고종완 원장의 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”

9.10 대책에도 매매가격 하락, 전세강세 지속되고 있습니다

지난 10일 정부가 경기 부양책을 통해 취득세 50% 및 미분양 양도세 한시적 100% 감면 대책을 발표했지만 시장은 별 무반응을 보이고 있습니다.
부양책 발표 이후 현장 중개업소를 통해 확인해 본 결과, 집값과 거래동향을 묻는 문의전화는 늘었지만 실제 거래는 적은 모습입니다. 하지만 중소형 주택과 개포 재건축등 급매물 거래 재개로 발 빠른 투자자의 움직임도 감지되는 등 긍정적인 현상도 목격됩니다.

특히, 취득세와 양도세 감면 조치는 시장에서 오랫동안 기다렸던 세금완화대책임에도 불구하고 (실제로 대부분의 전문가들은 취득세감면대책이 나올 경우 거래활성화에 실질적인 효과가 있을 것으로 예측하였음) 시장에 직접적인 영향력을 미치지 못하고 있습니다.

가장 큰 이유는 시행시기가 확정적이지 않고 유동적이라는 점이 지적되고 있습니다. 현장 중개업자의 전언에 따르면 취득세감면 시행일자가 확정된 이후에 실제 거래에 나서겠다는 실수요자의 관망세로 돌아선 매수자가 많다고 합니다. 이는 정부가 이미 “양치기 소년”이 된 탓입니다. 다시 말해 정책발표만 해놓고 국회의 입법 미 통과 등을 이유로 시행은 안 되고 있는 분양가상한제 및 양도세중과제도폐지 등의 학습효과 때문으로 풀이됩니다. 결국 정책의 불확실성이 시장의 리스크를 키우는 모양새입니다.

또한, 시행시기가 유동적이고 세금감면대책이 올 연말까지 한시적 시행됨으로 인해 실효성도 반감된다는 지적이 많습니다. 시행시기를 상임위 통과일로부터 발표일(9월 10일)로 소급적용이 필요해 보입니다. 그리고 일반적으로 주택의 매매계약기간이 두달 정도임을 감안하면 시행기간이 너무 짧아 연장의 필요성도 제기되고 있습니다.

이에 따라 수도권의 주택시장도 관망세가 확산되면서 가을 이사철을 맞아 매매약세, 전세 강세 현상이 지속되고 있습니다.

부동산 114의 자료에 따르면 수도권 매매시장은 서울(-0.06%), 신도시(-0.02%), 수도권(-0.01%) 모두 소폭의 가격하락양상을 보였습니다.

반면에 전세시장은 중소형 매물부족, 전세 수요증가로 인해 서울(0.04%), 신도시(0.01%), 수도권(0.02%) 모두 소폭 상승세가 지속되고 있습니다.

신혼부부수요증가, 기존 재계약증가, 재건축이주수요증가 등으로 연말까지 전세가격 상승세가 유지될 것으로 전망됩니다.

결론적으로 주택시장은 9.10 활성화 대책의 시행시기가 소급적용 되느냐의 여부에 따라 올 9월 실수요자의 향방을 결정할 것으로 관측됩니다.

정부가 지금이라도 9.10 거래활성화대책의 세금감면 대책의 시행시기를 발표일인 2012년 9월 10일로 소급 적용할 수 있다는 발표를 할 경우 이번 주부터 저가 급매물을 위주로 주택거래가 살아날 것입니다.

이럴 경우 실수요자들이 선호하는 중소형주택이 1차 타깃이 되겠지만 고점대비 집값이 급락한 강남권 재건축과 중대형아파트수요도 의외로 수요가 몰릴 수 있다는 판단입니다. 가격급락에 따른 바닥권의 가격매력도에다 취득세감면효과가 커, 장기투자수요의 입질도 기대해 볼 수 있기 때문입니다. 저의 주변에는 직장과 자녀 교육 등 여러 가지 이유로 강남권 자가 주택 매입을 고려하는 분들도 꽤 많습니다.

올 연말 주택시장은 바닥권 탈출, 전환점 가능성 있습니다.

저는 그간의 집필과 방송 등을 통해 올 가을 내지는 연말을 전후하여 주택경기의 바닥권 진입, 전환점(터닝 포인트) 도래를 예측해 왔습니다. 그리고 현재도 동일한 시각과 관점을 유지하고 있습니다. 그렇게 보는 근거로서 다음과 같은 여러 가지를 근거로 제시합니다.

먼저, 최근 들어 정부의 메가톤급 규제완화대책의 발표로 각종 규제철폐의 효과가 가시화될 가능성이 높아지고 있습니다. 앞서 설명한대로 정부대책의 실기성과 단발성이 실효성을 반감시킨 것은 사실이지만 결과적으로 풀 수 있는 조치는 모두 나옴으로서 시장변화의 최소한의 필요조건은 충족한 상태입니다. 과거의 경험으로 볼 때 정부에서 금융완화 및 세 부담 완화 대책이 나올 때가 저점을 형성한 사례가 많았음을 참고할 필요가 있습니다.

둘째, 독일의 국채무제한 매입 등 유로존위기가 해법을 찾고 미국의 3차 양적완화대책발표, 한국의 신용등급상향등 국내외의 각종 호재도 중장기적으로는 실물경기회복-가계소득증가-투자심리 회복으로 귀결될 가능성을 높이고 있습니다.

다시 말해, 대외경제여건의 불안과 위기의 연속으로 금융 불안이 쉽게 진정되지 못한 가운데 대선이후 실물경기전망에 대한 불확실성이 부동산시장을 짓누르는 악재로 작용해온 만큼, 대외경제변수의 긍정적 움직임의 변화는 국내부동산시장에도 긍정적인 영향을 미칠게 분명합니다.

셋째, 지방과 수도권 할 것 없이 지난 3~4년 동안 전세가격의 꾸준한 장기상승은 실수요자의 매수심리를 자극하기에 충분한 상황까지 도달하였습니다. 전국의 전세가율이 62%, 수도권 52%로서 6년 만에 최고치를 기록하고 있으며 대구 등 일부지역의 전세가격이 매매가격을 앞지르는 역전현상도 출현하고 있습니다.

전세가격은 수급에 의해 시장임료가 결정되는 실수요자 시장으로 매매에 선행하는 전세시장의 특징으로 판단컨대, 실수요자가 움직일 시점이 임박한 것으로 추측됩니다. 최근의 위례신도시와 동탄 2신도의 높은 청약경쟁률은 수도권 주택시장 회복의 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다.

따라서 9.10정부대책에도 불구하고 아직은 매도-매수자 모두 거래에 신중한 모습을 보이고 있고 대부분의 전문가들조차 부정적인 전망이 우세함에도 불구하고 저는 올 하반기 주택시장은 변곡점, 전환기를 맞을 것으로 예측합니다.

다만, 저가 미리 보는 시장의 관전 포인트는 3가지로서 추가 금리인하여부, 9월 거래량 증가여부, 미분양아파트 소진속도 및 분양시장호조여부가 변수가 될 전망입니다.

그리고 다음대통령이 어느 정당의 누가 되는 가에도 향후 5년간의 국내경제와 부동산 경기를 판가름 하는 상수가 될 것입니다./