재건축 재개발사업의 추가분양신청과 조합원의 지위인정여부

도시및주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’ 이라고 함) 제47조에서는 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 자 등에 대하여 현금청산을 하도록 규정하고 있고, 분양신청을 하지 않거나 철회하여 현금청산대상자가 된 경우에는 조합원의 지위가 상실된다고 보고 있다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결).

그런데, 현재 부동산의 경기가 악화되고 미분양의 문제가 발생하게 되자 일부 조합에서는 도시정비법 제46조 제1항 단서에 법정된 추가분양신청기간(20일)이외에 별도로 분양신청기간을 연장하거나 추가로 분양신청을 하는 사례가 발생하고 있는바, 이러한 경우 현금청산대상자로 되어 조합원의 지위가 상실된 자에게 새로이 조합원의 지위를 부여하는 것이 가능한 것인지 여부에 관하여 견해가 대립되고 있다.

이에 대하여 제1설은 조합원의 지위를 새로이 부여하는 것이 불가능하다는 입장으로 대법원 2002. 1. 22. 선고 2000두604 판결에서 “도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정된 것) 제33조 제2항, 제34조 제1항, 제35조, 서울특별시도시재개발사업조례 제2조 제2호, 제26조, 제27조 제1항 등 관련 규정에 의하면, 분양대상 조합원의 확정 등 관리처분계획의 내용은 분양신청기간 만료일을 기준으로 하여 정하도록 되어 있다.

한편 같은 법은 재개발사업을 촉진하고 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진에 기여한다는 입법목적(제1조)을 달성하기 위하여 재개발조합이 그 사업을 시행하는 경우 정관의 변경, 사업시행계획의 수립 및 변경, 그리고 관리처분계획 등 일정한 사항에 대해서는 조합원 총회의 결의를 거친 후에 행정청의 인가를 받도록 규정하고 있는바(제18조 제1항, 제22조 제1항, 제34조 제1항, 그리고 제21조에 의하여 준용되는 민법 제42조 제2항), 이와 같은 입법목적과 관련 규정의 취지 및 분양대상 조합원에 해당하는지 여부 판정의 기준일을 '분양신청기간 만료일'이 아니라 '관리처분계획이 수립되는 날'로 늦추는 변경을 할 경우 재개발사업의 진행에 현저한 지장을 초래하고 재개발조합원들의 권리관계에도 큰 혼란을 초래할 우려가 있는 점 등 사정을 감안하면, 위와 같은 내용의 피고 조합 조합원 총회의 결의는 관련 법령의 취지에 배치될 뿐만 아니라 공익에 현저히 반하는 것으로서 그 효력이 없다.”고 판시한 내용에 비추어 본다면 조합원들의 권리관계에 혼란을 초래할 가능성이 많고 공익에 반할 뿐만 아니라 도시정비법의 강행규정에 위반된다는 점을 근거로 들고 있다.

이에 반하여 제2설은 조합원의 지위를 상실하였더라도 새로이 조합원의 지위를 부여하는 것이 가능하다고 보는 입장인데, 조합의 정관상 조합설립에 동의하지 아니한 자에 대하여도 분양신청기한까지 동의서를 조합에 제출하여 조합원이 될 수 있다고 규정하여 조합원 지위를 부여하는 구제책이 존재하고 있고, 분양신청을 하지 아니하여 조합원의 지위를 상실한 조합원에 대하여 다시 신청기회를 부여하는 것이 재건축조합사업의 원만한 진행이나 분양에서 유리한 경우가 있는 점, 표준정관 제9조 제3항과 같이 조합원 3분의 2이상 동의가 있는 경우 조합원 자격에 관한 사항, 조합원 제명, 탈퇴, 교체에 관한 사항을 다시 정할 수 있다고 규정하고 있을 경우에는 새로이 조합원의 지위를 부여할 근거가 된다는 점 등을 근거로 들고 있다.

이러한 두 견해의 입장에서 제1설은 단체법적인 제도의 일관성 및 획일성과 공익보호라는 측면이 강하고, 제2설은 재산권의 보장 및 기존의 소유자의 보호하는 측면이 강하다고 볼 수 있을 것이나, 재산권자로서 조합원의 지위에 있었던 자에게 다시 조합원의 지위를 부여하는 것이 특별히 공익을 해한다고 보기는 어렵다고 판단되고, 현재와 같이 부동산시장이 침체된 경우에는 분양의 활성화를 위해서도 필요한 측면이 있는 등등의 사정을 고려하여 제2설과 같이 정관상 특별규정이 있는 경우에는 조합원의 지위를 상실한 현금청산대상자에게 다시 조합원지위를 부여하는 내용의 추가분양도 가능하다고 판단되고, 이러한 문제는 명확하게 법률에 규정하여 입법적으로 해결함이 타당하다 할 것이다./