고종완의 7월 둘째주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”

□ 이번주 주택시장 매매하락, 전세보합의 약세장세가 지속되고 있습니다.

이번 주 수도권의 주택시장은 매매시장의 약세가 지속되는 가운데 전세시장은 보합세를 기록하고 전반적인 침체장세가 이어지는 모습입니다. 부동산 1번지 등의 자료에 따르면 수도권 전체의 매매가격은 0.03% 하락하였고 재건축은 8주 연속 떨어지면서 서울 재건축은 전주대비 0.08% 하락했습니다.

일반아파트는 서울 0.03%, 경기 0.06%, 인천 0.03% 각각 떨어졌으며 분당, 일산등 신도시는 약보합세를 나타냈습니다. 서울지역에서는 강동구(-0.22%), 강남구(-0.13%), 송파구(-0.09%) 그리고 경기도의 경우 광명(-0.25%), 의왕(-0.19%), 과천(-0.15%) 등으로 가격이 내렸습니다.

한편, 전세가격은 서울 0.02%, 경기 0.02%하락한 반면에 인천은 0.03%상승하는 등 등락이 엇갈고 있습니다.

주택시장의 동향을 종합정리하면 유로존의 위기지속, 규제완화정책에 대한 실망감, 가계부채 등가로 인한 구매력저하, 비수기진입, 서울시의 소형주택의 확대정책등으로 투자심리가 바닥에 떨어진 가운데 중개업소는 개점휴업상태이며 한 때 잘나가던 경매시장도 낙찰가율 급락으로 시장 자체가 패닉에 빠졌다고 해도 과언이 아닙니다.

이제 주택시장은 기본체력(펀더멘탈)은 완전 소진된 상태로서, 정부의 추가대책에 목을 맬 수밖에 없는 한계상황에 직면하였다는 진단으로 만시지탄이지만 새누리당도 취득세 감면카드를 만지작거리는 눈치로 보아 조만간 정부여당차원의 추가 대책발표가 임박한 것으로 예상됩니다.

암튼, 과거의 경험으로 볼 때 작금의 거래두절, 가격약세현상은 비수기가 끝나는 7월말까지는 지속될 것으로 보이며 7~8월중에는 정부여당의 새로운 시장 활성화대책이 나올 것으로 기대됩니다.

8월에 열리는 런던올림픽은 부동산시장에는 일시적인 거래공백으로 다소 부정적인 영향을 미칠 수 있는 반면에 여야의 대선 경선랠리가 시작되면 금리인하 등 각종 경제 살리기 공약과 일부지역 개발공약 등의 발표로 인해 긍정적인 영향도 함께 받을 것으로 전망됩니다.

(※최근의 유럽중앙은행과 중국의 금리인하는 미국 양적완화정책과 맞물려 국내금리정책기조변화에도 시사 하는 바가 크다고 하겠습니다.)

□ 새누리당은 취득세 감면카드를 검토 중으로 알려졌습니다.
앞서 설명 드린대로 올해 상반기는 정부의 연달은 규제완화 대책에도 불구하고 부동산 시장은 최악의 위기상황을 기록하고 있습니다. 실물경기침체, 가계부채 증가, 구매력저하, 대출규제강화, 재건축악재, 뉴타운 전면재검토, 투자심리실종 등 여러 가지 악재로 인해 그야말로 살아서 숨만 쉬는 “빈사상태”에 놓인 것입니다.
이렇게 정부가 실효성 없는 대책의 남발에 치중하고 정치권은 민생에 손을 놓고 있는 가운데 애꿎은 서민, 즉 1주택자와 전세입자의 주거고통만 점점 커지고 있는 양상입니다.

예컨대, 은퇴자의 경우에도 은퇴자산설계를 위해 현재 보유하고 있는 주택을 줄이고자 소위, 다운사이징 플랜을 짠다고 하더라도 주택거래의 마비로 실천을 못하고 망연자실하고 있습니다.

특히 157만 가구에 이르는 하우스푸어의 경우 경기침체, 집값하락, 실질소득감소 등의 여파로 더 이상 대출금을 감당하지 못해 가계파산, 신용불량자로 전락하면서 경매처분 주택이 넘쳐나고 있습니다. 하지만 경매시장도 과거와 달리 경매참여자의 감소로 낙찰가율, 낙찰률이 동시에 하락하면서 합법적인 환가시장으로서의 공공기능을 제대로 수행치 못하는 형국입니다. 실제로 금융기관은 물론 전, 세입자마저 대출금과 전세금을 떼이는 사례가 빈번하게 발생하고 있기 때문입니다. (7, 9일자 매일경제신문 1면기사 참조)

분양시장도 퇴로가 막히기는 마찬가지입니다. 2~3년 전에 분양받았던 신규아파트마저 분양가이하로 떨어지는 바람에 깡통 분양아파트가 속출하고 분양자의 경우 자금부족으로 입주할 수도 없고 그렇다고 보유주택을 처분할 수도 없는 앞뒤가 꽉 막힌 진퇴양난의 황당한 처지에 내몰리고 있습니다.

그런데, 이런 현상을 과연 빚내서 집을 산 사람들의 잘못이라고만 탓할 수 있을까요?

시세차익을 노린 다주택자라면 몰라도 1가구 1주택자의 경우 실수요자이며 따라서, 경기변동과 정책실패의 실질적인 피해자인 만큼, 전세입자에 준하는 특별 구제책이 필요합니다. 이는 부동산경기의 장기침체과정으로만 이해하고 거품이 붕괴되는 당연한 조정과정으로 해석해서는 안 된다는 얘깁니다.

부동산경기의 장기침체가 실물경기불황과 금융 불황으로 전이되어 경기의 경착륙 및 복합불황의 우려가 현실화 될 가능성도 커지고 있습니다. 일각에서는 높은 집값수준의 하락조정이 좀 더 필요하며 거품이 꺼지는 과정이므로 또다시 규제를 풀어 주택경기를 살린다면 더 큰 부작용이 예상된다는 주장을 펴고 있으며 특히, 스페인식의 집값붕괴가능성을 주장하기도 합니다.

하지만 주지하는 바와 같이 우리나라는 지난 2001년 이후 스페인, 아일랜드, 영국 등 유럽국가들과 비교해서 주택가격의 상승률이 1/3수준에 그쳤으며 이들 국가의 경우 DTI규제나 다주택자양도세중과, 분양가상한제등의 고강도 규제제도가 전혀 없는 가운데 10년 장기 급등에 따른 집값붕괴과정을 현재 거치고 있음을 간과해서는 안 됩니다. 우리나라는 집값상승폭이 상대적으로 낮았으며 주택경기하락기에도 불구하고 여전히 규제제도가 존속함으로서 결국 이들 시장상황과 맞지 않는 초강력규제가 시장불황을 가속화 시키는 폭탄 역할을 하고 있기 때문입니다. 다시 말해, 정부와 정치권에서 불필요하고 과도한 규제제도의 유지로 즉, 인위적인 거품을 빼는 정책을 더 이상 펴서는 안 된다는 생각입니다.

따라서 정책당국자는 주택정책의 목표는 시장안정과 서민층의 주거복지향상에 있다는 점을 유념하여 주택정책의 기능이 올바르게 작동할 수 있도록 시장흐름에 맞는 정책기조의 전환과 정책조정(튜닝)이 필요합니다. 그런 다음 만일 주택시장의 과열, 투기조짐이 나타날 경우 그 때 가서 다시 정책을 전환해도 늦지 않을 것입니다. 취득세 및 미분양주택의 양도세 감면대책은 빠르면 빠를수록 좋으며 정책은 실기하지 말아야 그 효과가 극대화된다는 역사적 교훈을 명심해야 합니다.

□ 미국은 바닥탈출, 영국은 상승세, 중국은 재반등 기대가 높아지고 있습니다.

우라나라 주택시장은 물론 세계 주택시장에 가장 큰 영향을 미치는 미국과 영국, 중국의 주택시장의 최근 동향을 살펴보면 다음과 같습니다.

먼저, 미국 주택시장은 최근 들어 긍정적인 지표의 움직임이 더욱 뚜렷해지고 확대되는 분위기가 감지되고 있습니다. 전미 부동산중개인협회(NAR)의 발표에 따르면 지난 5월 미국주택가격은 전월대비 0.7%상승하였으며 주택잠정판매건수도 전월대비 5.9% 증가한 것으로 드러났습니다.

스탠다드앤푸어스(S&P)의 지난 4월 케이스-쉴러지수를 보면 작년 동월대비 1.3% 하락했지만 하락폭이 1년 5개월 만에 가장 낮았으며 예상치를 크게 웃돌아 저점기대를 높여주고 있습니다.

미국은 아직까지는 높은 실업률등 위험요인도 많지만 내수경기의 한 축인 주택경기의 회복조짐은 미국경기회복의 신호탄이 되고 있음은 분명해 보입니다.

둘째, 영국의 주택가격은 전문가들의 예상치보다 높은 상승세를 이어가고 있으며 특히나 노르웨이는 사상 최저금리로 집값이 급등하면서 부동산경기의 과열을 우려하는 목소리도 나오고 있는 실정입니다. 영국의 네이션 와이드에 따르면 지난 5월 주택가격은 전월보다 0.3%상승하여 경기후퇴에도 불구하고 주택시장의 안정세는 뚜렷하며 주택공급부족과 구매심리회복이 가격상승을 부추기고 있다는 분석입니다. 한편, 호주의 경우 8대 도시의 주택가격이 지난 6월 1% 올라서 2010년 이후 가장 큰 폭의 상승을 기록, 실물경기가 양호한 국가들의 경우 주택가격상승은 세계부동산경기의 회복이 멀지 않았음을 예고하는 증표가 되고 있습니다.

셋째, 중국은 100대 도시 중 지난 6월 집값이상승한 지역 45곳, 내린 곳이 55곳으로 전월의 집값하락지역(73곳)보다 대폭 줄어들어든데다 베이징의 주택판매건수가 지난해 같은 기간보다 38.5% 증가해 올해 들어 최고치를 기록하였습니다. 때문에 베이징, 상하이등 대도시의 주택가격이 바닥을 찍고 금리인하 등 금융완화정책에 힘입어 재반등하고 있는 것으로 분석됩니다.