선분양제도란 주택이 완공되기 전에 입주예정자에게 분양하고 입주예정자가 납부하는 계약금과 중도금 등을 통해 주택가격의 80% 가량을 완공 이전에 납부하도록 하는 제도로써, 일종의 건설자금 안정성을 위해 도입된 제도라 할 수 있다.
선분양제도는 앞서 언급 했듯, 무엇보다 건설회사의 금융 부담을 낮추기 위한 주택건설안정자금의 일종이다. 국민 수에 비해 주택이 턱없이 부족했던 1970년~80년대 주택의 대량공급을 위해 정부가 마련한 정책이며 주택공급 지원 대책이기도 하다.
정부는 선분양제도를 국민에게 부족한 주택을 공급한다는 명분과 건설자금의 안정적 유용을 위해 마련됐지만, 선 분양으로 인해 도출되는 폐해도 작지 않아 사회적으로 논란이 된 바 있다.
선분양제도는 주택의 안정적 공급이라는 측면과 건설회사의 부도위험 방지 측면 외에 다른 이점을 찾아보기 어려운 제도라는 평도 있다.
선 분양으로 인해 입주예정자들은 완공이전에 주택가격의 80%를 납부해야하는 부담을 안게 된다. 요즘과 같은 5년 거치 20년 상환 등 주택에 대한 국민의 금융 부담을 절감하는 제도가 아닌 것은 분명하다.
또 건설회사의 중도 도산의 위험을 안아야 하는 개체도 입주예정자이다. 건설회사가 도산하면 대한주택보증보험회사의 책임아래 주택을 계속하여 공사할 건설 회사를 선정하게 되지만 그 기간 또한 오래여서 입주예정자의 금융부담은 더욱 커질 수밖에 없다.
과거 굿모닝시티의 사례처럼 건설회사의 도산이나 부도에 입주자가 위험에 노출될 가능성이 높은 이유다.
또, 완공된 주택이 아닌 모델하우스를 보고 결정할 수밖에 없는 상황으로 실제 건립된 주택의 구조와 달라 법적 분쟁이 일기도 하는 부분이다.
이를 보완하기 위해 후분양제도가 도입되기도 했지만 2006년 재건축아파트의 후분양제 도입은 집값의 투기를 막기 위한 수단으로 사용됐다.
주택공급에 있어 선분양제도는 한쪽의 일방적인 이해에 의해 도입된 제도라고 보인다. 후분양을 할 경우 건설회사는 금융권으로부터 PF(프로젝트 파이넨싱)사업을 일으켜 건설회사의 자금부족을 해결한다. 이 때 건설회사의 중도 도산은 건설사와 금융사의 피해로 나타난다. 입주예정자 즉, 국민의 피해와는 직접적인 관련이 없다.
따라서 국민의 피해를 최소화하고, 건설회사 및 금융사의 피해 또한 적절히 예방하기 위해서는 ‘중간분양제’의 도입이 필요한 시기다. 요즘과 같은 부동산 불경기에 건설회사가 분양을 한들 성공적인 분양이 이뤄지길 기대하기란 어렵다. 다만, 최근의 경기상황과 그리스의 안정화, 경매시장의 활기 등을 종합해 볼 때, 부동산 경기는 내년 상반기 경 서서히 정상화를 찾아갈 것이라는 전망이 관련 전문가들 사이에서 나오고 있어 주택건립사업의 ‘중간분양제’는 또 시장의 흐름을 볼 때도 적절한 방법이 아닌가 한다.
또 중간분양 즉, 준공율 50% 전후에서 분양을 할 경우, 초기에 건설회사는 금융사에 PF를 일으키겠지만 그 규모가 크지 않아 이자율이 낮을 것으로 판단된다.
분양대기자(국민) 또한 50%의 착공이 이뤄졌기 때문에 중간 도산의 위험으로부터 멀어지는 이점이 있다. 즉, 안정적 주택건설과 국민의 불안을 동시에 해결할 수 있는 방법이라 판단된다.
난 나의 글이 ‘바람’이기를 원하는 것은 오랜 글쓰기의 습관 때문인지도 모른다. 신문기사는 지나간 글에 대해 추억을 살릴 수는 있지만 가슴을 뭉클하게 하는 울먹임은 갖기 어렵다. 바람은 흐른다. 시대를 풍미했던 기사도 흐른다. 그래서 바람은 추억이 되고, 지나간 추억은 좋았건 나빴건 희미하다.
나는 나의 글에서 바람소리를 들었으면 한다. 바람소리는 때로 산들바람처럼 시원하지만, 격랑의 폭풍우처럼 거세기도 하다. 들녘에 부는 바람은 마른 풀잎사이를 지나며 야릇한 소리를 만든다. 바람은 지나고 다시 오지 않는다. 시대의 글이 그렇듯/
※박경식 강원대학교 교수의 ‘부동산 용어사전’이 일부 참조되었음을 알려드립니다.