지난해부터 불어 닥친 시공자 선정 이제 막바지… 브로커 개입 등 문제점 산재
20여 곳 동시다발 사업집행으로 미분양 적채 오명 벗기 위해 사업 속도 분주
대형건설사는 물론 중·소형건설사들까지 수주타깃으로 정조준 했던 경기도 수원시.
지난해 수주전쟁 등 막장드라마(?)처럼 반전에 반전을 거듭하는 스펙터클함을 보여줬다면, 올해는 말랑말랑한 로맨스 영화를 연상시킨다.
가장 큰 이유는 대다수 구역들이 재개발사업의 중요한 요소를 차지하는 시공자 선정을 마치고 사업시행인가를 준비하고 있기 때문이다. 아울러 20여 곳이 넘는 구역들이 동시다발적으로 사업을 시작한 만큼 분양시기가 엇비슷할 것으로 예상, 향후 미분양 적체라는 오명에서 벗어날 것으로 풀이된다.
또한 정부가 50만 명 이상의 대도시는 재개발 정비구역 지정의 권한을 기초자치단체장에게 위임함에 따라 수원시가 사업추진을 탄력적으로 운용하고 있어서다.
그럼에도 불안요소는 여전히 존재한다. 그 첫 번째로 분담금을 꼽을 수 있다. 현재 수원시 내 대다수 재개발 조합들이 계략적으로 산출한 분담금 내역을 조합원들에게 제시하고 있다. 하지만 엄밀히 말해 분담금 부분은 관리처분단계에서 알 수 있는 사항이다. 물가변동률은 물론 금융비용 등을 산출해야 하기 때문에 향후 문제의 소지가 될 가능성이 농후하다.
두 번째 불안요소는 재개발 사업을 진행 중인 20개 구역 중 12곳 이상에서 속칭 반대파들이 활동하고 있단 사실이다. 수원의 경우 반대파 구성원 중 전문브로커들과 소위 떴다방으로 불리는 부동산중개업소들의 조직적인 개입으로 지난해 시공자 선정 때처럼 사업시행인가 후 다시금 홍역을 치를 가능성이 내재돼 있다.
특히, 탄생했던 그 순간부터 지금까지 끊임없이 ‘지분쪼개기’와 ‘알박이’ 등 비리를 원천봉쇄하기 위해 개정되어온 ‘도시 및 주거환경정비법’의 법망을 교묘히 비껴나가는 몇몇 전문브로커와 대형시공사 간의 결탁 역시 간과할 수 없는 부분이다.
세 번째 주민 간 반목현상이 불안요소다. 건설사들의 과열된 수주경쟁으로 인해 수원 대다수 재개발 구역들이 조합원 간 시공자 선정을 놓고 갈등을 빚으며, 고소·고발은 예사고 심지어 이웃 간 주먹다짐이 오가는 등 현행 재개발사업의 모순을 여과 없이 보여준 바 있다.
이 밖에도 세입자에 대한 보상 문제도 크나큰 산이다. 실제 2009년 5월 세입자 보상을 진행했던 세류동 주거환경개선지구 주민들의 경우 현 시세에 맞는 적정한 보상을 요구하며 항의 방문 및 집회 등 집단행동을 한 바 있다. 용산사태 이후 세입자의 권익이 강화되며 소유주가 보상을 받아도 세입자의 보증금과 각종 영업보상금을 해결하고 나면 몇 천 만원 밖에 남지 않기 때문에 소유주가 세입자가 되는 악순환 또는 지금 사는 곳보다 못한 시 외곽으로 이주할 수밖에 없는 상황에 처할 수밖에 없는 상황.
이와 관련 수원시 팔달구 소재의 반석공인 관계자는 “재개발 지역도 별반 다르지 않을 것으로 예상되는 만큼 수원시가 원주민 재정착률을 높일 수 있는 방안을 마련하고, 주변지역 집값 상승을 방지하기 위한 대책을 세워야 할 때”라며 “원주민과 세입자의 참여를 확대하고 보상체계도 현실성 있도록 개선하는 한편, 행정지원 인력을 확대할 필요가 있다”고 덧붙였다.
반면, 수원시 주택과 관계자는 “재정비예정구역은 시에서 지정했으나 조합의 개발계획을 수립하는 것은 결국 조합원들의 몫”이라며 “재개발의 필요성을 느껴 사업을 추진했기 때문에 재정착률도 높을 것”이라는 의견을 보였다.
하지만 부동산 전문가들의 말에 따르면 수원 구도심지역은 조합원의 평균 나이가 높고, 저소득층의 세입자가 많기 때문에 재정착률이 여타 지역보다 낮을 것으로 예상하고 있다.
이에 대해 한 부동산 전문가는 “재개발·재건축 사업은 표면적으로는 도심의 슬럼화를 방지하고 주거환경 개선이라는 대의명분을 가지고 있지만 지금까지 경제적 논리를 적용해 왔다”며 “실제 수혜자는 조합원도 일반분양을 통해 들어올 거주자도 아닌 시공사”라고 말했다.
한편, 수원지역에 재개발 사업 물량이 한꺼번에 쏟아져 나온 이유는 지난 2006년 재개발예정구역으로 지정됐지만 참여정부의 건설정책에 묶여 있었다. 이에 따라 재개발 지역주민들의 불만이 고조된 가운데 또다시 연기될 경우 후폭풍을 우려해 수원시가 모든 행정절차를 먼저 마친 구역부터 시범지역으로 선정해 추진하겠다고 밝혔기 때문이다. 애초에는 단계별로 나눠 순환개발방식으로 재개발 사업을 추진하려 했다.