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[뉴스워커_돈이 보인다] 주택임대사업자 VS 개인 다주택자 ‘어느 편이 유리할까’-선택의 중요 포인트는 ‘필요경비율’의 적용에 따라 달라질 듯
신대성 기자  |  2580@newsworker.co.kr
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승인 2018.12.06  16:24:46
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▲ 문재인 정부에서는 전 정부의 지나친 부동산 양성책을 다시 하나씩 거둬들이고 있는 모습이다. 그 대표적인 방법이 부동산을 소유한 사람들의 돈을 옥죄는 방식을 쓰고 있는데 대출제한과 임대소득의 과세 부분이 지금의 부동산 소유자들이 가진 큰 고민 중 하나다. <그래픽 진우현 그래픽 2담당>

[뉴스워커_돈이 보인다] 국내 부동산 시장이 지난 9.13종합부동산 대책이 나온 이후로 다소 고꾸라진 형상이다. 지역별로 편차는 있지만 대표적인 부동산 강세지역인 강남권 재건축아파트가 가격 하락세가 본격화 되면서 인근 지역으로 영향을 미치고 있으며 그 영향은 다시 서울 전역 이어 수도권으로까지 형세를 펼치고 있다.

하지만 2018년 9월 이전 미친 아파트값이라는 말까지 나올 정도로 크게 올랐던 상황에 견주어 볼 때 아직 그 하락정도는 미미하다는 평가가 도처에서 나오고 있다.
여기서 중요한 점은 문재인 정부는 더 이상의 부동산 상승을 용납하지 않겠다는 의지를 견고히 하고 있고, 그 일환으로 금융권 대출을 옥죄고 다주택자들의 월세 수입을 투명하게 해 이를 세금으로 환원시키고 있는 모습이다.

그러면 현 다주택자 또는 고가의 부동산을 소유한 사람들이 다소 어떤 자세를 취해야 다소나마 세금부분에서 절세가 가능할까. 지금의 정부는 다주택자들의 임대소득을 투명하게 관리하기 위해 주택임대사업자 등록을 권장하고 있다. 이 때문에 지난 2018년 3월까지 주택임대사업자를 등록하는 경우 해당 보유 주택에 대해 5년 이후(현 8년)에는 양도소득세를 감면해주는 당근책을 내놓기도 했다.
하지만 주택임대사업자에 대한 혜택이 지나치다는 여론의 목소리가 높자 그 혜택을 축소하고 있는 모습이다. 그러면 2채 이상의 다주택자들이 월세소득 등의 수입이 있을 때 세금 및 기타 측면에서 주택임대사업자로 등록하는 게 유리한지 아니면 지금처럼 개인으로 유지하는 게 좋은지를 알아볼 필요가 있다.

◆ 주택임대사업자 등록 VS 개인 다주택자 유지

우선, 주택임대사업자의 경우 정부가 주는 몇 가지 혜택이 있다. 양도소득세라 부르는 주택을 매도할 때 발생하는 이익에 대한 세금이 우선 8년 이상 보유(2018년 3월 이전 사업자는 5년 이상)한 경우 비과세 혜택을 얻을 수 있다. 또한 필요경비율이라 하는 주택을 임대하는데 사용된 경비를 60%(현행 70%)까지 인정받을 수 있다. 여기에 기본공제를 400만원을 받을 수 있는 혜택이 있다.

단점이라고 한다면 8년간 매도가 제한되어 있는데, 피치 못할 사정으로 매도하는 경우 공제혜택을 받지 못할 뿐 아니라 그동안 받은 혜택 또한 과세가 될 수 있다. 단, 동일 주택임대사업자에게 양도하는 경우 세제혜택이 동일하게 유지 된다. 또 임대기간 연장 시 임대료 상한 5%를 유지해야 하는 조건이다. 주변 전세시세가 아무리 많이 올랐다 해도 기존 임대료에 5% 이상 상승하지 않아야 한다.

임대사업자를 등록하지 않고 개인 다주택자인 임대자의 경우에는 양도세를 법적으로 적용된 세금을 과세해야 하며, 필요경비율은 50%까지만 기본공제는 200만원이 한도다.

◆ 필요경비율의 구분…다주택자로 남을지 임대사업자로 전환할지의 중요 구분

필요경비율이란 주택임대에 있어 소요된 경비를 말하는데, 이 경우 주택유지보수 비용과 주택 매입 시 금융권으로부터 차입한 비용의 이자도 포함된다.

필요경비는 연간 임대소득액의 60%(개인은 50%)를 공제받을 수 있다는 얘기로 만약 임대사업자가 년 1000만원의 임대소득이 있다면 600만원을 무조건 공제한 후 나머지 400만원에 대해 기본공제 400만원을 더하면 결국 ‘0’원의 세금에서 14%를 납부하게 되는데, 결국 세금을 한 푼 내지 않아도 되는 셈이다.

개인의 경우 동일하게 1000만원의 연간 월세 소득이 있다면 500만원의 필요경비율 공제가 있은 후 200만원 기본공제를 하면 나머지 300만원에 대한 14%의 세금 42만원을 납부해야 한다. 이렇게 본다면 주택임대사업자가 개인 다주택자보다는 세금 측면에서 유리할 수 있다.

하지만, 필요경비율은 선택사항이다. 즉, 50~60%의 필요경비를 조건 없이 인정받을 것이냐, 아니면 장부를 기입해 실제 소요된 경비를 인정받을 것인가의 선택이다.
다만 필요경비율의 인정은 주택임대소득에 한해서만 적용되며, 그 외 장부 등을 작성해 소요경비를 인정받으려 한다면 종합소득세 신고를 통해 인정받을 수 있다. 종소세의 경우 주택임대소득에 대해서만 신고하는 것이 아닌 직장인의 경우 매년 5월에 하는 종소세 신고를 통해 월세수입과 급여소득 등을 종합적으로 신고해 소요된 경비를 인정받아야 한다.

즉, 개인 다주택자의 경우 필요경비율을 통해서 공제받는 것이 이익인지 또는 종소세 신고를 통해 소요경비를 인정받아서 신고하는 것이 이익인지 계산기를 두드려봐야 할 것이다.

앞서 말한 간편장부는 월세소득 7600만 원 이하의 경우 장부기입을 간단히 할 수 있다는 의미에서 간편장부라 부르며, 이 경우 노트 등에 수기로 기입할 수 있고 또는 엑셀 프로그램 등을 활용해 기입이 가능하다. 월세소득 7600만 원 이상의 경우에는 복식부기를 통해 장부를 기입해야 한다.

부동산에 대한 이해는 결코 세금부분을 간과할 수 없다. 과거 양도세라는 단어조차 생소할 때는 세금에 대한 이해도가 크지 않아도 됐었다. 하지만 지금의 부동산은 그 크기가 커지다보니 세금 외에도 금융권 차입에 따른 이자납입부분도 쉽게 볼 수 없다. 따라서 부동산은 이 모든 것을 이해했을 때 비로소 수익을 얻을 수 있는 상품이라 할 수 있다.


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