[박상언 유엔알컨설팅 대표] 다세대 주택을 품은 임차인과 투자자

실수요자 비율 놓고 역세권인 방배, 양재, 논현, 신대방, 당산일대 유망
경기가 침체될수록 오피스텔보다 다세대주택 더 각광받을 듯

경기가 어려워지자 비싼 아파트보다 저렴하고 아파트처럼 편리한 실속 있는 빌라를 찾는 분들이 많아지고 있다. 수년째 지속되고 있는 아파트 전세금 상승으로 다세대주택으로 눈을 돌리는 세입자들도 늘어나고 있다. 다세대주택 전세금이 매매가격의 70%에 육박할 정도로 많이 올랐지만 아직까지 아파트보다는 저렴하고 오피스텔처럼 풀 옵션이 많이 공급되고 있어 젊은 수요자들이 많이 찾는다. 여유자금이 없는 서민이나 신혼부부가 수도권 소재 아파트 전세를 구하는 것은 사실상 어렵기 때문이다. 최 근 다세대나 연립빌라, 다가구 주택은 아파트의 하위 주거수단이라는 과거 이미지와는 다르게 아파트의 대체 주거 공간으로 주목 받고 있다. 경기가 침체 될수록 다세대주택의 임대차 거래는 더 늘어날 가능성이 많다.

◆다세대 주택 거주시 체크할 점

“집에 결로가 생기면 어떻게 하죠?”
“방범이 좀 취약하지 않을까요?”
“다세대주택 전세 얻을 때 뭘 주의 깊게 살펴봐야 하죠?”

통상 다세대주택을 얻을 때나 실제 거주하게 될 때 부딪히게 되는 문제점들의 하나다. 일반적으로 공동 주택 관리 규약(주택법 제44조 제2항 및 같은 법 시행령
제57조 제1항)에 따라 철저하게 관리되는 아파트와 달리 다세대나 연립의 체계적인 관리부분은 아직까지 미비하다고 볼 수 있다. 아파트의 경우 거주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서유지를 목적으로 만들어진 공동주택 관리 규약으로 보험등도 강제 규정으로 보험에 가입하도록 하고 있을 정도다

또한 주택법으로 아파트를 건설하는 경우에는 부대ㆍ복리시설의 설치가 의무화되는 등 건축법령이 정하는 제한 외에 주택건설기준 등에 관한 규정 및 규칙이 적용된다. 또한 주택공급에 관한 규칙ㆍ공동주택의 관리에 관한 조문 등 건설ㆍ공급ㆍ관리단계마다 주택법령이 정하고 있는 제한을 모두 적용 받는다. 건축법과 달리 주택법은 입주자대표회의의 구성ㆍ공동주택관리규약ㆍ관리비ㆍ장기수선계획과 장기수선충당금ㆍ안전관리계획ㆍ안전점검 등에 관한 자세한 규정을 두고 있다. 그밖에 공동주택을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ대수선 또는 리모델링을 하는 행위 등을 하고자 할 경우, 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하게 하는 등 주택관리와 관련된 많은 조문을 두고 있다.

하지만 대개 소규모 건설업체나 개인업자들의 의해 공급된 다세대나 연립주택은 아파트와 같은 체계적인 관리가 힘든 실정이라 신경 써야 할 것이 한두 가지가 아니다. 다세대나 연립주택에 거주하는 분들이 민원을 제기하는 것들 중의 대표적인 것 중의 하나가 결로(結露)에 대한 부분이다. 결로는 주로 외기와 직접 면하는 부위(방 내부 외벽, 아파트 베란다 등)에서 자주 발생한다. 결로는 주로 주택법 시행령이 정한 하자담보책임에 포함되는 하자로 건축물 내외부의 온도차로 인해 발생한다. 통상 겨울철 추워진 날씨 탓에 실내에 곰팡이가 피고 이슬이 맺히는 결로 현상으로 인해 세입자와 집주인, 집주인과 건축주간 분쟁이 많이 일어나고 있다. 새집일수록 사람이 방에 없더라도 얼마동안은 미열이나마 보일러를 자주 틀어놓으면 결로 현상은 어느 정도 예방이 가능하다.

◆ 다세대주택 공동주택 하자보수(하자보증금)

다세대나 연립주택 등 속칭 빌라에서 하자가 발생했을 경우 하자보수업체에게 터무니없이 비싼 공사비용을 요구하지 않는 한 ‘하자보증보험’으로 해결이 가능하다.

통상 공동주택(아파트, 다세대. 연립)주택의 경우 건축업자가 하자보증금이란 명복으로 건축시공비의 3%를 후일하자보수를 예치하는 것이다. 하자보증금은 시공자가 시설별 하자보수기간에 하자보수의무를 다하면 시공자의 몫이고 그렇지 않으면 입주자의 돈이기 때문에 당연히 하자보수권리를 주장해야 한다. 건축주 입장에서는 서울보증보험과 건설공제조합을 통해 보험증서를 끊어 하자보증금을 대신한다.

서울보증보험 같은 경우 영세업자들이 건물을 짓고 하자보수의무를 소홀히 하는 경우가 많기 때문에 이를 현금으로 먼저 받아놓고 일정기간동안 하자에 대한 민원이 없을 경우에 다시 돌려주고 있다. 건설공제조합과 대한주택보증은 예치증서로 대체하고 있으니 실제로 돈이 들어있는 것이 아니고 보증서가 발급되어있는 것이다. 무엇보다 중요한건 하자가 발생하기 전에 수시로 관리를 해주면 항상 새집처럼 사용할 수 있다는 점을 명심해야 한다.

◆다세대 주택 거래량도 대폭 증가

서울시내 전월세 수요가 아파트에서 단독다가구주택과 다세대 연립빌라로 이동하고 있다.매매 수요가 위축되고 임대 수요가 증가하면서 상대적으로 가격이 저렴한 다가구나 다세대연립주택으로 수요가 이동하고 있는 것으로 분석된다.

서울시 ‘부동산정보광장’의 전월세 실거래 건수에 따르면, 전월세 거래량이 집계되기 시작한 2010년부터 올해 7월까지 아파트 거래가 차지하는 비중은 점차 줄어들고 있는 반면, 다세대 연립빌라의 비중은 증가세에 있다.2010년 44.5%를 차지했던 아파트 전월세 거래량은 42.7%로 줄었지만, 다세대연립의 거래 비중은 이 기간 19.2%에서 22.1%로 늘었다.

임대 거래량을 전세와 월세 시장으로 구분해서 보면 특히 월세 시장의 주택유형 변화가 눈에 띈다. 월세는 지난해 들어서 아파트의 비중이 크게 줄어들고 단독다가구주택의 거래가 차지하는 비중이 2배 가까이 증가했다.2010년 49%에 달했던 월세 거래량 중 아파트 비중은 지난해 26.9%까지 줄었고, 같은 기간 28%였던 단독다가구 비중은 55.1%로 늘었다. 전세는 2010년 이후 다세대연립주택의 거래 비중이 증가했는데, 아파트나 단독다가구주택의 비중 감소폭은 크지 않았다.

◆다세대 주택 ,투자자들 사이에서도 아파트보다 인기

투자자들 사이에서도 1억 원 이하 소액투자로 안정적인 월세수익을 얻고자 오피스텔이나 상가대신에 개발여지까지 있는 다세대 주택을 찾아 달라는 의뢰를 필자에게 많이 하고 있다. 투자자들에게 관심사인 월세 상승율만 보더라도 수도권의 연립ㆍ다세대ㆍ단독(다가구포함)주택의 월세가격 상승률이 오피스텔을 웃돈 것으로 나타나고 있기 때문이다.

실제 민간 부동산정보업체가 국토해양부 ‘온나라부동산포털’의 월세가격지수를 분석한 결과 서울ㆍ경기ㆍ인천 모두 연립ㆍ다세대ㆍ단독의 월세가격지수 변동률이 오피스텔보다 높은 것으로 분석됐다.

월세가격지수 변동률은 지난 2010년 6월부터 매월 제공되고 있으며 2012년 6월 가격을 기준(100)으로 삼고 있다. 2010년 6월부터 2012년 7월 지수 변동을 비교한 결과 서울은 연립•다세대가 7.8%로 변동률이 가장 컸으며 오피스텔 4.0%, 단독주택 1.8%, 아파트 1. 5%순이었다.

경기와 인천 역시 단독주택의 변동률이 각각 7.1%와 2.6%로 오피스텔(6.9%, 1.3%)보다 높았다. 서울에서는 강남과 강북 모두 연립·다세대의 월세 변동률이 오피스텔보다 높았다. 강남과 강북의 연립·다세대 변동률은 각각 8.7% 6.9%였지만 오피스텔은 3.9%, 4.3%에 그쳤다. 경기의 경우 단독의 변동률은 7.1%였으며 오피스텔 역시 6.9%로 비교적 높은 상승률을 보였다. 반면 인천은 단독 2.6%, 오피스텔은 1.3%로 서울ㆍ경기에 비해 상승률이 미미했다. 특히 방 1개인 원룸구조에서 월세수익이 가장 높은 것이 특징이다.

끝으로 경기가 침체될수록 오피스텔보다는 상대적으로 임대료가 저렴한 다세대 주택이 유리할 것으로 보인다. 또한 투자 유망한 다세대 주택은 실수요자들이 많이 포진해 있고 전세가율이 비교적 놓아 가격 탄력성이 강한 역세권 지역을 선택해야 한다. 대표적으로 강남구 논현동, 청담동, 서초구 양재동이나 방배동, 영등포구 신대방, 당산동일대가 유망하다고 볼 수 있다./