두산건설 신용등급 ‘BBB+’ 재건축·재개발사업의 영향에 대해

지난 11일 한국신용평가(이하 한신평)는 두산건설의 무보증사채 정기평가 신용등급을 기존 ‘A-’에서 ‘BBB+’로 하향 조정했다.
평가 등급으로만 보면 여전히 두산건설은 안정적인 사업을 운영하고 있는 상태로 보인다.

신용등급은 기업이 회사채나 기업어음(CP)을 발행할 때 발행금리에 영향을 미치는 중요한 요인으로 작용한다. 회사채 신용등급은 최상등급이 AAA+이다. AAA나 BBB등급까지는 투자적격 등급이며, BB+등급이하 부터는 투기등급으로 투자에 위험성이 있는 것으로 분류하고 있다.

이로 볼 때 두산건설은 여전히 안정적이며, 투자적격으로 신용상의 아무런 문제가 없다는 판단이 가능하다.

한신평에서도 투자에 안정적이라는 이유에 대해 “10조원에 이르는 수주잔고가 있고, 지속적인 PF축소 노력과 아울러 메카텍부문의 사업안정성 등을 고려할 때 동사의 등급전망은 안정적이다.”고 전망보고서에서 전하고 있다.

두산건설은 건설사 도급순위에서도 꾸준한 상승을 기록한 바 있다. 2008년부터 2009년까지 두산건설의 순위는 10위권을 바짝 뒤쫓는 11위에 기록했으며, 이어 2010년과 작년도 도급순위는 탑 10에 오른 10위의 자리를 차지했다.

한신평 또한 보고서에서 “2011년 시공능력순위 10위에 올라있는 대형건설사로서 10조원의 수주잔고를 확보하고 있어 사업안정성은 양호한 것으로 판단된다. 수주잔고의 67%인 6.7조원이 재개발·재건축 및 개발사업 중심의 민간건축으로 구성되어 있어 당분간 민간건축 비중
이 높을 것으로 예상된다“고 밝혔다.

반면, 부동산경기 침체는 ‘건설의 거함’ 두산건설을 안타깝게 만들고 있다. 국내 건설사는 사업성이 비교적 좋은 서울·경기 뿐 아니라 국내 전역에 사업의 영역을 넓히고 있다. 이로 인해 지방 개발사업의 침체가 두산건설의 신용등급 하락이라는 안타까움을 몰고 왔다.

한신평에서도 이에 대해 우려하는 바가 크다. 한신평은 “두산건설의 사업외형 증가에도 불구하고 지방 준공 현장의 분양대금 회수 지연과 진행현장의 분양 부진으로 매출채권 및 대여금 부담이 과중한 상태다”고 전했다. 또 “주택시장 상황에 따라서는 추가부실화 가능성도 내재되어 있는 것으로 판단된다.”고 밝혔다.

한신평은 다만 “작년에 약 4천억원의 대손충당금 설정으로 상당 부분의 부실 부담을 상각하였고, 적극적인 할인분양과 판촉으로 분양률과 입주율이 제고되고 있어 준공 현장의 부담은 완화될 것으로 예상된다”고 했다. 그러면서도 한신평은 “진행현장의 분양률 및 입주율에 따라 유동적인 상황으로 판단된다.”고 전망했다.

두산건설은 재건축·재개발사업에서 입지적인 기록을 세운 바 있는 기업이다. 관련업계라면 누구나가 기억할 지난 2010년 7~8월경 두산건설은 서울 강동의 고덕6단지재건축사업에 지분율 174%라는 전무후무한 조건을 제시하며, 거대 건설사와의 힘겨운 싸움을 승리로 이끌고 매스컴을 크게 흔든 바 있다.

강남4구로 평가받는 강동지역에 누구나가 부러워할 독자브랜드의 랜드마크를 세우겠다는 일념으로 이곳 조합원에게 파격적인 조건을 제시하면서 수주의 깃발을 흔들었던 두산건설. 그 모습이 지금도 생생하다.

하지만 앞으로의 재건축·재개발사업에서 두산건설의 위풍당당한 모습을 보게 될 지 우려스럽지 않을 수 없다.

부동산경기 하락은 건설사의 미분양 리스크를 크게 한다. 결국 부실이라는 오명을 안게 되고, 수요자의 마음에서 멀어지게 된다.

신용등급 하락은 이를 부채질 할 수 있다. 대치주공아파트에서 삼성이라는 아성을 깨트리고 수주에 성공한 동부건설, 그들은 이곳에 ‘대치동부센트레빌’을 세웠으며, 많은 홍보영상과 광고에 등장시키면서 랜드마크의 입지를 굳혔다.

하지만 지금의 동부건설은 다소 아쉬움이 남는다. 지금의 신용등급은 ‘BBB’. 여전히 투자적격의 평가를 받고 있지만 재건축·재개발현장에서의 동부건설은 초라해지고 있다.

지난 해 동부건설이 수주해 관리하던 서대문의 한 재개발현장은 지금 다른 건설사가 관리를 맡았다. 또 은평구의 한 재개발 현장 또한 타 시공사의 눈독으로 고초를 겪고 있다. 이 뿐 아니라 성동구에 위치한 현장도 비슷한 상황에 놓여있다.

왜 이런 현상이 발생할까. 그것은 주민 즉 조합원의 불안감이 확산되기 때문으로 풀이할 수 있지 않을까.

재개발·재건축 조합원은 집 한 채가 전 재산이다. 비단 조합원 뿐 아니라 지구상의 대다수가 집 한 채 있는 것이 전부다.

사정이 이러니, 혹여 공사도중 잘못될까 노심초사 하지 않을 수 없다. 공사기간이 길어진다는 것은 금융비 발생이 증가한다는 것이며, 이는 곧 부담해야할 금융비가 증가한다는 것이다.

결국 신용등급 하락을 초례한 두산건설의 재건축·재개발사업은 자유롭지 못한 상태로 돌아서는 것은 아닐까.

지난해부터 취임한 박원순 서울시장은 ‘개발사업의 지원’이 아닌 ‘현 상태를 유지’하는 쪽으로 주택사업의 방향을 정했다. 이 때문에 사업이 진행되는 기존 사업장도 정비구역이 해지되는 사태가 발생하고 있다. 다시 말해, 건설사가 수주할 사업지가 줄고 있는 것이다.

이렇다면, 자금력이 좋은 회사는 자금여력이 부족한 회사의 사업 지를 넘겨받으려 할 것이다. 동부건설이 그랬고, 이제 두산건설이 위험한 상태로 빠지는 것 아닌가하는 우려다.

문제는 시장에 있다. 시장의 활기는 모든 것을 풍요롭게 한다. 반면, 침체는 관련 산업 전반을 위태롭게 한다. 이를 비단 특정 누구의 문제로 치부하기에는 사태가 심각하다. 국가가 부양정책으로 떠밀고, 자금력의 건설사는 이를 끌어당겨야 한다. 그리고 국민은 시장의 흐름대로 몸을 맡기고 흘러가야 한다. 어느 곳 하나라도 박자의 흐름을 비껴가서는 안 된다.

시장은 흐른다. 정부의 보금자리 정책 등으로 시장은 급랭한바 있다. 이제는 모두가 노력할 때이며, 정부의 지원책이 무엇보다 시급한 시기다./