고종완의 6월 넷째주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”

□ 이번주 주택시장은 매매, 전세 모두 하락세가 둔화되는 모습입니다.

부동산1번지에 따르면 이번 주 수도권의 주택시장은 재건축하락폭이 커지는 가운데 매매와 전세시장 모두 동반하락하였습니다.

특히 재건축시장은 전주보다 낙폭이 커지면서 6주 연속하락을 기록중이며 일반아파트는 서울 0.03%, 경기 0.03%, 인천 0.02% 각각 떨어졌으며 분당 일산등 신도시는 보합세를 나타냈습니다.

서울에서는 강남구(-0.16%), 송파구(-0.09%), 구로구(-0.08%), 노원구(-0.08%)의 내림폭이 컸으며 경기도의 경우 광명(-0.16%), 성남(-0.13%), 부천(-0.1%) 등으로 가격이 내렸습니다.

한편, 전세가격은 서울 0.01%, 경기 0.02%하락한 반면에 인천은 2주 연속 0.03%상승하였습니다.

현재의 시장동향을 종합정리하면 유로존의 위기, 규제완화정책에 대한 실망감, 중산층 붕괴로 인한 구매력저하, 비수기진입등으로 투자심리가 그야말로 바닥에 떨어진 상태입니다. 이를테면 수도권의 집값은 16개월째 하락중이며 올 5월까지의 주택거래량도 지난해보다 32% 급감하는등 주택시장은 끝모를 추락을 실현하고 있습니다.

현재로선, 정부의 추가대책발표등 특별한 모멘텀이 없는 한 거래두절, 가격약세현상은 비수기가 끝나는 7월까지는 지속될 가능성이 높아 보입니다.

□ 올 하반기는 부동산시장의 긍적적인 변화가 예상됩니다.

올해 상반기는 실물경기침체, 가계부채증가, 구매력저하, 대출금리 인상, 대출규제강화, 투자심리실종등 여러 가지 악재로 인해 부동산시장이 초토화되면서 시장은 ‘보릿고개’라는 빈사상태를 맞고 있습니다.

사정이 이렇다보니 실요수자들의 고통은 극에 달하고 있습니다.
주택거래의 마비로 1주택자가 이사를 못 가는 현상은 이미 비일비재, 일상화된 지 오래며 은퇴자의 경우에도 노후대비 집을 줄이고자 해도 실행할 방법이 없어서 노심초사하고 있습니다.

특히 157만가구에 이르는 ‘하우스푸어’는 진퇴양난의 위험에서 나락으로 떨어지는 모양새입니다. 더 이상 대출금을 감당하지 못해 가계파산으로 살던 집마저 경매시장에 내몰리는 중산층의 붕괴조짐도 점점 현실화 되고 있습니다(최근 경매시장에 은행권이 경매신청한 주택물건이 30% 이상 급증하고 있음).

이러다간 실물경기불황이 금융 불황으로 전이되는 소위, 복합불황마저 우려되는 상황이 아닐 수 없습니다. 정부와 정치권에서 주택경기의 장기침체를 더 이상 방치해선 아니 되며, 부동산시장에 국한된 문제로 인식해서도 안 되는 것도 이 때문입니다.

암튼, 하반기 주택시장은 과연 회복될 수 있을까요?
시장향방에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

결론부터 말하면, 하반기이후 주택시장에 대한 조금씩 살아나는 조짐이 엿보이고 있어서 그나마 얼마간의 희망을 갖게 합니다. 유로존의 위기 해법의 모색, 대선변수, 규제완화정책의 시장효과발생등 여러 가지 변수의 긍정적인 변화로 상반기와는 달리 최악의 상황은 탈출 가능할 것으로 예상됩니다.

올 하반기 대선정국이 본격화되면 경기부양을 위한 유동성 확대(정부일각에서는 추가경정예산의 필요성 얘기도 나오고 있음)를 비롯하여 부동산개발공약이나 주택정책의 변화 및 주거복지에 대한 여러 가지 공약들이 쏟아지고 미흡하긴 하지만 재건축을 비롯한 정부와 서울시의 정책변화도 시장에는 어느정도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보이기 때문입니다.

경기순환변동(싸이클)측면에서도 지난 3년간의 평균 아파트거래량(약 7만5천건)정도만 회복되면 주택경기도 하락세가 멈추고 실수요층이 주택거래에 나서면서 주택시장도 정상화 되지 않을까 기대됩니다. 다만, 이런 기대 내지는 예상이 적중하기 위해서는 정부의 규제완화정책이 좀 더 속도를 내고 규제철폐차원을 넘어 경기부양책까지 나올 필요가 있다는 분석입니다.

이를테면, 과거 여러 차례 시행경험을 통해 그 효과가 충분히 검증된 취득세 50%감면, 미분양아파트 양도세 감면제도는 즉시 시행해야 하며 지난 2009년 8.29대책에서 한시적으로 시행한 적이 있는 DTI규제완화도 실수요자에 한해 적용을 적극 검토할 필요가 있습니다.

다시말해, 가계부채증가도 큰 문제지만 실수요자에게 장기저리자금의 대출을 통해 자가주택 마련 및 장기적인 주거안정을 지원해주는 정책은 멀리 보면 궁극적으로 중산층을 두텁게 하고 중산층 붕괴를 방지하는 버팀목 역할을 할 것이 분명합니다.

국가경제는 물론이고 개인의 노후대비 차원에서 살펴보면 1가구 1주택의 장려촉진책은 국민연금과 더불어 주택연금을 기반으로 한 은퇴자산설계를 가능케 하여 65세이후 국가의 복지예산을 줄이고 노년층의 경제적 안전판을 확보하는 좋은 대안이 될 수 있습니다.

□ 중산층의 붕괴를 막기위해 정부의 고강도 추가대책발표가 필요합니다.

현재의 부동산경기의 침체는 앞서 언급한대로 여러 가지 복잡하고 다양한 요인이 복합적으로 악영향을 미치고 있는 것은 주지의 사실입니다. 이중에서도 DTI규제, 다주택자양도세중과, 분양가상한제등 지난 참여정부(부동산급등기) 때 만들어진 초고강도규제조치가 여전히 맹위를 떨치면서 시장침체를 더욱 심화시키고 시장을 왜곡시키고 있다는 게 저의 판단입니다.

쉽게 말해 국내 주택시장의 최악불황사태는 그리스, 스페인등 유로존 국가나 미국등 선진국과 달리 소득양극화라는 경제정책의 실패와 실효성 없는 부동산 정책에 대한 불신이 초래한 인재(人災)라는 얘깁니다.

따라서 시장상황에 알맞은 올바른 부동산 정책의 전환만이 벼랑 끝에 몰린 위기의 부동산 시장을 구할 수 있는 유일한 지름길이라는 생각입니다.

지난 97년~2006년까지의 부동산 대상승기를 살펴볼 때 미국과 유럽국가는 DTI규제, 다주택자양도세중과, 분양가상한제등과 같은 고강도 규제제도가 처음부터 없을 뿐 더러 이 기간동안 집값상승폭도 국내보다 3배정도 높았습니다. 이들 나라의 경우 현재도 DTI, 다주택자양도중과조치같은 과도한 규제장치는 아예 존재하지 않고 있습니다.

국내의 주택시장을 진단함에 있어서 거품의 붕괴와 관련하여 전문가들도 놓치는 부분이 바로 이 점으로 지난 10년간의 상승폭과 하락폭 그리고 규제의 존재여부와 영향도등을 종합적으로 살펴볼 필요가 있다는 판단입니다.

하지만 안타깝게 이를 불황의 주범으로 인식하는 정책담당자, 전문가는 현실적으로 많지 않은 것 같습니다. 초강력규제 때문에 국내부동산 시장이 몸살을 앓고 있다는 증거는 충분합니다. MB정부 출범후 실물경기가 살아났음에 불구하고(한국은 글로벌 경기회복기의 모범국가로 지목되기도 했음) 지난 2010년 유로존의 위기가 발생하기 이전에도 국내 부동산 경기는 초강력규제로 인해 하락세를 면치 못 하였다는 사실이 바로 그것입니다. 또한, 지난 2009년 8.29대책에서 잠깐 DTI규제를 한시적으로 풀었을 때만 시장이 일시적으로 움직였던 사실도 시사하는 바가 큽니다.

다시말해 우리나라의 부동산 경기의 장기불황은 그리스사태등 대내외적인 실물경기둔화도 주요한 원인이지만 DTI등 세계에서 유례가 없는 초고강도 규제가 더 큰 요인이라는 뜻입니다.

따라서 지금이라도 DTI규제를 한시적으로 해제할 경우 부동산 시장은 어느 정도 회복가능성이 있으며 그런 차원에서 얼마 전 대통령께서 “DTI를 풀더라도 부동산 경기는 제자리에 있고 가계부채만 증가할 것이기 때문에 이를 풀기 어렵다”는 발언으로 경기회복과 부동산 시장의 정상화를 바라는 많은 국민들에게 실망을 안겨주고 있습니다.

요컨대, 시장 상황과 역행한 규제정책으로는 시장의 왜곡, 극도의 침체 현상은 막을 수 없습니다.

위기의 부동산시장을 정상화 시키기 위해서는 정책당국자의 시각전환이 절대 필요하며 하우스푸어문제, 재산권행사제약, 거주이전의 자유침탈등 주택거래의 마비로 인해 중산층이 겪는 국민의 주거고통을 먼저 해결하는 것이 정책의 우선순위가 되어야 합니다. 가계부채문제를 가볍게 생각하자는 뜻이 아니라 단견적인 생각에서 벗어나 장기적으로 국가경제차원에서 중산층의 양산과 노후자산설계를 지원하는 방향으로 보다 큰 그림을 그려보자는 것입니다.

주택붕괴의 위기감이 팽배한 현시점에서는 적어도 과거 급등기에 태생된 투기의 망령에서 벗어나 부동산 시장에서 투기꾼과 실수요자를 분리하여 대응하는 실효성있는 정책을 펴야 한다는 생각입니다. 예컨대, 주거안정목적으로 은행으로부터 대출받아 실제로 거주하는 자가주택을 매입한 실수요자에 대해서는 시세차익을 노린 투기꾼이라는 족쇄를 풀어주고 금융적으로 구제하는 실질적인 대책이 나와야 한다는 뜻입니다.

DTI전면해제가 어렵다면 한시적으로 또한 예외적으로 1가구 1주택의 실수요자에 한해서는 현재의 단기변동의 주택담보대출을 고정식의 장기저리대출로 전환해주는 대책을 마련해야 합니다.

그리고 과거 시행을 통해 실효성이 검증된 취득세감면, 미분양아파트 양도세감면조치등도 조기에 시행해줄 것을 강력 요구합니다.

이상의 내용을 요약해 보면, 잘못된 MB정부의 경제정책운용과 시장과 역행하는 부동산정책으로 인해 국내부동산시장은 때아닌 위기상황으로 치닫고 있으며 이 때문에 멀쩡한 중산층의 붕괴도 현실로 대두되고 있습니다. 실질소득이 감소로 대출금을 갚지 못해 가계파산, 경매시장으로 내몰리고 있는 처절한 현장의 모습을 대통령을 비롯하여 고위 정책당국자들은 더 이상 외면해서는 안된다는 생각입니다. 야당과 정부여당의 일각에서는 아직까지는 중산층과 국내 주택시장이 버틸 여력이 있다고 판단하는 모양이지만 그럴 만큼 여유로운 상황이 아니며 붕괴후 시장을 살리기는 몇배의 노력과 희생이 필요하다는 역사의 교훈을 되새길 필요가 있습니다.

대선을 앞두고 정치권은 더 이상 여당과 야당에 유, 불리한지여부를 떠나 국민들의 삶과 재산, 국가경제를 위해 규제철폐에 상호 협력하고 부동산시장의 정상화 및 중산층보호에 진력하길 거듭 촉구합니다.

□ 미국주택시장 회복징조, 중국은 주택거래증가로 회복예고중입니다.

블룸버그통신에 따르면 미국주택시장의 체감경기를 나타내는 주택시장지수가 전월(28)보다 상승한 29를 기록, 지난 2007년이후 5년만에 가장 높은 수치를 기록하였습니다.

NAHB와 웰스파고 은행이 매달 발표하는 주택시장지수는 미국 주택건설업자들이 판단하는 주택경기를 전망하는 지표로 이수치가 50을 넘으면 주택체감경기의 호전을, 그 이하면 둔화를 의미합니다.

아울러, 미국상무부는 지난 4월 주택 착공의 선행지표인 건축허가건수가 78만건으로 5년만에 최고치를 기록했다고 발표하였습니다.

반면에 지난 5월의 주택착공실적은 70만8천건으로 전달보다 4.8%감소하여 주택관련 지표가 혼조세를 보이고 있습니다

이에따라 전문가들은 주택시장에 거품이 꺼진 이후 시장의 회복세가 나타나는 징조라는 분석입니다. 다만, 아직은 본격 회복세를 점치기는 어렵고 완만한 회복흐름이 진행 중인 것으로 추정됩니다.

한편, 중국 베이징의 주택거래위원회의 발표에 따르면 중국시장은 최근 베이징을 중심으로 주택거래가 증가하고 가격도 일부 상승하는 등 부동산 시장이 변화조짐이 나타나고 있습니다. 6월 15일까지의 주택거래량은 전월 같은 기간보다 9%, 전년동기대비 46.5%증가하였으며 거래가격도 지난 달보다 3.7%상승하였다고 합니다.

이러한 부동산시장의 상승변화는 지난 달 중국인민은행이 지급준비율을 0.5%포인트 인하하고 지난 달 8일부터 기준 금리를 0.25%인하에서 축발된 것으로 보입니다. 중개업자들에 의하면 특히, ㎡당 4만위안이 넘는 고급주택의 거래가 늘고 신규수요의 증가가 특징이라고 합니다. 하지만 중국전체로는 아직 부동산 가격 하락세가 이어지고 있어서 시장이 둔화되는 모습입니다.

따라서 중국의 부동산 시장도 고급수요가 집중되고 선도시장인 베이징의 경우 가장 먼저 회복조짐이 나타나고 있는 것으로 보이며 온기가 전국으로 확산되는 데는 시간이 걸린다는 분석입니다.

아울러 중국부동산시장의 변화사례를 보면서 금리인하 및 유동성 완화, 즉 유동성의 확대가 부동산시장의 견인차 역할을 하고 있음을 잘 알 수 있습니다. 우리도 중국정부의 정책과 자세를 배우고 참고할 필요가 있다는 생각입니다./