현금청산대상자의 구제방안
현금청산대상자의 구제방안
  • 맹신균 법무법인 동인 변호사
  • 승인 2011.07.01 15:51
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언론의 역할과 의미가 상당부분 퇴색되어있는 지금 이 같은 진정성을 가진 언론의 창간은 재개발 재건축 분야에서도 축하해야 할 일이다.

이번 창간호에는 조합이 가장 관심을 갖는 현금청상대상자에 대해 다뤄본다. 그 중에서도 현금청산자를 구제할 수 있는 방안에 대해 심층 논의하기로 하겠다.

1. 질의내용

재개발·재건축조합이 사업시행인가 이후 토지등소유자들에게 개략적인 분담금을 포함하여 분양을 통지하였다. 일부 토지등소유자들은 개략적인 분담금에 비추어 수익성이 적다고 생각하고 분양신청을 하지 않았으나, 분양신청기간 만료 이후 마음을 바꾸어 분양신청을 하려 하였으나, 조합으로부터 현금청상대상자로서 분양권을 줄 수 없다는 얘기를 들었다. 이하에서는 미분양신청 조합원이 분양권을 가질 수 있는 방안에 대해 논의해 본다.

2. 분양신청을 하지 않은 조합원의 법적 지위

대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결은 “분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제47조 및 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다고 봄이 상당하다. 그리고 이 때 조합원의 지위를 상실하는 시점은 재건축사업에서 현금청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 보아야 한다.”라고 판시하였다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 동일취지).

위 대법원 판결의 취지에 따라 조합원은 분양신청을 하지 않음으로서 조합원 자격을 상실하고, 조합원 자격의 상실시점은 분양신청기간 종료일 다음날이라 할 것이다.

3. 현금청산대상자에 대한 구제방안(보류지 분양권 제공방안)

분양신청을 하지 않은 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실하며, 조합원으로서의 권리·의무를 행사할 수 없다. 재개발조합이 미분양신청자, 즉 현금청산대상자에게 조합원임을 전제로 아파트 분양권을 부여할 수 없고, 단지 조합원이 아님을 전제로 보류지에서 아파트 분양권을 줄 수 있는 방안을 검토할 수 있을 것이다.

(1) 보류지(건축물 포함)의 의의

분양대상자의 누락, 착오 등으로 인한 관리처분계획의 변경과 소송 등으로 향후 추가분양이 예상되는 경우 등을 대비하여 정관 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 남겨놓을 것을 의미한다(서울시조례 제31조).

(2) 법적 근거

사업시행자는 분양신청후 잔여분에 대하여는 정관 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물 포함)로 정할 수 있으며, 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등은 주택법 제38조의 규정을 준용한다(법 제48조 제3항, 시행령 제51조). 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 하며(법 제48조 제4항), 보류지는 도시개발법 제33조에 의한 보류지 또는 체비지로 본다(법 제55조 제2항).

(3) 보류지의 지정범위

우선매수 청구권자(법 제64조제2항)가 있는 경우 토지등소유자에게 분양하는 공동주택 총 건립세대수의 1퍼센트 범위 안의 공동주택과 상가 등 부대복리시설의 일부를 보류지로 정할 수 있다(서울시 조례 제31조 제1호). 사업시행자는 1퍼센트의 범위를 초과하여 보류지로 정하고자 하는 때에는 구청장에게 그 사유 및 증빙서류를 제출하여 인가를 받아야 한다(서울시 조례 제31조 제2호).

(4) 보류지의 처분기준

보류지를 분양받을 대상자 중 우선매수 청구권자와 법·영 또는 이 조례에 따른 토지등소유자의 자격기준에 합당한 자를 제외하고는 사업시행자는 총회의 의결을 거쳐 분양받을 대상자를 결정하여야 한다(서울시 조례 제31조 제3호).

보류지인 부대복리시설의 분양가격은 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 한다. 보류지인 공동주택(대지지분 포함)의 분양가격은 사업시행자가 제시한 원가(대지비·건축비 및 그 밖에 사업시행에 소요된 제반 비용) 산출근거에 따라 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액으로 한다(서울시 조례 제31조 제4호).

대법원 2009. 6. 25. 선고 2007다28642, 28659, 28666 판결은 “보류지분의 처분방법을 관리처분계획과 별도의 결의사항으로 분류하여 대의원회의 대행결의가 가능하도록 명문화하였던 개정전 법에서와 같은 예외조항을 두지 아니한 위 개정법의 규정 아래에서는 조합원총회의 결의 및 관할 관청의 인가를 거친 관리처분계획에 포함되는 보류지분의 처분행위는 원칙적으로 관리처분계획에서 정한 방법에 의하지 아니할 경우 그 효력이 없다고 보아야 할 것이고, 이러한 관리처분계획에 반하는 내용의 조합 정관의 규정 역시 그 효력이 없다 할 것이다.”라고 판시하였다.

4. 보류지 분양권 제공방안의 문제점

재개발·재건축조합이 현금청산대상자에게 보류지를 제공함에 있어 아래와 같은 문제점이 발생한다.

① 조합의 정관 제45조는 보류지로 분양하는 공동주택 총 건립세대수의 1% 이내로 정하고 있어, 위 1%가 초과할 경우 정관을 변경하여야 한다.

② 관리처분계획(안)에서 현금청산대상자에게 보류지를 제공함에 있어 조합원과 동일한 공급가액으로 할 것인지, 동·호수 추첨의 기회를 동일하게 줄 수 있는지 문제될 수 있다.

③ 현금청산대상자는 재개발·재건축조합에 자신의 부동산을 양도하여야 하며, 이때 2가구를 가진 자는 양도소득세를 부담하여야 한다.

④ 또한 현금청산대상자는 위 보류지를 받은 후에 조합원과 달리 토지에 대한 취득세도 부담한다.

※ 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례는 ‘서울시 조례’라 함


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