[뉴스워커 제27회] 재개발 재건축 매몰비용 폭탄...그 실체는 무엇인가
[뉴스워커 제27회] 재개발 재건축 매몰비용 폭탄...그 실체는 무엇인가
  • 김준영 기자
  • 승인 2012.10.21 23:46
  • 댓글 0
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뉴스워커 10월 넷째주 방송, 매몰비용 집중조명

▲ 부동산경기의 장기 하락이 가져온 예기치 못한 충격, 매몰비용. 그 부담의 실체는 무엇인지 최근 조합설립인가 취소를 한 부천 춘의1-1구역재개발사업을 통해 알아봤다.
재개발․재건축하면 흔히 말했던 ‘대박’ 지난 2008년 미국발 금융위기 이전 흔히 볼 수 있었던 모습입니다.

하지만, 재개발‧재건축이 언제나 장밋빛 희망만을 가져다주진 않습니다.

<인터뷰> 한정순 부천 춘의1-1재개발조합 직무대리
안타깝게도 조합이 50.2%해가지고 취소가 됐어요. 너무 안타까워요. 주민들이 내 재산을 내가 지킨다고 하지만 사실은 그게 아니거든요.
우리는 대형아파트를 지어서 우리의 재산을 증산시키고 싶은데 그게 잘 안되니까

재개발‧재건축사업으로 인해 들어선 아파트는 그동안 재테크 수단으로써 인기를 끌었습니다.

기존 낡은 주택에서 새롭게 들어서는 아파트가격이 올라 수익을 낼 수 있다는 기대감 때문입니다.

하지만 지금은 정비사업에 대한 인식이 바뀌면서 주민들 상당수가 ‘사업중단’이라는 목소리를 높이고 있습니다.

그러나 단순히 정비사업을 중단하는 것만으로는 모든 문제가 해결되지 않습니다. 시공사나 정비업체가 해당구역 조합과 추진위원회에 투입한 사업자금에 관한 보상문제, 즉 매몰비용의 부담주체에 대한 문제가 남기 때문입니다..

매몰비용은 적게 10억 이하의 금액이 책정되기도 하지만 많게는 100억이상이 요구되기도 합니다.

매몰비용 문제를 놓고 추진위와 조합 그리고 비대위와의 마찰이 빈번하지만 아직 관련규정은 모호하기만 합니다.

부천 춘의1-1구역 재개발로 바라본 2012년 '정비사업의 현주소'를 취재했습니다.

춘의1-1구역에서 부동산을 운영하고 있는 문 모씨.

이곳은 재개발고시가 나기 전에는 제법 매매가 괜찮은 편에 속했지만 지금은 평당 거래금액을 알 수 없을 정도로 거래가 없다고 합니다.

<인터뷰> 문 모씨 M공인중개사무소 대표
거래되는 가격은 현재 평당 거래가 없어요. 주택들이 700만원씩 나와있는데 보는 사람없어요. 정비구역이 해제가 돼야 돼요. 그래야 거래가 되지

문 모씨는 정비구역발표이전에는 평당 800에서 1000만원정도로 거래가 됐지만 현재는 보는 사람도 없다고 말했습니다.

이는 재개발 후 들어서는 아파트를 사는 사람이 없어 일명 깡통아파트로 전락할 수 있다는 설명입니다. 이 때문에 조합원들 사이에서는 의견이 분분합니다.

<인터뷰> 부천 춘의1-1재개발 비대위 관계자
분양이 안 된다든지 분담금이 많아진다든지 그거를 갔다가 못 내가지고 또 쫏겨 나고 이런 것이 있을 경우엔 조합이나 운영진에서 책임을 질건가 이거지

결국 춘의1-1구역 주민들은 재개발사업중단을 결정했습니다.

부천시는 이를 받아들여 지난달 13일 사업 중단을 위한 ‘조합설립인가 취소’처분을 내렸습니다.

그렇게 재개발사업진행에 대한 문제는 끝났지만 남은 매몰비용을 어떻게 처리할 것인지가 도마에 오르게 됐습니다.

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Part 1
‘정비사업의 몰락 1’- 속속 등장하는 ‘정비사업 취소’

지난 2월 서울시가 뉴타운 출구전략을 발표한 뒤 정비사업 구역들이 잇따라 사업을 접고 있습니다.

2008년 금융위기 후 시작된 부동산시장하락으로 정비구역 주민들의 인식이 바뀌었기 때문입니다.

서울 강동구 고덕동 고덕2-1 재건축구역 주민들은 이달 초 구청에 재건축 추진위원회 해산 신청서를 제출했고 지난 8월엔 서울 중랑구 면목 3-1 재개발구역이 주민 54.3%의 동의를 받아 사업이 중단 됐습니다.

또한 사업을 접기 위한 실태조사 요청도 잇따랐습니다. 구청은 현재까지 서울에서 55개 추진위원회나 조합이 신청한 상태라고 밝혔습니다.

경기도의 상황도 다르지 않습니다.

부천시 소사본6-B재개발구역·광희아파트재건축구역, 수원시 세류동 113-5재개발구역, 안산시 선부동4재건축구역, 의왕시 내손나 재개발구역 등의 추진위나 조합이 취소되거나 취소신청에 들어간 상태입니다.

인천에서는 용현7구역 등 4곳이 문을 닫았고, 7곳은 시의 주민 의견조사를 거쳐 취소 및 해산 여부를 결정할 예정입니다.

이제까지 서울·수도권에서 10여 개 구역의 재개발·재건축 사업이 자발적으로 취소됐습니다.

부동산경기하락이 현재진행형으로 흘러가는 가운데 앞으로 재건축‧재개발사업을 포기하는 구역은 더욱 늘어날 것으로 보입니다.

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Part 2
정비사업의 몰락2-매몰비용 진실공방

지난 9월 25일 춘의1-1구역 조합사무실에 한통의 내용증명이 배달되었습니다.

해당 공문에는 325억2천만원을 30일 내에 대우건설‧GS건설 공동사업단에게 배상할 것을 요청하는 것과 그렇지 않을 경우 조합과 조합원들을 상대로 강제집행절차에 착수할 것이라는 내용이 담겨있었습니다.

이곳 주민들의 불안감은 커지기 시작했습니다.

춘의1-1이 매몰비용 폭탄을 맞았다는 소식에 인근에 위치한 심곡1-3구역과 도당1-1구역은 조합해산을 위한 과반동의를 받아놓고도 부천시에 접수할 엄두도 내지 못하고 있습니다.

춘의1-1구역의 조합원수는 약 700여명, 시공사의 주장대로라면 조합원 가구당 평균 4600만원을 부담해야 합니다.

하지만 조합의 주장은 시공사와 다릅니다.

부천시와 춘의1-1구역 조합에 따르면 재개발사업 취소 전까지 사용된 금액은 약 50억원 정도라고 발표했습니다.

그렇다면 시공사가 제시한 325억2천만원은 어떻게 나온 것일까요!

춘의1-1구역의 시공자로 선정된 대우건설과 GS건설에 해당금액에 대해 문의했지만 차입금과 이자, 손해배상금, 그리고 기타항목이라는 것 이외엔 별다른 입장은 내놓지 않고 있습니다.

또한 해당금액이 계산됐을 내역서를 밝힐 수 있냐는 질문에는 본적이 없다고 말했습니다.

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Part 3
‘정비사업의 몰락'3 매몰비용 의 책임주체는 누구인가!

매몰비용은 누군가는 분명 보상을 해야 합니다.

현재 취소로 돌아서는 정비사업구역이 늘고 있는 비례에 매몰비용 처리에 관한 논란도 커지고 있습니다.

<인터뷰> 한정순 부천 춘의1-1재개발조합 직무대리
사실은 조합원의 N분의 1이거든요. 아무리 우리가 설명을 해도 들으려 하지도 않고...

<인터뷰> 문 모씨 M공인중개사무소 대표
일단은 조합원들도 조합설립에 동의했으니까 조합원에게도 일말의 책임이 있다.
조합설립을 해놓고 나몰라 하는건 쫌 아니잖아요.

조합과 일부주민들의 주장은 조합원들 모두가 이 금액을 보상하기위해 나서야 한다는 것입니다. 하지만 위와 반대의 주장도 있습니다.

법적으로 조합원이 매몰비용의 부담주체는 아니라는 것입니다.

<자료음성> 공인변호사
연대보증한분은 마찬가지로 연대보증을 했기 때문에 책임지셔야 합니다.
조합원이라도 연대보증만 안하면 그분이 돈을 책임을 질려면 여러분들이 모여서 총회를 해야 합니다. 이렇게 결의를 하면 그 순간 책임을 져야합니다.

<전화인터뷰> 맹신균 법무법인 동인 변호사
조합원에게 (매몰비용분담)을 묻기 위해서는
별도의 내부적인 의결절차를 거쳐야되요.
총회가 없으면 시공사가 조합원한테 청구를 못한다구요.

즉 조합원들이 매몰비용보상에 참여하기 위해선 총회의결을 통해 이루어져한다는 얘깁니다.

법원의 판단은 어땠을까요?

인천지방법원 2007 가합12926호의 판례에는 개인에게 책임을 묻기는 어렵다는 판결이 나왔고 대법원판례 2004 다 3864호에는 조합원들은 매몰비용 문제를 해결할 의무는 것입니다. 계약이 직접조합원들을 구속하는 것은 아니라는 것입니다.

2010년 12월 17일 수원지방법원 안양지원에서 열린 재판과 97년 11월 14일 대법원 판결 또한 위와 같습니다.

개인에게 책임을 묻기는 어렵고, 조합원 결의가 있어야만 가능하다는 것입니다.

그렇다면 조합원결의를 통해 매몰비용을 해결한 정비구역이 있을까?

<자료음성> 공인변호사
이렇게 결의를 하면 그 순간 책임을 져야합니다. 하지만 그렇게 결의를 하지 아니하면 아마 그렇게 결의한 분들은 아직까지 한 번도 못봤습니다.

위 법원판례와 규정대로라면 시공사에게 보상해야 할 매몰비용은 조합집행부와 연대보증인들이 책임져야합니다.

하지만 325억이든 50억이든 소수의 인원이 감당하기에는 큰 금액입니다.

이러한 문제에 부천원미갑 김경협의원(민주통합당)은 정비사업이 중단된 추진위나 조합에게 매몰비용을 일부 지원하는 법안을 마련해 국토해양위원회에 제출했고 현재 계류 중인 것으로 알려졌습니다.

<인터뷰> 이재용 부천원미갑 김경협의원 보좌관
매몰비용을 현재 지자체가 부담하도록 돼있는데 그 부담주체를 시행령으로 해서 국가 또는 지자체가 부담할 수 있도록 하고 현행법으로는 추진위원회 단계에서서만 매몰비용을 내기로 돼있어요 조합으로가면 할 수가 없거든요. 그래서 추진위 플러스 조합으로...

하지만 법안이 통과된다 하더라도 기존 매몰비용이 발생한 사업장이 적용받을 수 있느냐 하는 것은 또 하나의 문제로 남았습니다. 법안이 시행된 이후에 생기는 사업 중단 구역에만 적용받을 수 있기 때문입니다.

집값하락으로 몸살을 앓았던 정비구역이 조합설립취소라는 방향으로 해결의 실마리를 찾은 듯 했으나 매몰비용 문제가 거두되 아직 까지 갈 길은 멀 것으로 보입니다.[한국건설근로ㅣ김준영 기자]


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