[뉴스워커_부동산 정책] 문재인 정부가 13일, 출범이후 8번째 주택시장 안정 대책을 내놨다. 출범 1년 여 만에 8번째 대책이라는 것은 그동안 발표한 대책들이 큰 실효를 거두지 못했다는 반증이기도 하다. 그래서 이번에는 3주택 이상 다주택자와 서울과 수도권 등에서 집값이 상승한 지역 2곳에 대한 종부세 부담을 대폭 강화했다.

전문가들은 대체로 강력한 대책이라고 평가하면서 당분간 진정 효과는 있을 것이라고 내다봤다. 그러나 초고가 1주택 보유자와 다주택자의 보유세 부담을 높이는 대책으로는 집값을 잡는데 한계가 있다는 지적도 있다. 즉 장기적인 대책이 될 수 있을 지는 미지수라는 것이다.

▲ 13일, 문재인 정부 출범이후 8번째 주택시장 안정 대책을 내놨다. 출범 1년 여 만에 8번째 대책이라는 것은 그동안 발표한 대책들이 큰 실효를 거두지 못했다는 반증이기도 하다. 그래서 이번에는 3주택 이상 다주택자와 서울과 수도권 등에서 집값이 상승한 지역 2곳에 대한 종부세 부담을 대폭 강화한 것으로 보인다. <그래픽_황성환 그래픽 담당>

◆ 세금 강화, 대출 규제 방점

김동연 부총리 겸 기획재정부장관은 13일 정부서울청사에서 국토교통부, 행정안전부, 금융위원회, 국세청 등 관계부처 합동으로 주택시장 안정대책을 발표했다. 주로 3주택 이상 다주택자, 서울 세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역 43곳에 2주택 이상 보유자가 집중 타깃이다.

정부는 지난 7월 세법개정안에서 발표한 종부세 개편안보다 고가 다주택자에 대한 종부세를 더욱 강화했다. 즉 3주택 이상자는 현행보다 0.1~1.2%p까지 세율을 누진적으로 인상해 0.5~2.0% 구간을 0.6~3.2%까지 인상하기로 했다. 또 지난 7월에는 3주택 이상 보유자만 추가 과세하기로 했지만 이번에는 조정대상지역 2주택 이상 보유자도 추가됐다. 즉, 조정대상지역 2주택 또는 3주택 이상자인 가운데 과세표준 6억원(시가 19억원) 주택을 소유한 경우 세부담 상한을 전년도 종부세와 재산세 합계액의 150%에서 300%로 인상하며, 구체적 금액으로는 종부세가 현행 약 187만원에서 약 415만원으로 2배 이상 늘어나가 된다.

그동안 문 정부에서 다주택자에 대한 부동산 대책을 내놓자, 오히려 규제를 피해 서울 서초·강남·송파 등 강남 3구의 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 몰리면서 집값이 상승하는 부작용도 있었다. 그래서 이번 부동산 대책에서는 이 부분에 대한 세율도 인상했다. 당초 정부는 과세 표준 6억 원이하 구간은 현행 세율을 유지하고 6억원 초과 구간만 0.1~0.5% 포인트 올릴 계획이었다. 그러나 이번에는 과세표준 3억~6억 구간이 신설돼 과표 3억원(시가 약18억원)이 넘으면 세율이 0.7~2.7%가 된다. 다만 세 부담 상한은 그대로 150%이다.

또한 시가 9억 원이 넘는 1주택자는 앞으로 2년 이상 거주해야만 장기보유특별공제를 받을 수 있게 되며 조정대상지역 일시적 2주택자는 비과세 요건이 현재의 3년에서 2년으로 줄어든다. 그리고 전세를 활용한 ‘갭 투자’를 막기 위해 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택 임대등록시 양도세를 중과하기로 했다.

뿐만 아니라 조정대상지역에서의 신규 주택 구입을 위한 자금줄도 틀어쥐었다. 다주택자의 신규 주택 구입을 위한 자금마련을 막기 위해, 최근 집값이 급등한 규제 지역은 1주택자도 주택담보대출을 받을 수 없게 했다. 뿐만 아니라 공시가격 9억원이 넘는 주택을 구입하기 위한 임대사업자 대출도 금지된다.

정부는 실수요자를 위한 대책도 발표했는데, 전세자금대출의 경우 2주택자 이상은 사실상 막고 1주택자는 부부합산소득 1억원까지 전세자금 보증을 지원하기로 했다. 또한 보금자리론 소득기준을 초과한 경우는 보증요율을 상향한다. 다만 무주택자는 소득과 관계없이 공적보증을 제공할 계획이라고 밝혔다.

◆ 주택공급 확대 방안, 오는 21일 구체적으로 발표할 듯

정부는 종부세를 인상하고, 대출에 제한을 두는 등 집값을 잡기 위한 고강도 대책과 함께 주택공급 확대를 위한 계획도 밝혔다. 구체적인 입지와 물량은 21일에 공개하기로 했지만, 도심 내 유휴부지와 보조가치가 낮은 3등급 이하 그린벨트를 활용해 수도권내 신규 공공택지 30곳, 30만호를 개발하겠다는 큰 가닥은 나왔다.

이에 따라 안산, 과천, 광명, 의정부, 시흥, 의왕, 성남시 등 국토부가 지자체와 협의를 마친 곳들이 후보지에 오를 것으로 보인다. 이곳은 더불어민주당 신창현의원이 한국토지주택공사(LH)로부터 자료를 제출받아 지난 5일 먼저 유출한 곳이기도 하다.

◆ 이번에는 집값이 잡힐까

정부에서 집값을 잡겠다고 부동산 규제 강도를 높여왔음에도 불구하고, 큰 효과를 거두지는 못하면서 이번에 고강도 대책을 발표한 것인데, 이에 대해 귄대중 명지대 부동산대학원 교수는 한 언론을 통해 “종부세 과세표준 3억~6억원 구간을 신설한 것은 충격적”이라고 밝히며 서울의 모든 지역이 종부세를 내게 될 것으로 보인다고 예측했다. 또한 이번 규제로 주택 보유자가 서울 전역을 비롯해 수도권 일부 지역 등 규제 지역에서 대출을 받아 추가로 주택을 구매하는 것이 불가능해지기 때문에 다주택자 투기 수요가 잡힐 것으로 전문가들은 내다봤다.

결과적으로 이번 ‘9.13 주택 시장 안정화 대책’은 단기적으로는 효과가 있을 것으로 예상했다. 대출규제와 세금 강화로 서울 신규 수요는 당분간 관망세가 될 가능성이 크기 때문에 당분간 호가 상승은 진정된다는 것이다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 그렇다고 자산가들이 매물을 내놓을 가능성은 크지 않고, 다주택에 대한 규제가 강화되면서 오히려 지방 주택을 정리하고 똘똘한 집 한 채 전략을 그대로 가져갈 것으로 보인다고 전망했다.

이렇게 정부는 집값 안정을 위해 고강도 세금과 대출 규제, 그리고 실수요자를 위한 대책을 발표했지만, 이러한 대책은 향후 주택 공급 대책 방향과 내용에 따라 효과의 지속성은 달라질 수 있다고 전문가들은 입을 모은다. 집값이 상승한다는 것은 수요와 공급의 법칙에 따라 수요에 비해 공급이 부족하기 때문이라는 것을 생각한다면, 주택 공급 대책이 적절치 못할 상황에서의 강력한 규제는 또 다른 풍선효과만 낳을 가능성이 높기 때문이다.

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