2012년은 소위, “역양극화 현상”이 지배한 한해였습니다.
2012년 주택시장을 정리하면 한마디로 “역양극화” 현상이 지배한 한 해였다고 할 수 있습니다.
지방상승-수도권 하락, 전세값 상승-매매 값 하락, 소형강세-대형약세 모습이 각각 현실화되었기 때문입니다. 비정상적이고 불균형적인 이러한 시장흐름은 지난 30~40년간 일찍이 경험해 보지 못한 사상 초유의 사건으로서 과도기적 현상으로 풀이됩니다.
첫째, 지방상승-수도권약세는 지난 3~4년 전부터 가시화된 것으로 부산, 대구, 광주, 대전등 지방대도시는 과도한 집값하락에 따른 반등과 수급불균형 때문으로 분석됩니다. KB국민은행이 발표한 통계에 따르면 2012년 10월말까지 전국의 주택가격은 0.2% 상승한 가운데 서울 -2.5%, 수도권 -2.6% 하락했으나 6개광역시는 1.7%, 기타지방은 2.8% 상승하여 수도권과 지방의 주택시장은 좋은 대조를 이루고 있습니다.
둘째, 전세값 상승-매매 값 하락은 수도권의 경우 집값거품붕괴에다 초강력규제지속, 집값상승기대감 상실 및 보금자리주택의 공급확대로 주택수요가 전세수요로 쏠린 데다 실질소득감소, 주택구매능력감소에 따른 수요층의 이동 혹은 수요왜곡 때문으로 해석됩니다. KB통계를 보면, 2012년 10월 말 기준으로 전세 값은 전국 평균 2.8% 상승한 반면에 매매가격은 0.2% 상승에 그친 것으로 나타나 같은 기간 서울의 전세 값은 1.5%, 수도권은 1.6%로서 상승폭이 둔화되고 있습니다.
셋째, 소형주택 강세-대형주택 약세는 저 출산, 고령화 및 1~2인가구의 증가 등 인구주조의 변화에다 거시경제침체, 실질소득감소 등 소득의 변화에다 금리인상, 주택담보대출강화 등 금융규제강화 및 주거소비의 합리화를 비롯한 주거트렌드 등 사회, 경제적 변화의 복합적인 요인의 결과물로 보입니다. 부동산114가 발표한 자료에 따르면 서울의 대형아파트값은 지난 2008년 이후 10%이상 떨어지면서 최저수준을 기록한 반면에 20~30평형대 중소형주택은 비슷한 수준을 유지하고 있습니다.
2012년 실 수요층은 시장 혼란으로 “대혼돈” 상태, 정부는 헛발질로 “정책실패”에 빠졌습니다.
앞서 설명한 대로 “역양극화” 현상이 4년 가까이 지속됨에 따라, 건설사등 공급자는 물론이고 수요자도 갈팡질팡 길을 찾지 못하는 대혼란 상태입니다.
이를테면, 4년째 전세 값이 오르는 가운데 전세 값 상승이 얼마간의 시차를 두고 매매 값 상승으로 연결된다는 부동산 투자의 공식도 깨진지 오래이며 강남권 중대형아파트의 몰락과 투자의 대명사였던 재건축의 폭락은 가히 충격 그 자체였습니다. 주택시장의 미래전망에 대한 부정적 의식이 확대되고 자산으로서의 주택매력도의 감소는 주택시장의 불확실성을 더욱 극대화 시켰으며, 강남 불패신화가 무너지고 가계부채 급증, 주택구매력 급감, 투자심리냉각으로 인해 일본식 거풍붕괴론이 다시 불거지기는 계기가 되기도 하였습니다.
다급해진 MB정부는 2012년 이후 20여 차례의 연달은 주택시장 안정화대책을 쏟아냈지만 시장은 무덤덤하였고 소비자는 시장을 철저히 외면했습니다. 정부가 규제완화의 타이밍을 놓친 데다 대책을 남발하면서 시장신뢰를 상실했기 때문이지요.
물론 정치권도 대선을 맞아 선거 전략에 올인 함으로서 경제 살리기 정책에는 눈을 감았습니다. 분양가상한제, 다주택자 양도세중과폐지 등 정부가 그간 발표했던 핵심대책은 야당의 강력반대, 국회 입법 미 통과로 내년도시행여부가 불투명해진 탓도 컸습니다.
하지만 뒤늦게 시행된 취득세, 양도세 감면대책으로 말미암아 2012년 하반기 들어 수도권 주택시장은 9.10대책으로 대반전의 기회를 맞게 되었습니다.
9월 24일부터 시행된 취득세 및 양도세감면대책의 시행으로 강남권 재건축 단지와 중소형 아파트, 미분양 아파트의 거래가 재개되고 급매물소진-가격회복-거래증가의 반전이 연출되었습니다. 그 여파로 시장에서는 바닥론이 솔솔 나오기 시작하였으며, 저점 탈출론에 힘이 실리기도 하였습니다. 일례로, 권도엽 국토해양부 장관은 2012년 하반기에 거래증가-미분양 감소 등 바닥탈출 신호가 출현하고 있다면서 2013년도 주택시장에 긍정적인 기대감을 나타냈습니다.
그리고 박근혜 후보의 취득세, 양도세 감면연장의 공약은 주택시장의 연착륙과 2013년도 장기침체바닥탈출의 기대감에 파란불을 밝히는 한 줄기 희망의 빛이 되고 있습니다.
주택시장 예측관련 날선 공방, 과연 누가 웃을까?
바닥론을 둘러싸고 논쟁이 뜨거운 가운데, 2013년 주택시장의 앞날을 둘러싸고 국내 연구소 사이에 날선 공방이 오가고 있습니다.
2012년 10월말에 발표된 한국은행과 주택산업연구원의 두 보고서가 바로 그 것입니다. 과연 어떤 연구기관의 전망치가 더욱 설득력이 있을까요? 이해를 돕기 위해 두 기관의 발표 자료를 간단히 소개하면 이렇습니다.
먼저, 한국은행은 “금융안정보고서”를 통해 일반인의 심리위축, 주택수요계층 인구감소 등 수요요인과 미분양누적, 광교, 한강, 위례, 운정, 검단, 동탄 등 제2기 신도시와 보금자리 주택의 공급확대, 세종시 및 지방혁신도시로의 인구이동 등 공급요인의 변화로 인해 수도권의 주택가격은 앞으로 더 떨어질 가능성이 높다고 진단하였습니다. 이 밖에도 주택경기의 추가하락내지 장기 침체를 주장하는 사람들은 주택의 수급불균형, 인구와 가구구조의 변화, 경제성장률 둔화등 복합적인 요인들로 인해 주택시장의 침체는 길어질 수밖에 없다고 주장합니다.
주택거래와 가격의 회복은 당분간 쉽지 않으므로 2013년에도 침체를 벗어나기 어렵다는 전망으로서 유럽재정위기에 따른 경제의 불확실성, 낮은 경제성장률, 주택담보대출자의 16.2%에 해당하는 하우스푸어의 높은 비중, 높은 주택보급률, 고령화 등을 그 구체적인 근거로 제시하고 있습니다. 주택경기의 추가 하락론, 장기침체론에 방점을 찍는 모양새입니다. 그나마 다행인 점은 장기 침체가 지속되더라도 향후 추가하락의 폭이 크거나 폭락가능성은 비교적 적다는 데는 견해의 일치를 보이고 있다는 사실입니다.
반면에, 주택산업연구원이 발표한 “한국, 일본비교를 통한 주택시장 전망”자료를 보면, 2013년 국내주택시장은 회복가능성이 높아 보입니다.
한국과 일본의 경제지표, 주택시장지표 및 인구, 가구수 변화등 주택시장여건을 종합적으로 비교할 때 국내주택시장은 과거 일본의 80년대 초기와 유사한 패턴의 시장침체기에 해당되기 때문에 장기침체가가 지속되기 보다는 조만간 회복가능성이 높다는 전망입니다. 최근 4~5년간의 수도권 주택시장의 침체도 따지고 보면, 일본의 지난 1991년 이후 버블붕괴로 인한 금융부실의 장기화, 경제구조조정, 초고령화 등 외부요인과는 달리 유로존 위기 등 글로벌경기악화, 원자재 및 물가상승, 실질소득감소, 소비심리위축 등 내부요인에 의한 것과는 차이가 있다는 것이죠. 다시 말해, 향후 저금리, 저달러, 저유가등 소위, 3저현상과 유로존 해결, 세계경제회복조건이 더해질 경우 앞으로 제2의 주택시장 호황기의 도래도 가능하다는 분석입니다. 건설산업연구원 등 타 연구기관도 완만하지만 내년도 주택시장 회복세에 무게를 둔 비슷한 전망 보고서를 발표하였습니다.
따라서 어떤 전망보고서가 맞을지 여부는 2013년도 시장이 확실히 밝혀 주겠지만 분명한 점은 올해보다는 내년도 주택시장의 변동성이 줄어들고 하반기로 갈수록 주택시장에 온기가 돌 확률은 점차 높아지고 있다는 사실에 얼마간의 위안을 찾아야 할 것 같습니다.
2012년 겨울, 집값은 바닥권일까?
2012년 가을 이사철을 지나면서, 주택시장은 몇 가지 의미 있는 변화가 나타나고 있어서 즉, 여러 가지 선행지표의 움직임 등으로 판단컨대, 바닥탈출의 청신호가 감지되고 있습니다.
첫째, 국민은행 통계에 따르면 지난 3~4년 전부터 전세값이 꾸준히 올라서 2012년 10월 기준으로 전국의 평균 전세가 비율은 58.4%, 서울 52%, 수도권 53.7%, 6개광역시 62%를 각각 기록했습니다. 과거 경험을 통해 살피건대, 전세가비율이 서울은 50%, 지방은 60%를 각각 넘어서면 전세수요가 매입수요로 전환되는 사례가 많았고, 지난 10월 들어 서울지역의 실수요자의 주택구매급증 현상으로 보아 2003년이후 전세가비율의 최고기록은 심상치 않은 지표의 변화로 해석됩니다.
둘째, 2012년 10월 국토해양부가 발표한 자료에 따르면 9월말기준, 전국의 주택인허가 물량은 총 5만2216가구로서 작년 동기보다 18% 증가함으로서, 2012년 들어 가장 높은 수치를 기록했습니다.
다시 말해, 지방은 지난해와 비슷한 반면에 수도권은 1년전 보다 40%이상 증가함으로서 선행지표에 해당하는 인허가 물량의 급증은 시장회복의 전조로 풀이됩니다.
셋째, 9월말 기준 아파트 신규분양물량은 22만4326가구로 작년 동기대비 21% 증가했습니다.
수도권은 인천 117.8%, 서울 10.1% 증가하였으나 경기도는 25.8% 감소하였습니다. 같은 기간 주택의 준공 실적은 25만5717가구로서 전년 동기대비 16.4% 증가하여 역시 선행지표의 긍정적인 변화가 나타나고 있다는 판단입니다.
넷째, 2012년 가을 이사철을 맞아 주택거래량도 증가하고 있습니다.
서울 부동산정보광장에 따르면 2012년 10월 한 달 기준으로 서울 아파트 실거래건수는 3,603건으로 9월(2,121건) 보다 약 70% 증가했으며 특히 강남구 151%, 송파구 98%, 서초구 85.3%가 각각 증가함으로서, 강남권 아파트 거래량이 급증한 것으로 드러났습니다. 거래는 가격에 선행하는 특징을 지니는 만큼, 기러한 거래증가가 내년 봄까지 이어질 경우 주택시장의 본격회복은 눈앞에 있다고 해도 과언이 아닙니다.
이밖에도 가재울 뉴타운 등 서울지역의 신규분양단지의 미분양아파트는 경기회복기대감 및 세금감면혜택을 노린 실수요자의 입질 증가로 점차 소진되고 있습니다.
이상의 내용을 요약하면 주택시장은 인허가물량, 최근 주택거래량 증가등 일부 주택경기지표들의 움직으로 보아 2013년도 주택경기의 회복조짐도 나타나고 있다는 분석입니다. 특히, 서울지역의 2012년 10월의 아파트 거래량이 급증(강남권은 100%이상 폭증)함으로서, 내년도 주택시장에 청신호가 켜질 가능성을 높여주고 있습니다.
따라서, 취득세, 양도세 감면혜택이 끝나는 2012년말이후에도 지속적으로 늘어나고 박근혜후보가 공약한 대로 세금감면혜택 2013년초에 시행될 경우 2013년도 주택시장은 바닥탈출, 본격회복의 주택시장의 새로운 상승싸이클 출현 가능성은 더욱 높아진다고 하겠습니다.
2013 주택시장은 경기순환변동상 회복초기단계 진입 신호출현
그렇다면 2013년 아파트 시장은 과연 어떤 모습으로 다가올까요?
중장기 예측기법의 하나인 벌집순환모형(HONEY-COMB CYCLE MODEL)부터 알아보도록 하겠습니다.
국내주택시장은 주택경기의 순환변동측면에서 2012년 11월 현재, 거래증가-가격보합의 제6국면에 해당하는 회복초기단계를 통과하나는 중으로 파악됩니다. 주지하는 바와 같이 이 모형의 특징은 가격과 거래량지표를 중심으로 부동산경기의 하강과 상승국면을 예측하는 기법입니다. 그런데, 2012년 이후 국내의 주택시장은 유럽발 재정위기와 DTI규제부활 여파등으로 2재침체에 빠지는 모습을 보였지만 벌집모형의 순환변동 주기로 볼 때 국내주택시장은 지난 10년간 장기상승과 장기하락을 장기간 충분히 경험했기 때문에 2013년은 새로운 싸이클의 도래가 점쳐진다고 할 수 있습니다.
따라서, 국내 주택시장은 2001년 이후 2007년까지 대상승을 기록한 뒤 2008년 이후 5년 넘게 장기간의 하락조정기간을 거쳤다고 할 수 있습니다. 즉, 2012년 하반기 현재 주택시장은 충분한 기간조정과 함께 집값거품도 상당히 제거된 상태로 추정되며, 하락요인보다 상승요인이 우세한 만큼, 2013년도 주택시장은 추가하락이나 장기조정에 빠질 가능성보다는 회복가능성이 커 보인다는 분석입니다.
2013년 핵심변수는 충돌 속, 상승요인이 하락요인보다 다소 우세
2013년도 주택경기에 직접적인 영향을 미치는 인구, 경기, 정책, 금리, 수급, 투자심리등 핵심변수의 움직임은 살펴보면 과연 어떠할까? 특히 2012년 12월 19일 치러지는 대선결과 탄생하는 새정부의 부동산정책의 방향과 기조는 최대 관심사로 떠오르고 있습니다. 즉, 새 정부의 주택, 부동산정책은 2013년 부동산시장의 중기적 흐름을 근본적으로 좌지우지하는 최대 복병임을 간과해선 안 됩니다.
첫째, 전문가들은 주택시장의 하락위험요인으로 고령화등 인구요인의 변화를 꼽습니다. 즉, 인구감소에다 저출산, 고령화, 1~2인가구증가등 인구 및 가구구조의 변화로 인해 주택수요감소- 주택가격의 장기하락을 예측하는 전문가들이 많은 게 사실입니다. 인구 및 가구구조의 변화가 중장기적으로 주택시장에 미치는 영향력은 실로 지대하다고 할 수 있습니다. 통계청은 국내인구가 2030년경, 가구수는 2040년경에 각각 정점에 이를 것이라는 추정치를 발표하였습니다.
또한, 생산가능인구와 비생산인구의 비율인 소위 “역부양비율” 이론에 따르면 국내주택시장은 그 비율이 약 20%선에 달하는 2016년경 집값이 꼭짓점에 달할 것으로 추정됩니다. 일본의 경우 인구정점(2005년)과 집값정점(91년)의 시차가 14년간임을 감안할 때 국내주택 시장 역시 2016경이 꼭짓점이 될 수도 있다는 관측이 나오고 있습니다.
한편, 높은 국내의 고령화 추세와 사회적 인구의 지속적 유입등으로 볼 때 국내 인구의 정점은 2030년 보다 한참 늦은 2043년경이 될 거라는 전망도 대두되고 있습니다. 고령화 추세등으로 인해 국내주택시장의 정점은 유동적이며 늦추어 가능성이 높기 때문이죠. 실례로, 2012년 이후 713만명에 달하는 제 1차 베이비부머(55년~63년생)를 비롯한 은퇴계층의 주택역모기지론(주택연금)제도 가입자가 급증하고 있는 점도 주목됩니다.
지금까지는 주택의 주 구매층이 35세~54세로 알려졌으나 주택연금제도의 활성화로 69세까지 연장되는 추세로 따라서 저출산. 고령화와 장기적인 인구감소등 인구요인은 중장기적으로는 주택수요 감소요인이 되겠지만 10년이내의 단기간에 주택시장의 폭락요인으로 작용키는 어렵다는 분석이 나오고 있습니다.
둘째, 2013년도 국내경제는 세계경제의 흐름과 궤를 같이하면서 “상저하고”의 경기패턴이 나타날 것으로 전망됩니다. 글로벌 양적완화, 유동성 증가등으로 세계경제가 안정을 되찾고 국내 거시 경제성장률도 3%대가 조금 넘는 성장률이 예견됩니다. 2013년도는 큰 폭의 경제여건 및 소득의 개선은 어려우며 주택시장에 미치는 플러스 영향력은 제한적일 것으로 보입니다.
셋째, 2013년 2월에 출범하는 새정부의 부동산정책은 현재로선, 매우 유동적이며 불확실성이 높습니다. 왜냐하면 여야 대통령 후보간 주택정책공약이 구체적으로 드러나지 않은데다 후보간 주택정책의 내용도 상당한 온도차가 존재하기 때문이죠. 현재까지 발표된 공약내용만 살펴보면 공공임대아파트 공급확대, 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 주택바우처제도등 주로 무주택서민의 주거복지공약이 주를 이루고 있습니다. 특히, 야당은 보금자리 주택폐지를 주장하는 반면에 분양가상한제와 다주택자양도세중과제도의 폐지 반대를 공약하고 있어서 이 두 가지 정책의 방향성 결정 여부에 따라 파급효과가 클 전망입니다. 만일 분양가상한제, 다주택자양도세중과제도가 폐지될 경우 주택정책은 시장 친화적으로 바뀐다고 할 수 있으며 시장자율성제고로 주택시장도 턴어라운드의 전환기를 맞을 수 있겠지만 그 반대의 경우에는 주택시장은 장기침체 지속 및 경착륙우려가 지속될 가능성도 배제하기 어렵습니다.
넷째, 금리기조는 한은의 금융통화 위원회가 2012년 9월 한차례 기준금리를 인하한 뒤, 시중금리도 내리는등 금리인하 추이는 2013년도에도 유지될 것으로 전망됩니다. 글로벌금융위기의 해소대책이 급물살을 타고 실물경기 부양을 위한 미국 일본 중국등 세계 주요국가의 양적완화조치에 따라 금리가 추가적으로 인하되는 금리동조화현상이 나타날 것으로 보입니다. 만일 기준금리와 주택담보대출금리가 추가로 인하될 경우 금리와 주택의 상관관계를 고려할 때 2013년도 주택시장은 긍정적인 영향을 받을 관측입니다. 즉, 저금리효과로 소비와 설비투자가 증가함을 물론 주택담보대출의 용이, 주택구매비용 감소로 주택수요가 증가할 것입니다.
다섯째, 건설산업연구원의 “2013년도 주택, 부동산 시장 전망” 자료에 따르면 2013년도 전체 주택의 입주(준공)예정물량은 2012년도 보다 5만가구 정도 증가한 약 40만가구로 추정됩니다. 아파트의 입주물량은 약 19만가구로 수도권은 감소하고 지방은 증가하는 모습이 될 것 같습니다. 2012년도 아파트 입주물량은 약 17만가구로, 2013년도는 수도권은 전년수준, 지방은 입주물량증가로 전반적으로 전세가격의 안정이 기대된다고 하겠습니다. 2013년도 분양(승인) 물량은 25만가구로 2012년 대비 큰 폭 감소할 전망입니다.
이밖에도 2012년 9월기준 미분양물량은 전국적으로 7만1552가구로서 2011년 말 수준을 넘어서고 있으며 국토연구원이 발표하는 수도권의 주택시장소비심리지수(Consumer Sentiment Index) 는 2012년 9월 기준, 3개월 연속 반등하며 시장상황이 나아질 것이라는 사람들이 늘어나고 있습니다.
2013년 주택시장은 수도권은 “상저하고”, 지방 은 “상고하저”가 전망됩니다.
이상에서 살펴본바와 같이 벌집순환모형과 핵심변수의 움직임 파악등의 내용을 종합 정리해 보면, 2013년도 아파트시장은 하락하기보다는 전세값과 함께 강보합 내지는 소폭 상승하는 동반장세가 나타날 전망입니다. 다만, 수도권 시장의 회복전망에도 불구하고 지방의 미분양증가, 도시형 생활주택 및 오피스텔의 공급과잉에 따른 수익률 저하, 하우스 푸어, 가계부채급증, 새정부 정책리스크등 하락요인도 많은 편입니다. 특히 하우스푸어, 가계부채급증에 대한 근본적인 해결대책 없이 주택시장의 본격회복을 점치기는 기대난이라고 할수 있습니다.
2013년도 아파트 시장의 완만한 U자형 회복전망에 따라 2012년도 주택시장의 “역양극화” 현상도 상당부분 완화되거나 반전될 가능성이 높아 보입니다. 이를테면, 지방은 상승폭 둔화가 예상되고 “상고하저”가 전망되는 반면에 수도권은 회복조짐이 나타나면서 하반기로 갈수록 아파트 가격이 상승하는 지역이 늘어나는 “상저하고”가 나타날 가능성이 높다는 뜻입니다.
그리고 주택면적기준으로는 공급과잉에 직면한 1~2인 거주용의 도시형생활주택, 오피스텔, 고시원등 소형 주택보다는 2~3인용 거주가족이 선호하는 전용면적 60㎡~85㎡의 중소형 주택이 수급측면과 선호도 증가로 강한 회복세를 나타낼 것으로 예측됩니다. 아울러, 강남권 재건축이 이번 파동에도 시장 바로미터기능을 하면서 대장주 역할을 할 개연성은 충분히 열려있다는 판단입니다.
※ 위 내용은 매일경제신문사출판, 『2013 대예측』에 실린 저의 칼럼을 기초로 작성된 것입니다. 매경에서 매년 말에 발간하는 대예측 발표자료는 국내최고의 전문가들의 지혜를 총동원하여 정확한 국내외경제전망과 주식, 부동산등 핵심 재테크정보를 제공함으로서 많은 분들께 지침서가 되어주고 있습니다. 지금 서점에 나와있으니, 관심있는 분들의 일독을 권합니다.
