주민들 동조 이끌어 내며 대부분 구역 사업시행인가 준비 중
대부분 구역 시공자선정…큰 어려움 없이 사업 순항 할 듯
경기 수원시는 인구 100만 명이 넘는 수도권 남부의 대표적 도시다. 역사적으로도 교통, 경제, 문화산업의 중심지 역할을 해 왔다. 하지만 분당신도시 등 주변 지역에 비해 상대적으로 주택가격이 저평가 돼 왔다. 그렇지만 더 이상 미운 오리새끼가 아니다. 수원에 광교신도시가 들어서면서 새로운 주거중심지로 부상하고 있기 때문이다.
이런 연유로 ‘미분양 적채’란 치명적인 약점이 들어냈음에도 건설사들이 앞 다퉈 수주전쟁에 뛰어들고 있다. 이에 수원시 전역에 걸쳐 진행되고 재개발 현장의 진행사항을 조사했다.
111-1구역(정자동), 비행장 영향 없어 높은 층 건립 가능
정자지구 111-1구역은 수원시 재개발 구역 22곳 중 4번째(13만8582㎡)로 큰 규모를 자랑하는 메머드급 사업장이다. 여기에 교육, 교통, 편의시설 등 기반시설도 풍부한데다 수원시 내 대부분 재개발 예정구역에 적용되는 ‘군용항공기지법’을 따르지 않아도 돼 비교적 높은 공동주택 건립이 가능하다는 장점도 갖췄다.
이 밖에도 구역과 맞닿아 있는 SK케미컬 공장부지 약 14만평이 주거지역으로 전환이 계획돼 있어 향후 대규모 아파트타운이 형성될 전망이다. 개발이 완료되면 주변 천천지구와 더불어 주거 중심지역으로 거듭나 향후 개발이익도 상당할 것으로 보인다. 이런 장점들로 인해 2009년 12월 시공자 선정총회 당시 대형건설사들이 대거 사업 참여의사를 보이며 홍보전에 돌입하는 등 뜨거운 관심을 표명했던 곳이다. 현재는 GS건설을 시공자로 선정했고, 건축심의에서 조건부 가결을 득한 후 사업시행인가를 준비 중이다.
한편, 정자지구는 용적률 216.7%를 적용해 지하 2층, 지상 17~30층 아파트 총 2144가구가 들어설 예정이다.
111-2구역(조원1동), 코오롱건설 파트너로 사업 순풍
수원 재개발 지구 중 모범구역으로 손꼽히는 장안 111-2구역. 2006년 11월 추진위원회 승인을 받았지만 참여정부의 기조(리모델링 활성화 정책)에 발목이 잡혀 한동안 제자리걸음 을 했다. 그러나 MB정부 출범 이후 만범순풍에 돛을 올리고 일사천리로 사업을 추진. 2009년 5월 주택재개발정비구역지정 고시를 받은 후 9월 조합설립인가를 받고 12월 코오롱건설을 파트너로 맞았다. 현재 사업시행인가를 준비 중이다.
한편, 장안 111-2구역은 대지면적 3만7304㎡에 용적률 229.21%, 건폐율 17.89%를 적용해 평균층수 18층 규모로 총 644가구의 아파트 단지가 들어설 예정이다. 이 구역 역시 정자지구와 마찬가지로 ‘군용항공기지법’을 따르지 않아도 돼 건폐율을 낮춰 공원 등의 녹지공간을 충분히 확보할 수 있을 전망이다. 아울러 통학 가능한 학교가 10곳 이상이며 경기도 교육청이 인접해 교육환경 여건은 물론 과천~의왕 고속도로와 영동고속도로를 이용해 서울 등지로 이동 역시 용이한 곳에 위치해 있는 등 기반시설이 잘 갖춰져 있다.
111-3구역(영화동), 화성 인접으로 오랜 고통…두산 선정해 420가구 꿈의 집 마련
세계문화유산인 수원 화성(華城)과 인접해 노후화가 심각함에도 온전히 주민들이 고통을 감내하며 살아야 했던 영화111-3구역. 전체 420가구 중 절반가량이 화성과 500m 이내에 인접해 있어 수 십 년 간 개발이 제한, 영원히 정체해 있을 것만 같았다.
그러나 문화재도 중요하지만 불안을 안고 살아가는 사람들도 중요하다. 이에 수원시가 2009년 정비구역으로 지정. 두 차례에 걸친 문화재현상변경 심의를 통과하며 빠른 속도로 사업을 집행하고 있다.
두산위브가 건립될 영화111-3구역은 수원시 장안구 영화동 93-6번지 일대 2만8911㎡에 위치해 있으며, 현재 문화재 보존 관련 조건부 건축심의를 통과한 후 사업시행인가 준비 중이다. 사업계획을 살펴보면 기존 건축물 108개동을 철거 후 건폐율 20% 이하, 용적률 199% 이하 등을 적용해 최고높이 22층 아파트 420가구가 들어설 예정이다.
111-4구역(조원동), 동의율 타 지구 비해 압도적 조합인가 82% 동의
수원시 대표적 낙후지역 중 하나인 장안111-4구역(조원동 431-2번지 일대). 자연적으로 발생한 동네들이 그러하듯 골목길이 흡사 미로처럼 좁고 비좁다. 여기에 골목길에 일자로 주차된 차들로 인해 소방차량은 물론 일반차량들의 통행 역시 어렵다.
이처럼 열악한 주거환경이 주민들의 적극적 협조로 이어지며 수원시 내 여느 재개발 지구보다 빠른 속도로 사업을 진행해 나가고 있다. 실례로 수원시 내 20개가 넘는 재개발 예정지구 중 3번째로 조합설립인가를 받았다. 아울러 동의율 역시 타 지구에 비해 압도적. 추진위승인 당시 74%의 동의율과 조합설립인가 땐 82%의 동의율을 보이는 등 주민들이 자발적으로 재개발 사업에 대한 의지를 불태우는 곳이다. 그럼에도 집값은 타구역에 비해 상대적으로 저평가 돼 있다. 광교산과 경수로 등 기반시설이 열악한 편이 아님에도 현재 3.3㎡당 800만원 선에서 거래되고 있기 때문이다.
한편, 장안111-4구역은 포스코건설을 시공자로 선정하고 현재 사업시행인가를 준비 중이며, 대지면적 3만5732㎡에 538세대를 건립할 예정이다.
113-1구역(서둔동), 그린도시정비와 하우드 파트너로 선정 사업박차
재개발 지구 내 기상대와 존치구역, 게다가 비행안전2구역에 포함돼 있는 서둔113-1구역.
사업을 집행하기 최악의 조건이라 할 만 하다. 당연지사 정비계획 수립까지 우여곡절을 겪을 수밖에 없었다. 하지만 조합의 노력과 조합원들의 성원에 힘입어 사업에 가속도가 붙고 있다. 대표적으로 사업추진에 어려움을 겪었던 기존 정비업체와 계약을 해지하고 지난해 12월 그린도시정비사업단을 새로운 파트너로 선정한데 이어 재개발·재건축 전문 설계업체인 하우드엔지니어링종합건축사사무소를 설계자로 맞았다. 아울러 지난 4월 13일 시공자현장설명회를 개최해 두산건설과 극동건설, 진흥건설, 울트라건설 등이 참여한 것으로 알려졌다.
서둔113-1구역의 사업계획을 살펴보면 4만5281㎡에 용적률 203.88%를 적용해 최대높이 15층 아파트 679세대(임대 120세대)를 신축할 계획이다.
113-3구역(서둔동), 한신공영 시공자로 선정 후 불황속 호황
비행기 활주로와 인접해 있어 심각한 수준의 소음공해가 발생하는 서둔113-3구역. 그래도 수원시 서둔동 소재 재개발 지역 중 상황이 가장 좋은 상태다. 시공자를 선정(한신공영)했기 때문이다.
앞서 113-1구역과 113-2구역의 경우 수원공항과 인접해 있어 시공자를 선정하지 못하는 등 사업추진력을 잃어가고 있다는 점을 생각해 볼 때 어찌됐든 든든한 후원자를 동반하고 있는 셈이다. 결국 시간이 돈으로 연결되는 재개발 사업에서 이처럼 조그만 차이가 큰 차이를 만들고 있는 것이다.
서둔113-3구역의 사업계획을 살펴보면 용적률 189%를 적용해 최대높이 13층 아파트 17개동 926가구 및 부대복리시설을 건립할 예정이며, 이중 160가구가 임대주택으로 분양될 예정이며, 현재 건축심의를 준비 중에 있다.
◆113-5구역(세류3동), 속도 압도적…조합원 분양신청 받는 중
수원재개발 지구 중, 권선113-5구역의 사업 속도는 단연 압도적이다. 이제야 사업시행인가를 준비 중인 여타 구역과 달리 이곳은 사업시행인가를 득한 후 현재 조합원 분양신청을 받고 있다.
특히, 관리처분계획을 세우기 전 공지해야 하는 감정평가 및 종전평가액을 사업시행인가와 동시에 조합원들에게 공지. 투명성을 대명제로 사업을 추진해 나가고 있다. 이에 따라 시공자인 삼성건설 역시 만반의 준비를 끝마친 상태.
권선 113-5구역의 사업계획을 살펴보면 대지면적 4만1442㎡에 지하 2층 지상 15층 11개동(임대포함 632가구)의 래미안 단지로 탈바꿈할 예정이다. 추정 사업비는 1104억원에 달하며, 착공은 2012년으로 계획돼 있다.
◆113-6구역(세류3동), 지난 3월 26일 시공자 삼성콘소시엄 선정
시공자 선정을 놓고 조합과 비대위 간 갈등을 빚어왔던 권선113-6구역. 우역곡절 끝에 지난 3월 삼성물산 컨소시엄(삼성·SK·코오롱건설)을 파트너로 선정하고 한 발짝을 뗐다.
그동안 어려움이 많았지만 사업성만큼은 뛰어난 곳이다. 우선 내년 개통될 매교역을 도보로 5분이면 이용할 수 있고, 1번 국토를 비롯해 동수원 나들목을 통한 영동고소도로로의 접근성이 좋은 편이다. 아울러 갤러리아백화점과 홈플러스 등 대형편의시설과 수원천 등 각종 기반시설 이용이 용이한 곳이다.
특히, 권선113-6구역의 경우 팔달115-6·8구역과 권선115-4구역과 인접해 있어 향후 뉴타운구역과도 비교할 수 있는 대단지 프리미엄을 누릴 수 있을 것으로 보인다.
◆113-8구역(고색동), 첨단산업단지 직접적 수혜지역
권선113-8구역의 가장 큰 매력은 바로 길 하나를 두고 최첨단 산업단지와 인접해 있어 분양 시점에 들어서면 직접적 수혜가 예상된단 점이다. 또한 구역 인근에 수인선역이 들어서고 9만㎡에 이르는 대지면적에 총 1400여 가구가 들어설 계획이어서 대규모 단지의 프리미엄도 기대된다.
한편, 권선 113-8구역의 경우 각종 고속도로와 연결되는 43번 국도인 고색로와 구역이 맞닿아 있어 교통여건이 편리할 뿐만 아니라 인근에 약 4만평 규모의 녹지공원이 조성되고 있는 것 역시 호재다. 이 밖에도 권선구청, 서부경찰서, 경기종합노동복지회관 등 주민편익시설도 밀집해 있어 3.3㎡당 1200만원 선에 거래되고 있으며 두산건설을 시공자로 선정 현재 사업시행인가를 준비 중에 있다.
◆113-10구역(고색동), 조합원 비해 일반분양 많아 사업성 우수
경기도 수원시 권선구 고색동 74-1번지 일대 11만3591㎡가 푸르지오와 예가로 탈바꿈 할 예정이다. 일명 권선113-10구역으로 불리는 이곳은 호재가 풍부하다.
우선 오는 2019년 개통예정인 수인전철 고색역이 도보로 5분 거리에 위치해 있다. 아울러 반경 1km 내 수원첨단산업단지와 권선행정타운 서수원~평택고속도로 등 각종 개발 사업이 진행 중이다. 따라서 향후 개발수혜를 톡톡히 입는 최적의 배후주거단지로 각광받을 것으로 예상된다.
이 밖에도 총 1720가구가 건립될 권선113-10구역의 조합원이 430여명 불과해 조합원 대비 일반분양분이 타 지구에 비해 월등히 많은 편. 현재 사업시행인가를 준비 중이며, 완공 후 이미 조성된 대원·대한·거산아파트와 함께 인구 2만여 명 규모의 대규모 주거단지를 형성할 것으로 전망된다.
◆115-1구역(화서동), 수원 재개발 중 가장 빠른 속도…실속도 많아
팔달115-1구역은 수원시 1호 부처협의 대상답게 사업 속도 역시 가장 빠른 구역이다.
물론 1만1635㎡ 면적에 토지등소유자는 79명으로 수원시 정비예정구역 중 가장 작은 규모다. 하지만 실속은 여느 대단지 못지않다. 176세대로 세대수 증가가 많고, 200세대 미만으로 임대주택을 짓지 않아도 돼 사업성이 우수하기 때문이다.
게다가 비행안전구역임에도 불구하고 숙지산을 끼고 있어 최고 19층 아파트를 건립할 수 있으며, 지하철 1호선 화서역이 도보로 7분 거리 신분당선 연장선 정자역 개설 시 2∼3분대에서 이용할 수 있을 것으로 예상되는 더블역세권 지역이다.
이 밖에도 화홍초, 제일중, 영복여중·고, 수성고, 숙지고 등 초·중·고가 단지에 붙어 있어 학군 역시 뛰어나다는 것이 전문가들의 평가다.
◆115-3구역(고등동), 가장 높은 투자수익 기대
수원시 팔달구 고등동 94-1번지 일대(64,243㎡)에 위치한 팔달115-3구역. 광교신도시와 더불어 가장 높은 투자수익이 기대되는 곳으로 평가받고 있다.
우선 1호선 수원역과 향후 개통예정인 분당 오리역에서 수원역을 잇는 분당연장선, 오이도와 연결되는 수인선, 과천~봉담고속도로 등 동서남북 전국 어디든 연결되는 멀티광역 도로망과 철도망을 갖추게 될 교통의 요충지로 꼽히고 있다.
더불어 성균관대를 비롯한 든든한 교육인프라와 경기도청과 수원시청 등 관공서가 인접한 행정과 상업의 중심지로 각광받고 있다. 또 인근에 서호공원, 화성성곽, 숙지산과 서호천, 수원천 그리고 팔달공원이 위치해 친환경적 자연환경을 보유하고 있다.
한편, 현재 사업시행인가를 준비 중인 팔달115-3구역은 대지면적 6만3708㎡에 용적률 229.66%를 적용, 지하2층~지상 18층 아파트 16개동 총 1천9세대 및 부대복리시설을 지을 계획이다.
◆115-8구역(인계동), 수원 제일의 규모 자랑…3400가구 들어설 듯
팔달구 매교동 인근 22만2807㎡의 팔달115-8구역은 수원시 사업구역 중 가장 큰 규모의 사업장이다. 이곳에는 약 3400가구의 아파트가 들어설 예정이며, 수원시청 등과 인접한 중심지역이기 때문에 건설사들의 높은 관심을 받은 대표단지.
이처럼 대규모 단진에 걸맞게 인프라 역시 풍부하다. 단지 내 명문인 수원중·고등학교가 위치해 있으며, 교육인프라 확보를 위해 초등학교 1개소를 신설될 예정이다.
아울러 신분당선 시청역과 수원역 사이에 매교역이 내년 개통을 앞두고 있으며, 편의시설 역시 풍부한 편이다. 이곳은 용적률 229.78%, 건폐율 21.45%를 적용해 최고높이 21층 아파트를 건립할 방침이다.
◆115-9구역(인계동), 기반시설 우수 2500여세대에 화성 조망권까지
115-8구역과 마주보고 있는 팔달115-9구역 역시 메머드급 단지다. 약 2450세대가 건립될 이곳은 수원 화성을 내려다 볼 수 있어 조망권이 여느 구역보다 뛰어나다.
또한 교육과 교통 등 기반시설도 잘 갖춰져 있다. 성빈센트병원, 아주대병원, 동수원병원 등 각종 의료시설이 주위에 있고, 남문시장과 영동시장 그리고 지동시장 등 재래시장들과 백화점 대형마트도 인접해 있다. 다만 수원 중심부에 구역이 있는 만큼 교통체증은 심한 편.
이 문제만 해결된다면 팔달115-9구역은 향후 대규모 단지 프리미엄과 더불어 경관 프리미엄을 동시에 누릴 수 있을 것으로 전망된다.
한편, 지난해 GS건설과 현대산업개발을 시공자로 선정한 후 현재 사업시행인가를 준비 중이다.
◆115-11구역(지동), 일반분양 많고 문화재 문제 말끔히 해결
대우·현대건설 컨소시엄을 시공자로 선정한 팔달115-11구역. 대지면적 9만7122㎡에 지하 2층, 지상 15층 규모의 아파트 1302세대(임대주택 222세대 포함)를 오는 2013년까지 건립할 예정이다.
이곳은 애초 수원 화성 문화재 현상변경 문제로 인해 어려움을 겪었으며 용적률 제한과 높이제한에 걸리면서 사업성이 크게 떨어져 여느 정비예정구역에 비해 주목을 받지 못했던 구역이었다.
그러나 조합원 대비 일반분양분이 풍부하고 문화재 현상변경 문제를 말끔히 해결함에 따라 사업에 가속도가 붙고 있다. 현재 사업시행인가 준비 중이며, 작은 물건을 중심으로 매매도 심심찮게 이뤄지고 있는 것으로 알려졌다.