 시세보다 비싸게 감정된다면 모두가 즐겁기 때문이다. 이유는 채권자는 채권을 조금이라도 더 회수할 수 있고, 임차인은 전세보증금을 조금이라도 더 확보할 수 있으며, 감정평가사는 감정가격을 기초로 수수료를 받기 때문이다. 그러면 누구만 골탕 먹는가? 바로 시세조사를 정확하게 하지 않고 대충대충 조사하고 경매에 뛰어든 병아리 응찰자가 뒤집어쓰게 된다.
부동산 경매에서 대강 적당히 해서 좋을 일은 하나도 없다는 점만 명심하자. 그럼 어째서 이런 오해가 생기는가 하면 우리가 자신의 부동산을 담보로 은행에 제공하고 돈이라도 좀 빌리려! 고 하면 멀쩡한 부동산의 가격을 절반 이하로 감정해버리는 황당한 경우를 당한 적이 있을 것이다. 일반 매매로 10억 원은 충분히 나가는 단독주택을 가지고 융자 좀 받아보려고 은행에 문의 하면 감정료를 선납 받아 50% 정도로 감정해버리고는 또 방한개당 1천600만 원 공제(지역에 따라 다소 다름)하고는 융자가능 금액이 1억 원도 안 된다는 환장할 소리를 들어본 일들도 있을 것이다.
그러나 그것은 채권자인 은행 등의 입장에서 보면 당연하다. 최대한 짜게(낮게) 감정해야 대출금액이 작아지고 그래야 나중에 경매 넘어갔을 때 채권회수에 유리하기 때문이다. 경매 넘어갔는데 은행이 돈을 다 받지 못하면 그 대출을 실행한 담당 직원은 죽어나고, 심지어는 권고사직 사유에 해당한다고 하니, 이해해줘야 하지 않겠는가? 또한 감정가격을 시세이상으로 감정해서 은행에 손실이 발생한 경우에는 감정한 감정사나 감정회사에도 책임을 묻는다. 이런 과정들을 보면서 감정가격이 시세보다 낮다는 인식을 자연스럽게 가지게 되는 것이다. 하지만 정확히 말하면 돈 빌리려고 할 때 형편없이 낮게 후려쳐 감정하지만, 채권회수를 목적으로 감정할 때는 거의가 시세보다 높게 감정한다는 점을 명심하자.
감정이 경매가 목적일 때 감정가격은 높을수록 낙찰자 빼고는 모두가 즐거워 매매가격이나 시세보다 높아지게 되는 것이다. 따라서 응찰하려는 물건을 찾게 되면 법원 감정가격은 참고자료로 그치고 정확한 시세는 본인이 직접 발로 뛰어 파악해야 한다. 해당 물건이 아파트라면 전문 사이트를 검색하는 것으로 어느 정도 가능하지만, 그렇지 못한 경우는 두 군데 이상의 중개업소를 통해 확인해야 한다.
확인 방법도 사려는 입장에서 두 군데 이상, 팔려는 입장에서 두 군데 이상 그리고 전세를 얻으려는 입장에서 또 반대로 전세를 주려는 입장 등 여러 각도로 확인하면 정확하다 시세를 파악하는 방법으로는 경매가 나온 집을 중심에 놓고 사방2K이상 도로를 따라 걸으면서 주변 환경을 살펴본 후 인근 지역 부동산에 들러서 전세 나온 물건을 찾는 것으로 시작하여 나중엔 매수도 고려한다는 식으로 접근을 해야 하는데 이때 유념해야 할 것은 시세파악만 하려고 거짓된 매수자를 사칭하면 자신 스스로가 양심에 찔려서 집중적으로 그곳시세나 지역의 향방에 대해 알아볼 수가 없다는 것이다.
그래서 경매를 오래한 선배님들은 시세파악을 하려고 지역부동산에 갈 때면 꼭 보증금 일부라도 돈을 가지고 간다. 즉 급매물건이나 수익이 많은 물건이 있다면 일반 물건이라도 계약을 할 수 있는 자신감에서 출발하면 순조롭게 많은 부분의 정보를 얻어 낼 수도 있고 경매를 통하여 얻을 수익보다 많다면 일반 물건이라도 계약을 할 수 있어야한다.
이렇게 임장을 하면서 얻은 정보나 자료는 해당물건에 입찰을 안 하더라도 아니 입찰을 했다가 떨어졌더라도 그 자료는 오랫동안 보관하면서 해당지역에 물건이 경매에 나오면 참고하고 보충을 하는 식으로 나만의 경매투자 자료집을 만드는 것이다.
