임대사업자 세제지원, 오히려 전세가격상승 부추길 수도
8.18 전세안정화 대책이 발표됐다. 전세 안정을 위한 대책은 올해만도 1.13대책과 2.11대책에 이어 이번이 벌써 세 번째 대책이다.
이번 대책은 이전 대책을 보완하는 수준에 그쳐 실효성을 거두기가 힘들며, 전월세 상한제 등 주요 내용은 빠져 있는 있다. 만성적인 전세물량 부족, 최근 미국발 금융쇼크로 인한 시장 불안감이 커지고 있는 가운데 이번 대책은 당장 전세시장을 안정화시키기에는 역부족일 것으로 전망된다.
전세난은 지방보다는 수도권이, 수도권보다는 서울 그리고 강남권이 심각하다. 이런 가운데 서울 등 수도권은 재건축재개발 등의 이주수요 증가, 매매시장의 불안 등으로 전세눌러앉기 등으로 전세 수요자들은 지속적으로 증가하고 있다.
반면, 전세물량은 한정되어 있기 때문에 임대사업자들에 대한 세제혜택 등으로 전세시장을 안정시키기에는 어려움이 크다.
이번 대책의 주요 내용은 수도권 민간 매입임대사업자에 대한 세제 지원 요건 완화, 전월세 소득공제 적용 대상자 확대, 무주택 서민을 위한 소형 임대주택 공급 확대 등이다.
◆수도권 민간 매입임대사업자 세제 지원 요건 완화
정부는 지난 2•11 전월세시장 안정 대책에서 서울 및 수도권의 전용면적 149㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하의 주택을 3가구 이상, 5년간 임대할 경우 양도세 중과 완화, 종부세 비과세, 법인세 추가과세(30%) 면제 등의 혜택을 부여하고 있다.
정부는 3가구로 정한 임대주택 가구수를 2가구로 줄여주고, 6억원 이하로 규정한 취득가액을 상향 조정했다.
이 대책은 임대사업자 조건을 완화해주며, 세제 혜택도 큰 만큼 임대사업을 유도하는데는 도움이 될 수 있다. 하지만 전월세 안정에는 효과를 기대하기 어려울 것으로 보인다.
이유는, 우선 현재, 전세물량 부족은 빌라나 다세대 등 기타 주택보다는 아파트에 국한되어 있다. 전세가격 상승률에서도 빌라나 다세대의 가격 상승률은 아파트에 비해 1/3분의 수준에 불과하다. 이는 빌라 등 기타주택보다는 아파트가 위치나 기반시설 등에서 편리하기 때문에 수요자들이 몰리기 때문이다.
실제로 국민은행 자료를 분석해 보면, 전년말 대비 전국 7월 말 아파트 전세가격 상승률은 10.4%다. 반면 단독주택 전세가격 상승률은 3%, 연립은 5%에 불과했다. 수도권의 경우, 아파트는 8.9%가 오른 가운데 단독과 연립은 각각 3.7%, 4.9%에 불과했다.
이런 가운데 대부분의 임대사업자들은 아파트를 여러 채 매입해서 주택임대사업을 하기보다는 단독주택을 허물고 원룸으로 짓거나, 아파트보다는 소액투자가 가능한 빌라 등을 선호한다.
또 오히려 전월세 가격 상승을 낳을 우려도 있다. 임대사업자들이 대출을 이용, 주택임대사업을 할 경우, 대출이자를 전세나 월세로 떠넘겨 오히려 전월세 가격을 올리는 꼴이 될 수 있다는 것이다. 임대사업자들이 주변시세보다 낮은 가격에 내놓을 이유가 없기 때문이다.
따라서 민간 매입임대사업자 세제 지원 요건 완화 대책은 전세시장을 안정화시키기보다는 임대사업자들을 위한 정책 역할로만 전락할 가능성이 크다.
LH에서 하고 있는 다가구 매입 임대사업을 다세대 신축 주택까지 확대한다는 방침 역시 이와 동일한 원인으로 큰 도움이 되지 못할 것으로 보인다.
◆다주택자 전월세 소득세 감면
다주택자들의 전세보증금과 월세에 부과 중인 소득세를 2~3년간 한시 감면해주기로 했다. 올해부터 3주택 이상 다주택자의 전세보증금 합계가 3억원을 초과하면 초과분의 일정비율에 대해 소득세를 물리고 있다.
이중 전용 60㎡ 이하 소형주택은 한시적으로 소득세 과세 대상에서 제외한다는 것이다. 단, 전ㆍ월세 인상폭이 연 5%를 넘지 않아야 한다.
이 대책은 임대사업자들에게 소형주택 매입을 유도해 소형 전세물량 확보하는데는 도움이 될 수 있을 것으로 보인다.
하지만 소형주택 쏠림현상으로 소형 매매가격 상승을 낳는 악순환 반복을 낳을 수 있다. 또 최근에는 전세를 월세로 전환하는 집주인들이 많아, 세입자들의 월세 부담이 커지고 있는 것을 감안, 전세와 월세를 차등적인 대책이 나올 필요가 있다.
또 이 내용은 수도권에는 큰 해당사항이 없을 것으로 보인다. 수도권의 전세가격 및 월세가격 상승액은 소득세보다 훨씬 웃도는 경우가 많기 때문이다. 임대사업자는 소득세 수준과 전월세 상승액 기준에 따라 이익이 큰 부분을 선택 하기 마련이다.
◆전월세 소득공제 대상자 확대 등
저소득 무주택 근로자의 전세자금 대출금 원리금 상환액과 월세 등에 대해 적용하고 있는 전월세 소득공제 적용 대상자는 연소득 3000만원 이하에서 5000만원 이하로 확대된다.
국민임대주택의 보증금 및 임대료를 소득수준에 따라 차등적용하는 방안, 국민주택기금의 전세자금대출 지원 대상을 종전보다 확대한다.
오피스텔은 자금 대출실적이 저조함에 따라 오피스텔의 대출조건(실 규모 12~30㎡, 대출 한도 ㎡당 40만원, 3년 일시상환)을 일부 완화한다.
이런 세입자들을 위한 전세자금 지원 확대 등은 중장기적으로 전세금 부담 등을 덜어 주는데는 도움이 될 수 있다.
하지만 실제적으로 세입자들에게는 편안히 오래 살 수 있는 전월세 상한제 등이 절실하다.