고종완 원장의 9 월 넷째 주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”

양도세, 취득세 감면시행으로 시장변화가 예상됩니다.

지난 9월 10일 정부가 발표한 취득세 50% 및 미분양 양도세 100% 감면 대책이 지난 24일 국회 상임위워원회를 통과함으로서 부동산 시장은 조금씩 변화의 조짐이 나타나고 있습니다.
중고아파트는 거래 세 부담 감소로 실수요자의 거래가 성사되면서 중소형 위주의 서울아파트 가격 주간 하락폭이 둔화되고 있습니다.

특히 송파구와 강동구 재건축 단지상승으로 서울 재건축 시장은 지난 5월 이후 4개월 만에 상승 반전하는 등 재건축 단지가 매매가격 상승을 견인하는 모습입니다. 재건축은 30% 소형아파트 공급확대라는 박원순표 정책리스크라는 악재가 시장에 충분히 반영되고 가격도 바닥권에 진입한 만큼, 발 빠른 투자수요가 매입에 나선 것으로 분석됩니다. 예컨대 잠실주공 5단지의 경우 평형별로 5~6천만 원씩 호가가 상승한 가운데 매물회수도 감지되고 있습니다.

강북권의 중소형 아파트도 실수요자의 매수가 증가하면서 매매호가가 1~2천만 원씩 상승하는 가을이사철을 맞아 거래증가현상이 눈에 띕니다.

이러한 시장 반전의 모습은 취득세, 미분양 양도세 감면 조치가 24일 이후 시행이 확정되면서 시장의 불확실성과 정책혼선의 마감, 세 부담 감소라는 호재가 복합적으로 작용한 때문으로 풀이됩니다.

이에 따라 당분간은 저가 중소형 급매물 위주의 주택거래가 증가할 것으로 보이며 취득세감면조치가 12억 원 주택으로까지 확대된 만큼, 시간이 갈수록 9억 원을 초과하는 강남권 중대형아파트에도 수요자의 관심이 증가할 것으로 전망됩니다.
그리고 미분양아파트는 9억 원이하 주택만 양도세 100% 감면혜택이 5년간 주어짐에 따라 수도권의 입지가 양호한 동탄 2신도시를 비롯한 대규모 택지지구아파트 미분양 물량도 대폭 줄어들 것으로 예상됩니다.

한편, 전세시장은 전반적으로 상승세가 지속되고 있습니다.
부동산 114에 따르면, 서울지역은 금천(0.27%), 성북(0.08%), 송파(0.08%), 마포(0.07%), 양천(0.07%), 중구(0.07%), 강남(0.05%), 서초(0.05%), 영등포(0.05%) 순으로 전세 값이 상승했습니다.

따라서 수도권의 주택시장은 가을이사철이 끝나는 10월까지 전세가상승-주택거래량증가-매매가격상승의 회복이라는 선순환 사이클의 출현 가능성이 커지고 있습니다.

(※골드만삭스와 IMF보고서 그리고 주산연의 최근 보고서에서도 이를 잘 읽을 수 있습니다)

올 하반기 주택시장, 바닥 찍고 회복가능성 높습니다.

올 추석이후 부동산 시장은 변곡점을 맞을 가능성이 점차 높아지고 있습니다.
먼저, 지난 3~4년 동안 지방의 주택시장 활황에도 불구하고 지난 2007년 이후 5년 넘게 수도권의 집값이 하락세를 지속하는 근본적 이유는 무엇일까요?

첫째, 지난 2001년~2007년까지 글로벌 부동산 급등 기에 쌓인 집값 거품이 붕괴되는 과정으로 풀이됩니다. 다시 말해 급등에 따른 자연스런 조정으로 수도권 중에서도 강남, 분당 등 소위 버블세븐지역의 중대형 아파트와 강남권 재건축이 하락을 주도했습니다.

둘째, 향후 부동산 경기에 대한 부정적인 전망확산과 아파트자산에 대한 인식변화와 아파트 가격상승에 대한 기대감 상실로 주택의 구매수요가 급감한 때문입니다. 구매력을 보유한 실수요자조차 집값상승기대감이 없어지다 보니 주거수요가 전세로만 집중돼, 매매시장하락-전세시장 상승이라는 시장 불균형 현상이 나타난 것입니다.

셋째, 지난 2008년 9월 리먼쇼크, 2011년 하반기 유로존 재정위기발생 등 잇따른 글로벌 경제위기로 국내실물경기가 둔화되고 부동산 경기의 위축이 더욱 심화됨으로서 투자심리 바닥-구매수요급감으로 부동산 시장은 최악의 상황을 맞고 있습니다.

이밖에도 여기에다 분양가상한제, 다주택자 양도세중과등 과거 참여정부의 부동산 급등기때 양산된 과도한 규제조치가 여전히 유지되고 있는 점, 보금자리주택의 공급확대로 인해 대기수요 및 전세수요증가등도 비교적 커다란 악영향을 미친 것으로 분석됩니다.

다음으로, 올해 연말을 전후하여 국내의 주택경기는 바닥권에 근접하거나 통과할 가능성이 높다고 보는 근거는 다음과 같습니다.

첫째, 최근 들어 정부의 메가톤급 규제완화대책의 발표로 각종 규제철폐의 효과가 가시화될 가능성이 높아지고 있습니다. 그간의 20여 차례 정부대책발표가 실기성과 단발성으로 인해 그 실효성을 반감시킨 것은 사실이지만 결과적으로 풀 수 있는 규제완화조치는 모두 나옴으로써 시장변화의 최소한의 필요조건은 충족한 상태라고 할 수 있습니다.

그리고 과거의 경험으로 볼 때 정부에서 금융(유동성) 완화 및 세부담 완화 대책이 나올 때가 역사적으로 저점을 형성한 때가 많았음은 참고할 만합니다.

둘째, 독일의 국채 무제한 매입 등 유로존위기가 해법을 찾아가고 있고 미국의 3차 양적완화대책발표에 이어 일본의 경기부양대책발표, 한국의 신용등급상향등 국내외의 각종 호재도 중장기적으로는 실물경기회복-가계소득증가-투자심리 회복으로 귀결될 가능성을 높이고 있습니다.

지금까지는 대외경제여건의 불안, 경제위기의 연속으로 금융불안이 쉽게 진정되지 못한 가운데 대선이후 실물경기전망에 대한 불확실성이 부동산시장을 짓누르는 악재로 작용해 온 게 사실입니다. 하지만 현재 나타나고 있는 대외경제변수의 긍정적인 변화는 국내부동산시장에도 플러스적 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

셋째, 지방과 수도권 할 것 없이 지난 3~4년 동안 전세가격의 꾸준한 장기상승은 실수요자의 매수심리를 자극하기에 충분한 상황까지 도달하였다는 판단입니다. 전국의 전세가율이 62%, 수도권 52%로서 6년 만에 최고치를 기록하고 있으며 대구 등 일부지역의 경우 전세가격이 매매가격을 앞지르는 역전현상도 출현하고 있습니다.

전세가격은 수급에 의해 시장임대료가 결정되는 실수요자 시장이므로, 매매에 선행하는 전세시장의 특징상 올 추석을 전후하여 실수요자의 움직임이 다소 빨라질 것으로 보입니다.

실례로, 최근 분양에 성공한 위례신도시와 동탄2신도시의 경우 높은 청약경쟁률은 실수요자의 시장참여도 및 내집마련욕구 등을 알려주는 한 지표로서 수도권 주택시장 회복의 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다.

따라서 하반기 주택시장을 두고 바닥이냐 아니냐 하는 찬반이 분분하고, 아직까지는 대부분의 전문가들도 추가하락에 무게를 두고 있지만 올 하반기 주택시장은 거래증가가 수반될 경우 여러 가지 대내외적인 요인의 긍정적 변화추이로 보건대, 부동산 경기순환의 변곡점 혹은 전환기를 맞을 가능성도 커지고 있음을 부인키는 어렵다는 판단입니다.

다만, 향후 부동산 시장의 커다란 흐름을 가늠하는 관전 포인트는 유로존위기의 해법여부, 추가 금리인하여부, 9월 거래량 증가여부, 분양시장호조여부 등이 하반기 시장변화의 향방을 가르는 새로운 변수가 될 전망입니다.

서울집값 바닥, 2013년 완만한 회복세 전망됩니다.

지난 9월 23일 주택산업연구원은 “최근 주택시장 검토 및 전망연구” 보고서를 통해 서울 주택가격의 장기침체가 우려되고 있지만 서울의 집값은 저점에 근접하였고 임차시장의 상승에 따라 매매심리 자극으로 침체 탈출의 가능성이 높다고 진단하였습니다.

연구원은 주택가격의 순환주기로 볼 때 집값은 이미 지난 2010년 4분기에 저점을 찍고, 상승세로 전환되어야 했으나 유럽발 재정위기발생등 대내외적인 악재영향으로 고가주택을 중심으로 이후 1년 8개월째 장기 조정이 이어지고 있다는 분석입니다.

하지만 현재 전세가격의 지속적인 상승, 주택가격과 대출 금리를 고려한 주택구입부담지수(K-HAI) 하락과 주택소비심리의 개선 등으로 올해 주택가격은 5% 하락 대에 그쳐 바닥권에 진입하고 있다는 전망을 내놓았습니다.

실례로 2012년 8월 서울의 주택가격지수는 98로서 지난 2010년 4월 100.9에 비해 2.9%하락하는 데 그쳐 고점대비 35%, 21% 각각 하락한 미국이나 스페인보다 매우 양호한 상태를 보이고 있다는 주장입니다.

따라서 전세가격상승 및 주택 구입부담이 줄고 있고 주택소비심리지수상승 등으로 살펴 볼 때 향후 주택시장은 지속적인 수요증가, 과잉공급해소 등으로 바닥에 근접함으로서 추가하락보다는 바닥을 확인하고 등락을 거듭하는 흐름이 나타날 것으로 예상됩니다.

강남권은 미래의 도시공간 구조가 바뀌는 잠실, 수서, 삼성지구를 주목해야 합니다.

이전에도 본 메일을 통해 서너 차례 강조한 바와 같이 서울 강남권은 향후 5~10년간에 걸쳐 과거 30년간의 변화에 버금가는 즉, 도시공간구조가 확 바뀌는 대변혁의 급물살을 맞을 전망입니다.

첫째는 2015년까지 제2롯데월드가 건립되고 잠실관광특구지정, 9호선 개통, 문정장지지구 개발, 위례신도시건설, 대규모 재건축추진계획 등이 기다리고 있는 잠실, 방이4거리, 석촌역일대를 주목해야 합니다. 지난 3~4년간 삼성타운조성 및 9호선, 신분당선 연장선 개통 등으로 강남역 4거리의 공간구조가 바뀌고 중심축으로 부상하면서 이 지역의 상권 및 부동산 시장의 급변은 좋은 참고 사례가 됩니다.

둘째, 지난 27일 정부와 서울시는 수서역을 KTX 종착역으로 합의, 추진키로 하였습니다.

그간 서울시는 삼성지구로 할 것을 주장하였으나 수서역 설치 및 삼성동 연결망 구축, 역세권 복합 개발이 확정, 추진됨에 따라 현 수서역 일대와 일원동 일대의 도시기능재편과 공간구조의 대 변화가 예상됩니다.

셋째, 한전부지 복합개발과 GTX, KTX연결망등 삼성동이 강남권의 핵심거점으로 부상하고 있습니다, 특히 삼성그룹의 삼성동 투자확대 계획은 정부 개발계획과 맞물려 향후 시너지 효과가 극대화될 전망입니다. 그렇게 되면, 강남권은 장기적으로 삼성, 수서, 잠실의 3각축으로 발전축이 형성되고 강남의 심장부인 테헤란밸리도 잠실역과 수서역까지 확대될 것으로 기대됩니다.

미국주택시장 회복신호가 뚜렷해지고 있습니다.

로이터통신에 따르면 미국 8월 신축주택가격이 전년 동기대비 17%, 전월동기대비 11.2% 각각 상승하여 5년5개월 만에 최고치를 기록하였습니다. 8월 미국 신축주택 판매건수도 2010년 4월 이후 최고주택 거래량을 기록하는 등 미국 주택시장은 회복신호가 뚜렷합니다. 전문가들은 대출 금리인하 및 압류주택 감소로 주택수요증가 및 시장 회복세가 지속될 것으로 전망하고 있습니다./