고종완 RE멤버스 대표
□ 이번주 주택시장은 끝 모를 하락세가 지속되고 있습니다.
이번 주 수도권의 주택시장은 부동산 1번지등의 자료에 따르면 비수기영향과 그리스등 유로존의 위기지속등의 여파로 서울 0.07%, 경기 0.02%, 인천 0.05% 각각 떨어지는 등 하락세를 나타냈습니다. 서울지역에서는 강동구(-0.28%), 강북구(-0.26%), 은평구(-0.25%)가 하락하였으며 경기도의 경우 군포(-0.17%), 김포(-0.13%)가 떨어지는 등 전반적으로 약세를 보였습니다.
한편, 전세가격은 보합세를 기록한 가운데 은마아파트 등 강남권 일부아파트의 전세값 상승 움직임도 감지되고 있습니다.
여름방학을 맞아 일부 전세수요가 이동하고 가락시영, 신반포 1차, 잠원대림아파트의 재건축이주시작으로 일부 선취매 현상이 나타나는 것으로 관측됩니다.
하반기는 DTI일부완화등 정부규제완화정책의 가시화와 금리인하등의 효과가 나타나면서 상반기보다는 안정세가 나타날 것으로 전망됩니다.
□ DTI 규제의 일부 완화가 추진되고 있습니다.
지난주 이명박 대통령이 주관한 내수경기 활성화를 위한 민관합동 끝장토론에서 성역 혹은 최후 보루로 여겨졌던 DTI규제의 일부완화방침이 발표되었습니다. 그동안 저는 칼럼과 세미나, 교육, 방송 등을 통해 DTI규제완화의 필요성을 강력히 제기하여 온 바, 시장에서도 가뭄속의 단비로 반기는 분위기가 역력합니다.
하지만 정부가 검토하고 있는 일부완화의 대상이 협소하고 내용도 확실치 않아서 그 실효성이 크지 않을 것이라는 전문가 분석이 주류를 이루고 있습니다.
DTI규제완화 필요성에 대해서는 수차례 언급한 바 있으므로 정부가 검토하고 있는 것으로 알려진 내용을 중심으로 예상되는 파급효과를 전망해 보면 다음과 같습니다.
첫째, 비록 전부폐지가 아닌 일부완화조치이긴 하지만 DTI 규제가 갖는 파괴력과 상징성 그리고 금융관계 장관들의 반대를 무릅쓰고 대통령이 직접 총대를 메고, 최후의 초강력 빗장을 풀었다는 점에서 상징적인 의미는 매우 크다고 하겠습니다.
둘째, 정부의 발표에 따르면 DTI의 기본 틀은 유지하되 탄력적으로 적용한다는 방침인데, 재산을 가진 노년층, 미래소득이 많은 젊은 직장인, 대출승계자에 한해 DTI적용비율을 탄력적으로 적용하겠다는 것으로 예상됩니다.
문제는 이렇게 완화대상의 범위를 축소하여 시행한다면, DTI 규제완화의 효과는 단기간에 큰 폭으로 나타나기는 힘들어 보입니다. 재산가인 노년층의 경우 이미 73.6%가 넘는 높은 비중의 부동산 자산을 보유하고 있는 만큼, 추가적으로 주택구입에 나설 가능성이 적어 보입니다.
오히려 소득수준이 중간정도에 해당하는 무주택 은퇴계층이 노후준비차원에서 주택연금활용목적의 주택구매는 증가할 수 있을 것으로 관측됨으로 소득 4분위에 해당하는 40~50대의 은퇴준비계층에 혜택이 돌아가도록 수혜대상을 넓혀야 된다는 판단입니다. 특히 50대 이상의 자영업자는 별다른 노후 준비대책을 갖고 있지 못하므로 이들에 대한 노후대책 지원차원에서 장기저리의 모기지론을 확대할 필요가 있습니다.
그리고 20~30대의 젊은 직장인의 경우는 자산에 대한 부정적인 인식변화로 주택을 자산으로서 높은 가치를 부여하지 않고 있다는 사실을 감안하면 이들에 대한 규제완화의 효과도 제한적일 수밖에 없습니다.
따라서, 무주택자를 비롯하여 1주택자등 실수요자에 한해서는 주택구매시 DTI 완화적용을 폭넓게 인정할 필요가 있습니다. 현재 157만명에 이르는 하우스푸어 문제를 근본적으로 해결하고 은퇴준비가 절대 부족한 1차 베이비부머 세대인 40~50대의 은퇴주거문제와 노후 문제를 동시에 해결할 수 있는 방향으로 주택금융을 보다 활성화하는 방향으로 장기적인 종합적인 대책마련이 시급하다고 하겠습니다.
셋째, DTI 규제를 완화 할 경우 제 2의 하우스푸어 양산 등 가계부채 증가를 부추기므로 이를 우려하여 반대하는 목소리도 있으나 하우스푸어 문제의 실질적 해결방안은 거래활성화 밖에 없는 현실적인 절박함과 하우스푸어의 64%가 당장 집을 팔아 대출금을 갚고자 한다는 연구보고서를 보면, DTI 일부완화로 인한 주택담보대출의 급증가능성은 생각보다 크지 않을 수도 있다는 분석도 나오고 있습니다. 다시 말해 하우스푸어의 주택을 처분할 때 새로운 구매자가 종전보다 더 많은 대출금을 조달하여 주택을 사지 않는 한 대출총량은 큰 폭으로 증가하지 않을 수도 있다는 이야기입니다.
따라서, 생계비 조달목적의 주택담보대출규모가 약 48%에 이르고 그럴 경우 상환능력이 떨어지는 노년층을 중심으로 제2의 하우스푸어가 발생할 수 있는 만큼, 이번에 나오는 DTI 규제완화조치는 “실수요자의 주택거래”에 한정하여 적용하는 것이 예상되는 문제점을 최소화하고 주택거래를 활성화하는 데 실질적인 도움이 될 것입니다.
그리고 이왕 완화 방침이 정해졌다면 가급적 빠른 시일내에 시행되도록 정책추진의 속도를 낼 필요성이 있습니다. 지금까지의 정부의 부동산 대책의 정책태도를 보면 발표는 서두르면서 시행은 뒤로 미루는 경향이 있었던 바, 이는 정책의 실효성도 떨어뜨리고 정책불신만 양산하는 부작용이 컸기 때문입니다.
(※지난 5.10대책에 발표된 분양가상한제폐지와 다주택자양도세중과폐지도 이제 겨우 입법예고 되거나 국회통과를 기다리고 있으며 이러한 정책의 불확실성이 시장침체장기화의 또 다른 요인이 되고 있다는 분석입니다.)
□ 미국은 주택경기 슈퍼싸이클 출현가능성 제기되고 있습니다.
미국 주택시장의 거품이 붕괴된 지 7년째 접어들면서 바닥을 쳤다는 전문가들의 예측이 나오는 가운데 미국주택관련 지표가 긍정적인 움직임이 나타나고 있어서 주목됩니다.
주택가격이 국지적으로 상승세로 돌아서고 지난 5월 주택판매량이 10%가량 증가했기 때문입니다.
세계적 투자은행인 골드만삭스가 지난 7월 23일 발표한 “미국주택시장보고서”에 따르면, 미국주택시장이 곧 슈퍼싸이클에 진입을 예고하고 있습니다(매일경제의 7월 25일자 기사 참조)
이 보고서는 미국주택시장을 짓눌러온 많은 위험요인들이 해소되었으며 신규주택판매가 조만간 큰 폭 확대될 것이라고 전망했는데요.
특히, 앞으로 3~7년간 미국주택시장이 슈퍼상승싸이클에 접어들 것으로 전망하면서, 이러한 주택회복세의 배경에는 주택재고감소, 일자리창출, 정부의 부동산정책등이 자리잡고 있다고 설명하고 있습니다. 이를 테면, 압류주택인 그림자주택의 재고(SHADOW INVENTORY)가 애리조나, 캘리포니아, 플로리다, 네바다, 텍사스 주를 중심으로 15%정도 감소하였으며 반면에 신규주택수요가 증가하면서 건축허가건수는 34% 증가하였다는 것이죠.
이에 따라 주택매물이 소화되는 기간도 2년전 10개월에서 6개월로 단축되었다고 강조하면서 압류주택매물의 감소로 인해 주택가격이 바닥을 다지고 가격상승세가 주택판매를 부추기는 이른바, 선순환구조가 나타날 수 있다고 분석하였습니다.
미국은 올해 들어 일자리가 늘어나는 등 고용창출도 주택시장에는 긍정적이며 미국정부의 부동산지원정책도 주택시장회복에 한 몫하고 있습니다. 예컨대 “모기지 재융자 프로그램(HARP)”을 확대하여 주택담보대출액보다 가격이 낮은 깡통주택소유자도 저금리에 재융자를 받을 수 있도록 함으로서, 75만명이 이 혜택을 받기도 하였습니다.
우리나라도 하우스푸어 문제가 심각한 만큼, 새로운 해법으로 도입해볼만한 제도가 아닌가 판단됩니다.
□ 중국부동산은 강한 반등 속, 정책혼선이 예상됩니다.
올해 들어 중국의 부동산이 베이징, 상하이등 대도시를 중심으로 강한 반등을 나타내고 있다는 소식은 지난주에 알려드린바 있습니다.
그런 가운데 최근 중국 최고의 싱크탱크인 사회과학원이 하반기에는 중국부동산시장의 안정세가 깨질 수 있다고 경고하고 나섬으로서 정부의 부동산경기 부양책을 둘러싸고 논란이 예상됩니다. 사회과학원이 발표한 “중국부동산 발전보고서”에 따르면 부동산가격이 상승세를 보이면서 억제목표에 벗어나고 있다고 평가하면서 이러한 반등을 통제하지 못할 경우 부동산 시장안정이 깨질 위험이 있다고 강조하고 있습니다.
한편, 지방정부는 내수확대와 소비촉진을 위한 신정책을 발표, 부동산경기 활성화방안을 추진하고 있습니다. 예컨대 난징시는 첫주택구입자에 대해 약 301위안(약 5조4천억원)에 달하는 주택적립금 대출을 최대한 지원키로 해 주택대출가능단지를 확대하기도 하였습니다.
이 때문에 중국의 국토자원부는 시장규제정책을 엄격히 시행해야 하며 규제를 완화해서는 안 된다는 긴급통지문을 보내 단속에 나서고 있습니다. 하지만, 중앙정부와 지방정부의 정책이 엇박자를 놓는 바람에 부동산시장 불안현상은 당분간 지속될 가능성이 높다는 분석이 나오고 있습니다.
암튼, 중국은 우리와 달리 부동산 경기의 과열을 우려하는 모습이 부럽기도 하고, 중앙정부와 지방정부간의 정책 갈등으로 부동산 시장에 대혼선이 나타나는 사실을 보면서 얼마 전 국토부와 서울시의 정책마찰이 떠오르는 것은 왜일까요.
□ 은퇴층은 위험도가 높은 만큼, 노후준비지수를 더욱 높여야 합니다.
최근에 보건복지부와 국민연금관리공단이 노후준비 예비조사결과, 노후준비지수는 55.2점으로서 매우 미흡한 수준으로 나타났습니다.
영역별로는 사회적 관계 63.9점, 건강한 생활습관 68.2점, 소득과 자산 40.5점, 여가활동 48.1점으로 건강에 대한 노후준비는 높은 반면에 자산부문의 노후준비는 가장 취약한 것으로 드러났습니다.
남성(54.8점)과 여성(55.6점)과의 차이는 크지 않았으며 연령별로는 30대 52.9점, 40대 55.3점, 50대 57점, 60대 53.1점으로서 특히 청년층과 노인층의 노후준비가 부족한 것으로 나타났습니다.
또한 화이트컬러 59.1점, 블루컬러 53.8점으로서 사무직의 노후 준비점수가 높았습니다.
이상의 조사내용이 시사하는 바는 우리나라 국민의 노후준비도는 55점에 불과, 은퇴후 경제생활에 있어서 높은 위험에 직면하고 있음을 깨달을 수 있으며, 특히, 60대이상의 노년층과 블루컬러의 노후준비가 절대 부족한 만큼, 앞으로 계획적인 은퇴설계가 필요하다는 결론입니다.
(*저는 5년전부터 개인적으로 500여건의 부동산 투자자문과 상담업무를 현장에서 수행하면서, 은퇴설계의 중요함을 인식하고 부동산자산관리에 대한 연구, 특히 자산관리의 핵심인 “정량적인 부동산 가치평가” 분야를 지속적으로 연구하여 왔습니다.
그 결과 올해 8월 한양대 도시대학원에서 “자산관리측면에서 부동산가치평가를 위한 지표연구” 라는 주제로 박사학위를 받을 예정입니다, 그리고 이러한 연구결과를 토대로 조만간 자산관리에 관한 새로운 개념의 부동산 신간도 출간할 계획임을 알려드립니다.)
