깡통상가 등장으로 투자자들 울상
요즘 ‘푸어’라는 말이 자주 등장하고 있다. ‘하우스푸어’부터 시작해 ‘랜트푸어’ 등등 이번에는 상가를 가진 사람들이 고초를 겪고 있어 ‘상가푸어’라는 신조어도 등장할 형세다.
지난 7월말 한국은행은 상가를 경매로 내놓아도 빚 청산이 안 돼는 소위 ‘깡통상가’가 5월말 기준 전체 상가담보대출의 25.6%(12조7천억원)라는 보고서를 발표했다.
특히 8일 현재 대법원 법원경매정보에 올라온 근린생활시설이 1560건에 달해 ‘상가푸어’ 속출에 대한 우려의 목소리도 예사롭지 않다. 상가는 주택과 달리 투자금액이 녹록치 않고 실물경기 영향으로 운영수익에 문제가 발생하면 실수요자나 일반 투자자의 수익은커녕 대출이자와 아울러 관리비 등을 부담해야 하는 위험성이 다분히 높은 투자 상품이기 때문이다.
특히 상권이 장기적으로 불안정하거나 고분양가로 임차인 유치가 어려운 신도시(택지지구)등서 빈 상가로 방치돼 자금 유동성 확보에 대안이 없다면 상가푸어로 전락할 공산이 크다. 따라서 상가투자는 더더욱 세밀한 사전 분석이 요구되고 있다.
상가정보연구소 박대원 소장은 “상가투자에 있어서 가장 우선해야 하는 단계는 상가만이 갖는 특성부터 이해해야 한다”며“상품유형이 다양하고 매입가격도 층별. 호수별. 건물별 가치가 정형화되기 되기 어렵기 때문에 철저히 현장중심의 분석이 선행돼야 한다”고 했다.
따라서 상가투자는 위험성 관리에 민감해야 한다는 설명이다. 우선 상가의 수익은 경기의 영향을 전적으로 흡수하기 때문에 불황을 피해갈 수 있는 입지적 선택이 중요하다. 최소한 상권에 유입될 수 있는 소비층 범위와 교통 편의성. 업종 분포도만 잘 따져봐도 입지적 수준은 용이하게 파악할 수 있다. 특히 상주 수요와 유입 수요가 혼재되면서 의무적 소비주체가 많은 입지가 비교적 안정적이다.
개별적 상가 컨디션 상태 파악에 있어서도 폐쇄적 구조내 점포와 상가 전체 운용이 필요한 몰 형태의 상가는 피해야 한다.
업종의 위험성 관리도 매우 중요한 점검사항이다. 상가투자의 완성은 연체 없이 고정적으로 수익이 발생해야 한다. 따라서 임차인의 매출 구조가 안정적인지에 신경을 곤두세워야 한다. 경쟁력 없는 업종으로 임차인이 자주 교체된다면 수익 역시 불안정할 수밖에 없다. 이때는 안정적 고객확보가 유리한 유망업종 브랜드 매장 유치 여부에 총력을 기울여야 한다.
투자금의 위험성 관리에도 집중해야 한다. 지렛대 효과로 초기 자본을 줄이고 수익률을 극대화해 일시적 만족감을 누릴수는 있다해도 현실적으로 공실과 임대료의 변동성을 염두해 두지 않으면 대출이자만 물거나 월세로도 대출이자를 충당치 못하는 의외의 상황이 초래될 수도 있는 것이 상가투자다. 따라서 자기자본률은 70%이상 유지하는 것이 안정적이다.
마지막으로 상가의 장기 공실이 감지된다면 적극적인 부동산 중개업소 활용과 임대료 조정, 렌탈프리등 공실 해소에 대한 응급조치도 과감히 시도해볼 필요가 있다.
상가정보연구소 박대원 소장은 “상가투자에 있어 예상치 못한 위험성에 대비하는데 있어 가장 기본적이면서 중요한 점은 소비층 환경에 맞는 상권과 입지파워가 뛰어난 목을 선택하는 것이다”며“여기에 현장실사와 향후의 변수를 감안한 합리적 가격으로 상가를 매입해야 위험성을 예방할 수 있는데 매입에 앞서 불안한 부분이 여러곳서 발견된다면 투자는 과감히 포기하는 것이 낳다”고 했다.