추락하는 집값 “아파트 전세금 안전하게 지키는 방법은”

그동안 집값 상승을 주도해 왔던 서울 강남권 재건축 아파트의 가격이 심리적 마지노선3.3m²당 3000만 원이 무너질 위기에 처했다.

실제 민간 부동산 정보업체에 따르면 7월 현재 강남권 재건축 아파트의 평균 매매가격(3.3m² 기준)이 3017만 원으로 2009년 2월 이후 최저치를 기록했다고 밝히고 있다. 2006년 4월 처음 3000만 원대를 돌파한 강남권 재건축 아파트값은 2010년 2월 3599만 원까지 치솟았으나 이후 줄곧 내림세다.

이런 추세라면 3000만 원이 무너지는 건 시간문제다. 집값 하락세는 강남권뿐만 아니라 비(非)강남권과 전용면적 60m² 이하 소형 아파트, 단독주택 등으로도 번져가는 추세다.

1기 신도시의 대표주자인 경기 고양시 일산신도시에서는 최근 3.3m²당 1000만 원대 이하의 중대형 아파트 매물이 나오고 있다. 그동안 아파트가격이 하락함에도 불구하고 상승세를 보였던 단독주택도 하락세를 보이고 있다. KB국민은행에 따르면 지난달 수도권 단독주택 매매가가 전달보다 0.1% 떨어졌다. 2010년 8월(―0.2%) 이후 2년 만에 처음으로 보인 하락세다.

■ 집값 하락 속 전세가격 상승 양상 지속
집값 하락 속에 전세가격 오름세는 지속되면서 서울지역 아파트의 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)이 지난 2003년 이후 9년 만에 최고치에 이르고 있어 전세보증금 불안양상은 심화되고 있다.

실제 KB국민은행의 6월 ‘전국 도시주택가격 통계’를 보면, 서울 지역 아파트 평균 전세가율은 6월 현재 52.1%로 지난 2003년 8월(52.4%) 이후 8년10개월 만에 가장 높은 수치를 기록했다. 서울 아파트 전세가율은 외환위기 이후 부동산경기가 극도로 침체했던 2001년 9, 10월 두 달간 64.6%로 사상 최고치에 올라선 뒤 떨어져 지난 2009년 1월에 38.2%로 최저점을 찍었다. 지난해 상반기부터 수도권을 중심으로 매매가는 하락이 깊어지면서 전세가율이 상대적으로 상승하고 있다.

지난해는 서울 아파트 전세가격이 13.4% 급등하고 매매가격은 0.4% 하락하면서 심각했던 전세난이 전세가율 상승에 큰 영향을 끼쳤다. 지난해 1월 서울 아파트 전세가율은 44.8%였으나 12월에는 50.8%로 1년간 6%포인트가 상승했다.

올해 상반기(1~6월)에는 서울 아파트 전세 값 변동률이 0.3%로 안정세를 보인 반면 매매 값은 1.5% 떨어지면서 지난해와 반대로 집값 하락이 전세가율을 끌어올렸다. 아파트 전세가율이 60%선에 가까워지면 전세에서 매매로 갈아타려는 수요가 늘어날 수도 있다.

반면, 주택가격이 지속적으로 하락함으로서 높아진 전세보증금에 대한 안전성도 위협받고 있다. 하반기에도 송파구 가락시영 아파트 주변지역을 중심으로 재건축 이주가 대기하고 있어 일부지역의 전세 가격상승이 지속될 전망이다.

■전세가격 상승에 따른 세입자 리스크 가속화
좀처럼 집값이 회복 기미를 보이지 않은 가운데, 주택담보대출을 받은 집에 사는 세입자 34만가구가 보증금의 상당 부분을 떼일 위험에 노출, 세입자들은 돈을 떼일까 안절부절못하고 있다.

케이비(KB)금융지주 산하 케이비경영연구소가 최근 펴낸 ‘전세가격 상승에 따른 세입자 리스크 분석’ 보고서를 보면, 수도권과 6대 광역시 주택 보유자의 ‘전세 포함 주택담보대출비율(LTV)’은 65.2%에 이르는 것으로 나타났다.

전세 포함 LTV’는 매매가에서 주택담보대출과 세입자 전세보증금을 더한 금액이 차지하는 비중으로, 지난해보다 14.4%포인트 오른 것으로 집계됐다. 이런 현상은 대출을 끼고 있는 집의 전세 값은 일반적으로 주변 시세보다 낮은데, 최근 물량 부족으로 전세 값이 급등하면서 세입자들의 보증금 상환위험도 함께 커지기 때문이다.

특히 대출을 받아 집을 산 가계의 실질소득 감소와 집값 하락이 가속화하면서 원리금 상환 부담을 견디지 못해 경매로 나오는 집들이 증가하고 있는데다 경매의 최종 낙찰가격이 감정가격의 80%대로 추락하는 등, 경매로 처분된 집값이 전세 보증금을 포함한 대출 총액과 같거나 적을 경우에는 전세권자가 보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 생긴다.

이 가운데 4만 가구는 전세 포함 LTV가 80% 이상이어서 이미 높은 수준으로 올라버린 전세 포함 LTV는 경매라는 최악의 상황이 발생하지 않더라도 전세 값이 떨어지면 위험요소로 작용한다.

■경매처분 주택 증가일로, 전세보증금 위험경보
수도권 집값이 지속적으로 하락하면서 전세보증금을 떼일까 불안해하는 세입자가 많다. 특히 융자가 많은 주택의 전세입자는 좌불안석이다. 대출이자를 감당하지 못해 경매 처분되는 주택은 증가하는데 낙찰금액이 낮아 빚을 다 해결하지 못하고 있어서다.

지난 5월 수도권에서 경매에 나온 아파트는 모두 2842건으로 월간 기준으로 연중 최고치를 기록했다. 이는 지난해 같은 기간(2202건)보다 29% 늘어난 수준이다.1월 2406건이던 아파트 경매 건수는 2월 2455건, 3월 2750건 등 지속해서 상승 곡선을 그리고 있다. 이 영향으로 지난달 단독주택 등을 포함한 전체 경매물건 수도 올 들어 처음으로 1만 건을 넘어섰다.

근저당과 전세보증금 합산 액이 경매 낙찰가보다 높은 ‘깡통 전셋집’이 수도권 일부 지역에서 발생하고 있어 사회 문제로 대두되고 있다.

실제로 지난 6월 서울·수도권에서 진행된 2115건의 주택 경매 가운데 298건의 낙찰가액이 채권자 청구액보다 낮았다. 이 때문에 해결되지 않은 금액이 624억7000만원이나 돼 18개월 내 최고치를 기록했다.

세입자가 보증금을 모두 돌려받기 어려운 경우가 늘어난 셈이다. 특히 경기 침체로 빚에 허덕이는 ‘하우스푸어’ 주택이 경매에 나오는 비율도 높아지고 있다.

변제순위가 근저당 등 1순위 권리 설정일보다 늦은 경우도 늘어나고 있다. 민간 부동산 경매업체에 따르면 2008년부터 올해 1분기까지 5년간 실제 경매가 1회라도 진행된 아파트와 연립·다세대 물건 15만2373개를 분석한 결과를 보면, 임차인이 존재하는 물건 6만7458개 중 전입신고일이 근저당 등의 설정일보다 늦은 물건은 전체 물건 중 절반이 넘는 3만4424개(51%)로 파악됐다.

현행 주택임대차보호법은 대항력을 갖춘 임차인은 법원 경매 때 근저당 등 다른 권리(물권)와 동등하게 시간 순으로 우선변제 받을 수 있도록 하고 있다. 따라서 전월 셋집을 계약하려는 임차인은 반드시 등기부등본을 통해 이미 설정된 근저당 등 채무금액이 얼마인지 확인하는 게 필수다. 또 해당 주민 센터에서 임대차 계약서 확정일자를 반드시 받고 동시에 전입신고를 해두어야 한다. 확정일자와 전입신고 중 늦은 날짜가 임차인이 임대차보호법상 ‘대항력’을 갖춘 날로 인정되기 때문이다.

최근 공급이 늘고 있는 도시형생활주택이나 오피스텔, 다세대 등 소형 주택을 전월세로 계약하는 임차인도 소액임차보증금 보호 대상인지도 살펴봐야 한다. 만일 법원 경매에서 보증금 중 일부를 돌려받지 못하면 임대인의 자동차나 다른 소유 부동산 등을 압류해 받아내는 게 최선이다.

그러나 임대인이 남은 자산도 없이 파산한 경우에는 그마저도 어려워지며, 이때는 임차인이 직접 경매에 참여해 주택을 싼값에 매입하는 마지막 방법을 모색해볼 수 있다. 즉 경매에 뛰어든 임차인은 최대한 낮은 가격으로 낙찰 받아야 손실을 만회할 수 있어, 더 높은 입찰가를 제시한 제3자에게 빼앗길 확률이 높은 게 문제다.

전문가와 상의해 입찰 시점과 가격을 정하는 게 중요하다. 집값은 지속적으로 하락하는데 전세 값은 급등해 집이 경매를 통해 처분될 경우 후순위인 세입자들이 보증금을 제대로 받지 못할 가능성이 갈수록 높아질 수 있기 때문이다.

■융자 많은 집 가급적 계약 피하라, 지역별 최우선 임대차보증금 내용을 확인하라
우선적으로 전세금을 지키기 위해서는 기본적으로 융자가 많은 집은 가급적 피하는 게 상책이다. 전세계약 전 등기부등본을 확인해 금융기관 등이 집을 담보로 돈을 빌려줄 때 하는 근저당 금액이 집값의 20% 이상 설정돼 있으면 피하는 것이 좋다.

수도권 주택 낙찰가는 시세의 70~75% 수준에서 결정되는 경우가 많아 20% 이상 근저당이 설정돼 있으면 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있기 때문이다.　전세계약이후 즉시 주민 센터에서 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 한다. 확정일자와 전입신고 중 늦은 날짜가 임차인이 임대차보호법상 보호를 받을 수 있는 기준일이 되기 때문이다.

최우선 임대차보증금 보호 대상인지 살펴봐야 한다. 근저당 설정일이 2010년 7월 26일 이후인 주택에 세든 경우 서울에선 전세보증금이 7500만원 이내면 대상이 된다. 수도권 과밀억제권역은 6500만원 이내다. 보호대상인 주택에 살다 경매에 넘어갈 경우 임차인은 서울은 2500만원, 수도권 과밀억제권역은 2200만원까지 우선 보호받을 수 있다.

나머지 보증금은 확정일자를 갖춘 경우 근저당 등과 시간 순으로 우선 변제를 다툰다. 전세금보장신용보험에 가입하는 것도 방법이다. 1년 이상 임대차계약을 한 임차인은 계약 후 5개월 이내 서울보증보험에 신청하면 심사를 거쳐 가입할 수 있다. 보험금을 어느 정도 내야 하지만 계약만료 후 30일이 경과해 전세금을 돌려받지 못하면 보험회사가 일부 또는 전부를 지급한다./