고종완 원장의 10월 둘째주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”

양도세, 취득세 감면시행으로 수도권 주택시장 흐름이 바뀌고 있습니다.

지난 9월 24일부터 시행된 양도세, 취득세 감면조치시행으로 얼어붙었던 부동산시장도 상승신호가 출현하고 온기가 도는 등 변화조짐이 조금씩 가시화되고 있습니다.
변화의 단초는 역시 거래량 증가신호에서 뚜렷합니다.

서울시 부동산정보광장의 아파트 실거래가 조사에 따르면 10월초 1주간 주택거래가 전년동기대비 약 20% 증가한 것으로 드러났습니다.

또한, 이러한 주택거래증가는 매매가격 상승으로 이어졌습니다.

그간 비교적 낙폭이 과대했던 데다 대기수요가 풍부한 서울 강남권 중형아파트와 재건축의 경우 상승탄력이 돋보입니다.

특히나 송파구, 강동구 재건축단지에 저가 매수세가 몰리면서 급매물 소진으로 매매가격이 올랐습니다. 예컨대 잠실주공 5단지 34, 36평형의 경우 매매가격이 5~6천만 원씩 상승하면서 매물도 자취를 감추고 있습니다. 가락시영과 상일동 일대아파트단지도 2~3천만 원씩 올랐고요.

강북권의 중소형 아파트와 수도권의 시흥, 오산, 평택아파트단지도 실수요자의 매수증가로 20~30평형대의 아파트 경우 매매호가가 1~2천만 원씩 오르는 등 상승 현상이 확산되고 있는 모양새 입니다.

미분양 아파트의 계약 건수도 2배 이상 늘어나고 있는 것으로 관측됩니다.

가재울 왕십리뉴타운 등 서울 뉴타운 지역의 미분양물량과 용인, 김포, 남양주, 파주 등의 미분양아파트의 계약 건수도 가격할인 등 적극적인 건설사 마케팅전략에다 세금감면의 2중효과를 톡톡히 누리고 있습니다.

경매시장도 낙찰율 및 낙찰가율이 소폭 상승하는 등 반등조짐이 나타나고 있습니다.

9월 24일 이후 낙찰률은 35.2%에서 36.3%로 낙찰가율은 75.2%로 1.58P% 상승함으로서, 경매참가자의 투자심리가 호전되고 있다는 분석입니다.

이상의 내용을 정리하면, 9.10대책의 효과가 주택시장에 가시화되면서 실수요자의 매입수요증가-가격회복현상은 올 연말까지 지속될 가능성이 높아지고 있습니다.

거래되는 주택도 아직까지는 취득세감면혜택이 큰 9억원 이하의 중저가 주택에서 향후 매수심리가 회복될 경우 9억원 초과~12억원에 해당하는 대형고가주택으로도 매입수요가 확대되면서 거래활성화가 전반적으로 확산될 것으로 예상됩니다.

한편, 미분양아파트의 경우 연말까지 9억원이하 주택을 매입계약만 해도(기존 주택은 연말까지 잔금 납부해야 양도세 감면 혜택이 주어짐) 양도세 100% 감면혜택이 5년간 주어짐에 따라 수도권의 대규모 택지지구미분양 물량도 연말까지는 큰 폭으로 감소할 것으로 보입니다.

문제는 올 연말이후 세금 감면혜택이 종료되면, 현재의 주택거래 활성화 상태가 과연 유지될 수 있느냐 하는 점입니다. 현재로선 가장 우려되는 부분이 아닐 수 없는데요.

따라서 이참에 취득세율을 아예 낮추는 방안이나 실물경기저점이 예상되는 내년 6월말까지는 세금감면조치가 연장될 필요성도 제기되고 있습니다.
대권후보들께서도 공약발표 때 꼭 참고해 주시길 바랍니다. MB정부의 부자감세보다는 지금은 서민감세가 필요한 때로 보입니다.

수도권 전세시장, 특히 서울지역은 10월 들어 상승폭이 커지고 있습니다.

국민은행 통계에 따르면, 지난 9월 서울지역은 전세가격은 평균 0.5%상승하였으며 특히 강남권은 1.05% 급등한 것으로 나타났습니다. 강북지역도 0.4% 상승을 기록, 9월 이후 서울지역 전세시장은 불안한 모습이 지속되고 있습니다. 예컨대 송파구, 광진구, 중랑구의 전세값 급등은 심상치 않아 보입니다.

수도권의 경우 지난 3~4년간 전세값 급등으로 인해 전세가 비율이 56%를 넘고 있으며(서울은 53%) 올해 들어 급락사태로 말미암아 반값아파트도 심심찮게 등장하고 있는 만큼, 주택시장은 현재 저점에 근접하거나 바닥을 다지고 있는 것으로 추정됩니다.

(*실제로 최근 기사를 살펴보면, 2~3개월 전만 해도 방송, 기사, 세미나, 토론회 등에서 바닥은 아직 멀었다고 주장했던 분들 중에서 지금은 일부 바닥론에 동조하는 전문가들이 점차 증가하는 모습은 매우 흥미롭습니다)

따라서 올 하반기 수도권 주택시장은 신규공급감소로 인한 매물부족과 신혼부부, 재건축이주수요 등 수요증가로 전세가격상승이 유지되고, 전세가격상승 및 정부 규제완화정책의 가시화, 투자심리회복으로 매입수요가 다소 살아나면서 주택가격 회복에도 긍정적 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 다시 말해, 전세가격상승은 내년까지 이어지는 가운데 추가하락보다는 바닥을 찍고 반등가능성이 높아진 상황임을 감안할 때, 추격매도보다는 저가 매수관점에서 접근하는 사이클 투자전략이 유효하다는 판단입니다.

덧붙여서, 지난 11일 발표된 베이지북에 따르면 미국주택시장은 여러 지역에서 살아나고 있으며 실질적 회목세가 확산되고 있다고 발표, 전 세계 주택시장에 청신호를 보내고 있습니다.

MB정부는 하우스푸어, 렌트 푸어 대책이 시급합니다.
김석동 금융위원장은 최근 “하우스푸어”는 1차적으로 개인들의 투자책임이 크며 정부에서는 재정투입을 고려하지 않고 있다고 밝혔습니다. 한편, 정부는 “렌트푸어”의 실태를 조사하겠다고 발표한 바 있습니다.

이 두 가지 정부발표를 유추해보면, 현 정부는 주택을 소유한 유주택자인 하우스푸어 보다는 집 없는 무주택자인 렌트푸어 문제에 더 무게감을 두고 이를 해결하기 위한 금융정책을 추진하겠다는 의지의 뜻으로 해석됩니다.

하지만 이는 금융수장으로서 매우 단견적이며 위험하고 편파적 정책 자세라는 비난을 피하기 어렵습니다. 단도직입적으로 말해 하우스푸어와 렌트푸어는 마치 “양날의 칼”처럼 MB정부 부동산정책의 실패가 낳은 최대의 피해자이기 때문입니다.

먼저, 하우스푸어 문제는 MB정부 들어 주택시장의 장기침체가 이어진 가운데 경직된 정책기조로 인해 지난 참여정부의 과도한 규제의 틀을 깨지 못하고 시장상황에 걸맞지 않는 초강력규제를 지속함으로서 부동산 시장을 초토화 시켰다고 해도 과언이 아닙니다. 그 결과 가계부채급증, 물가상승, 금리인상, 실질소득감소, 가계부채급증 등으로 구매력이 바닥나면서 중산층 붕괴와 함께 하우스푸어가 양산된 것입니다.

다음으로 ‘렌트푸어’ 역시 부동산 경기 장기침체에다 보금자리 주택공급확대로 인한 대기수요 증가와 주택수요가 매입을 외면하고 전세수요로 집중되면서, 시장 수요의 왜곡현상으로 인해 전세값이 급등하는 결과를 초래하였습니다.

결론적으로 하우스푸어와 렌트푸어 문제는 주택의 소유여부는 다를 뿐 모두 잘못된 부동산 정책의 실패의 결과물로서, 현 정부는 그 책임에서 결코 자유로울 수 없습니다.
다시 말해, 현 정부가 국민들의 개인 투자책임을 따져서 구제정책을 펼치거나 재정투입을 거부하겠다는 의도는 이분법적 흑색논리와 포퓰리즘적 발상에 불과합니다.

따라서 MB정부는 주택문제로 도탄에 빠진 서민층의 고통을 더 이상 외면해서는 않 되며 중산층의 붕괴를 예방하고 재활의 기회를 부여함은 물론, 실물경기의 연착륙을 위해서도 하우스푸어와 렌트푸어 문제해결에 적극 나서는 것이 도리가 아닐까 합니다.

이런 관점에서 저는 하우스푸어와 렌트푸어는 동일한 피해자란 인식하에 금융정책을 재수정 할 것을 제안합니다.

따지고 보면, 현 정부의 그간 주택정책을 살펴보면 서민주거복지나 주택시장안정과는 한참 괴리가 있습니다. 이를테면, 보금자리 주택공급확대와 LH공사의 부채급증에도 불구하고 현 정부 들어 공공임대아파트 공급비율이 되레 감소하였으며 전월세 급등으로 인해 무주택자의 고통은 더욱 커져가고 있습니다. 누구를 위한 주택정책이었는지? MB정부의 부동산 정책의 정체성을 의심하기에 충분했다는 뜻입니다.
사정이 이러함에도 불구하고 현 정부의 금융정책 수장이 내 집 마련을 하려다 부채에 몸살을 앓는 실수요자에게 모든 투자책임을 돌리는 것과 정책 자세는 MB정부의 무책임과 반서민정책의 극치를 보는 듯해서 안타까운 심정입니다.

따라서 MB정부는 앞으로 남은 6개월 동안이라도 중산층 붕괴와 서민파탄의 경제정책 실패에 반성과 결자해지의 마음가짐으로 하우스푸어와 렌트푸어 그리고 가계부채대책수립에 매진할 것을 기대합니다. 쉽게 말해 그간의 잘못된 정책 즉 대기업, 해외 자원사업, 4대강개발, 보금자리 주택정책으로 수렁에 빠진 서민들의 삶을 더 늦기 전에 구제대책수립에 몰두해야 한다는 얘깁니다.

그래도 이해가 아니 되는 고위관료가 계신다면, 저는 하우스푸어와 렌트푸어를 대신해서 MB정부에 다음과 같은 질문을 던지고 싶은 심정입니다.

“카드빚에 압류된 주택이 지난 5년간 3배 이상 증가한 것도 모두 서민들의 책임일까요?”
“창업해서 3년 이내에 망하는 자영업자가 50%이상이라면, 이 또한 투자실패로만 봐야 할까요?”
“주택을 담보로 생계비와 사업비를 조달할 수밖에 없었던 하우스푸어에게 재기할 기회를 뺏는 정부는 과연 정의로울까요?”