과천서 시공사 선정한 재건축단지 중 대지지분 가장 넓어

과천서 시공사 선정한 재건축단지 중 대지지분 가장 넓어
조합설립동의서 90% 넘어 “과천시청 인가서류 검토 중”
단지내 상가 동의율이 가장 난항…상가제척 후 인가추진

▲ 과천의 재건축 대상 아파트들이 사업에 속도를 내고 있다. 지난 5월 주공6단지의 시공자선정에 이어 6월 주공1단지가 시공사를 선정했다. 주공2단지는 현재 조합인가를 위한 대부분의 준비를 마치고 과천시에 정식인가신청을 앞두고 있다. 이곳 2단지는 4호선 정부종합청사역 5번출구에 바로 인접해 있고 강남진입이나 사당으로의 진입이 용이한 곳으로 지리적 입지가 뛰어나 높은 가치실현이 예상되고 있다.
[일간리웍스리포트 |  신대성 기자] 수도권지역 중 서울 강남의 진입이 가장 쉽고 빠른 지역이며, 정부종합청사가 입지해 잘 알려진 과천. 그 중 재건축을 추진하는 아파트 단지 중 대지지분이 넓어 사업성이 우수한 곳으로 알려진 과천주공2단지재건축.

부동산 투자의 큰 역할을 하고 있는 재건축아파트는 대지지분이 사업성 판단의 기준이라 볼 수 있다. 대지지분이 클수록 그만큼 부담해야할 분담금이 낮아지기 때문이다.
그런 점에서 과천주공2단지는 주목할 만한 단지다. 인근 지역 재건축아파트 중에서 16평형 기준으로 볼 때 주공7단지 다음으로 지분이 크기 때문이다.

사업성이 우수한 지역이다 보니 사업추진에도 힘이 가해지고 있다. 90%가 넘는 조합인가 동의율을 기록했으며, 현재는 이를 근거로 과천시에 인가서류 검토를 의뢰했다. 서류검토가 끝나는 대로 정식 인가신청을 할 계획이다. 그 후의 수순은 시공사선정. 추진위에서는 늦어도 올 11월경에는 시공사선정 절차를 밟을 계획이다.

다만, 단지 내 상가의 동의율이 낮아 동별 동의요건 2/3를 채우지 못했다. 추진위는 이 때문에 상가를 제외(제척)하는 재건축사업을 추진 중이다. 이곳 상가는 단지 내에 위치해 제척할 경우 상가 진입로를 내어야 하는 등 일부 지분손실은 피하기 어려울 것이라는 우려가 일각에서 제기되고 있다. 추진위에서는 조합인가 후 상가 소유자들과 협의를 거쳐 함께 재건축하는 방향을 모색 중이다.

◆과천주공2단지재건축 “사업성은 얼마나”
재건축아파트는 무엇보다 지분이 얼마인지가 투자에 중요한 판단 기준이다. 건물은 낡아 헐어야 하기 때문에 건물에 대한 평가보단 지분 즉, 땅에 대한 평가가 클 수밖에 없다.
2단지의 경우 전용면적 42㎡(기준 16평형)의 대지지분은 23.16평이다. 과천의 재건축을 추진하는 아파트단지 10개 단지 중 7단지 다음으로 지분이 크다.

지난 5월 시공사를 선정한 과천주공6단지의 경우 16평형의 대지지분은 19.69평이다. 6월에 시공사를 선정한 주공1단지는 21.05평이다. 이들은 각각 시공사의 확정지분율 150%와 130% 안팎을 제공받았다.
확정지분율 차이가 큰 것은 일반분양 가구 수의 영향을 받는다. 6단지의 예정 일반분양수는 700여 가구이며, 1단지는 400여 가구다. 이곳은 300여 가구로 추정되고 있다.

따라서 오는 11월경에 있을 시공사선정에 건설사가 제시하는 확정지분율은 이보다 낮을 것이라는 분석이다. 일반분양분이 적기 때문이다.

하지만 추정분담금은 결코 높지 않을 것이라는 것이 이곳 추진위의 설명이다.
송원욱 과천주공2단지재건축 추진위원장은 “일반분양이 낮아 확정지분율은 6단지보다 다소 낮을 것으로 예상된다”면서도 “2단지는 대지지분이 많아 추정분담금은 낮을 것으로 본다”고 말했다. 송 위원장은 “현재 여러 시공사의 관심을 받고 있기 때문에 향후 선정 시 경쟁을 통해 높은 지분율을 제시하도록 할 것이다”는 말을 전했다.

지분율이 기대치보다 낮더라도 지분이 크기 때문에 분담금은 많지 않을 것이라는 예상이며, 또 시공사 간의 경쟁을 통해 높은 지분율이 제시되도록 할 것이라는 얘기다.

▲ 자료출처=부동산뱅크
◆어떻게 지어지나
재건축에서 법적 아파트 면적 구분은 2:4:4 비율이다. 즉, 전용면적 60㎡ 이상 20%, 85㎡ 이하 40%, 85㎡초과 40% 비율로 건립해야 한다.

하지만 원주민 재정착율을 높이자는 측면에서 소형건립이 지지를 받고 있고, 과천시는 소형의 건립비율을 높이면 용적률 인센티브를 적용하고 있다. 또 최근 상황은 중소형의 인기가 높아지고 있어 과천주공2단지에서도 중소형의 비율을 높이자는데 목소리가 커지고 있다.

이곳 재건축 관계자는 “법적 2:4:4를 최대한 지키지만 소형의 비율을 5% 인상시켜 2.5:4:3.5 비율로 건립할 계획을 세우는 중에 있다”고 말했다. 또한 현재 이곳은 7.5평형(26㎡)의 초소형아파트가 있어 이를 위한 배려로 16평형의 아파트(실면적 12평)도 계획 중에 있다.

▲ 과천주공2단지 상가. 2단지 조합인가를 앞둔 지금 상가 동의율이 낮아 재건축사업에 다소 난항이 예상된다. 추진위원회는 상가를 법적 절차를 밟아 제척을 한다는 계획이지만, 조합인가 후에는 다시 협상을 거쳐 함께 간다는 복안이다.
=사업추진 걸림돌은 없나=
과천주공2단지 단지 상가 소유자 동의 낮아…결국 제척 추진
상가소유자 전체 스물세명 중 조합설립인가 동의는 두 명 뿐

지하철 4호선 ‘정부청사역’ 5번 출구와 바로 연계됐고, 인근 서울 사당역이나 강남으로 가는 진출입이 용이해 지리적 우세와 사업성이 우수한 이곳 재건축사업에도 추진에 난항은 있다.

재건축사업에서 가장 동의 얻기가 어려운 상가문제다. 이곳 상가는 단지 안쪽에 위치했다. 추진위에서는 상가 측 동의를 이끌어 같이 재건축사업을 추진한다는 복안이지만 현재 전체 상가 소유자 23명 중 단 2명만의 동의를 얻는데 그치고 있다. 재건축의 동별 2/3 요건을 채우지 못하고 있는 셈이다.

추진위는 이 때문에 사업이 늦어지고 있어 법적으로 상가를 제척하고 조합인가를 받는다는 계획이다. 이미 제척을 위해 법적절차가 진행 중인 상태며, 추진위는 이를 근거로 과천시에 조합인가서류검토 요청을 했다.

이를 위해서는 시 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 심의는 상가제척 후 상가를 위한 진출입 도로가 포함된 설계안이 나와야 한다. 설계는 추진위에서 선정한 건축사사무소에서 담당하고 있다.
상가제척 후의 설계안이 나오면 시에 조합인가를 신청하고 그 후 도계위 심의를 거쳐 최종 조합설립을 마칠 것으로 보인다. 그 후 시공사 선정은 11월 초경에 이뤄질 예정이다./

▲ 과천지역 재건축대상 아파트 일반현황 및 지분조건비교

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