□ 겨울한파에 부동산 시장도 꽁꽁… 매수 관망세 지속

지난주는 27년 만에 찾아온 최고 한파로 주택시장도 다시 얼어붙는 모습입니다. 사람들의 시선도 온통 18대 대통령 선거에 관심이 쏠리면서 수도권 아파트 거래시장은 거래감소, 매매가격약세의 조정양상이 뚜렷합니다.

다음 대통령이 누가 되는지, 새 정부의 정책은 어떻게 바뀔지 궁금증과 기대감이 교차하는 가운데 현 정부의 주택정책에 실망한 사람들의 분노도 일시적으로 수면 아래로 잠수하는 듯 분위기입니다.
부동산114에 따르면 지난주 아파트 매매 가격은 서울(―0.04%), 신도시(―0.02%), 수도권(―0.01%) 모두 하락하면서, 서울 중구(―0.19%), 은평(―0.14%), 성동(―0.09%), 강서구(―0.07%)등의 순서로 가격이 떨어졌습니다.
전세시장은 전세수요의 감소로, 상승폭이 둔화되면서 안정세로 돌아선 가운데 일부 도심권과 재건축 이주 영향이 계속된 서울 서초구, 송파구는 상승세를, 그리고 신도시와 수도권은 보합세를 기록하였습니다.

이러한 매매하락, 전세보합의 안정장세는 비수기가 지속되는 1월말 까지 지속될 것으로 전망됩니다.

다만, 새 정부 인수위원회가 출범하고 새 정책의 윤곽이 어느 정도 드러나는 2월 이후 봄 이사수요가 시작되면 어떤 형태로든 주택시장도 상당한 변화가 예상됩니다.

□ 내년도에 확 바뀌는 부동산 제도를 주목해야 합니다.

첫째, 취득세, 양도세감면혜택이 올 연말로 종료됩니다.
지난 9월 24일부터 시행됐던 부동산 취득세 추가 감면혜택과 미분양 주택 취득시 5년간 양도세 비과세 조치는 12월 31일자로 일단 종료되지만 취득세 50% 감면혜택(4%→2%)은 2013년 말까지 연장됩니다. 다시 말해, 내년부터 무주택자나 일시적 2가구 소유자가 9억 원 이하의 주택을 구입할 경우 2%의 취득세를 적용받고 9억 원 초과의 1가구 1주택자는 4%의 세율을 적용받게 됩니다.

다만, 1억 원 미만 40㎡ 이하의 서민주택과 임대사업용으로 최초로 분양받는 전용면적 60㎡ 이하 공동주택이나 오피스텔을 구입한 경우의 취득세 면제 규정은 2015년 말까지 연장됩니다.

둘째, 장기주택마련저축 비과세가 폐지됩니다.
장기주택마련저축에 대한 비과세 혜택도 올해 말로 사라집니다.

셋째, 2007년 투기방지 목적으로 제정된 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과 제도도 폐지됩니다.

넷째, 도시형 생활주택 국민주택기금 지원 종료도 올해 말로 종료됩니다.

올해 말까지는 도시형생활주택, 다세대·다가구 등을 지을 때 연 2% 금리로 대출받을 수 있으나 앞으로는 중단됩니다. 2011년 2월부터 시행된 도시형생활주택 등에 대한 국민주택기금 대출은 중소형 주택 공급을 늘리면서 전·월세 난 완화라는 목적을 달성한 때문으로 보입니다.

다섯째, 생애최초주택구입자금 대출 등 국민주택기금 대출 자격 기준도 강화됩니다.

현재는 생애 최초 주택구입자금 대출과 근로자 서민 주택구입자금 대출 지원 대상은 부부합산 연소득이 각각 5000만 원 이하, 3000만 원 이하인 경우는 해당 자격이 부여되나 앞으로는 소득상한액을 상한 조정할 방침입니다. 왜냐하면, 현행 연소득 기준에는 상여금을 제외한 기본급만 포함돼 상여금 비중이 높은 금융기관 등의 고소득자도 대상자에 포함되는 문제가 있었기 때문입니다.
또한, 국민주택기금 대출의 종류별로 각기 다른 소득 산정 기준을 통일하는 방안도 추진되고 있습니다. 근로자 서민 주택구입자금 대출은 부부합산 소득을 기준으로 하지만 근로자 서민 전세자금 대출은 가구주의 소득만을 기준으로 하고 있어 형평성의 문제가 제기되고 있기 때문입니다.

여섯째, 투기과열지구를 제외한 민영주택에 대해 청약 재당첨 제한이 내년부터 사라지게 됩니다.

정부는 주택경기 침체 등으로 재당첨 제한이 무의미해짐에 따라 투기과열지구 외 민영주택에 대해서는 재당첨 제한을 적용하지 않기로 했습니다.

일곱째, 내년 9월부터는 재건축 연한을 채우지 못한 아파트도 재건축을 추진할 수 있습니다.

도시 및 주거환경정비법 개정안에 따르면 재건축 연한인 20년이 되지 않은 건물도 중대한 기능적·구조적 결함이 있는 경우 주민 10%의 동의를 받아 안전진단을 통과하면 재건축을 추진할 수 있게 됩니다. 이에 따라, 서울 목동과 상계동 등과 같은 1980년대 준공된 대단지 아파트의 재건축 사업 추진이 빨라질 것으로 관측됩니다.

여덟째, 층간 소음 문제를 줄이기 위해 바닥시공 기준도 강화됩니다.

현재는 일정 두께, 소음성능 중 하나를 충족하도록 했지만 앞으로는 두 가지 조건을 모두 충족시켜야 하는데, 이렇게 되면 층간소음으로 인한 이웃 간의 분쟁도 줄어드는 등 주거의 질적 개선에 도움이 될 전망입니다

□ 2013년도 부동산 시장은 새 정부의 정책기조가 매우 중요합니다.

전문가들을 만나보면 내년도 주택시장은 그 어느 때보다 불투명성이 높아서 예측불허라고 말하는 연구가들이 많습니다. 그리스 등 유로존의 위기는 어느 정도 해법을 찾는 모양새지만 스페인과 이탈리아 재정문제가 잠재되고 미국 재정절벽, 중국의 경기 회복여부 등 변수가 많기 때문입니다.

국내적으로는 내년도 국내 경제성장률 전망치가 낮아지는 가운데 새 정부의 경제정책과 부동산정책방향이 아직 결정되질 않아서 관망하는 분위기가 역력합니다.

제2차 대선토론을 통해 박근혜, 문재인 두 후보님의 경제, 복지, 노동정책의 방향의 제시될 것으로 보입니다.

지금까지 발표된 내용을 토대로 두 후보의 주택, 주거복지정책을 비교하면 다음과 같습니다.

먼저, 박근혜 후보는 가계부채해결 등 민생을 최우선적으로 챙기겠다는 공약을 발표, 부동산 관련해서는 단기적으로 거래활성화의 필요성을 강조하고 있습니다.

이에 따라 당장 내년부터 취득세와 양도세 감면혜택을 연장하고 분양가상한제폐지를 약속한바, 있습니다.

구체적으로 나온 대책도 다양합니다.

하우스푸어 대책으로는 지분매각제, 고리의 이자율을 저리의 이자율로 갈아타기 지원을 발표했고, 렌트푸어 대책으로는 집주인담보대출지원제도와 전월세상한제도입을 그리고 임대주택공급확대로는 철도부지 공공임대아파트 20만 가구 공급 및 보금자리주택의 임대전환 대책 등을 각각 내놓았습니다.

반면에 문재인 후보는 집값은 장기적으로 더 하락할 필요가 있다고 말하면서, 분양가상한제와 다주택자 양도세 중과폐지를 반대하고 있습니다.

하우스푸어에 대책으로는 공적자금투입을 반대하고 하우스푸어의 입장에 따라 개인회생등 피에타3법을 개정하여 맞춤식 정책을 펴겠다는 다소 포괄적인 대책을 발표하였습니다. 렌트푸어에 대책으로는 전월세상한제, 임대등록제, 바우처 등 구체적 대책을 그리고 공공임대주택관련해서는 매년 12만 가구 공급하는 방안을 각각 내놓았습니다.

한편, 가계부채와 관련하여 두 후보 모두 단기 변동금리를 장기고정금리로 전환하고 고금리를 저금리로 낮추기로 하는 점에서는 방향이 비슷하고 다만, 박 후보의 국민행복 기금 18조성 대책은 눈에 띠는 공약으로 평가됩니다.

지금까지 드러난 주택 및 주거복지정책만 놓고 보면 두 후보의 공약은 큰 틀에서는 대동소이해 보이지만 디테일한 면에서는 상당한 차이점이 발견됩니다.

즉, 박 후보는 거래활성화와 규제완화에 중점이 있는 반면에 문 후보는 가격의 추가하락, 규제지속이라는 점에서 근본적으로 정책방향이 다르다고 할 수 있습니다.

더구나 하우스푸어와 가계부채 대책관련해서는 박 후보의 정책이 보다 적극적이며 구체적이라는 전문가 평가가 많은 편입니다.

따라서 대선후보 2차토론 과정을 잘 지켜 볼 필요가 있습니다. 어떤 후보가 주택시장안정 및 서민주거복지 정책을 짤 수 있을지, 재원마련대책은 문제가 없는지, 그리고 국민들의 집문제를 근본적으로 해결하고, 집 걱정 없는 나라를 만들 수 있는 신뢰할만한 대통령 후보가 누구인지 냉정하게 판단하시기 바랍니다./

 
고종완 한국자산관리연구원 원장, 고고자산관리 대표이사 겸 건국부동산경제연구소 소장은 건국대학교 행정대학원 부동산학과 졸업했고 한양대 도시대학원 도시공학박사이며, 고려대 성균관대 건국대 등의 대학원 최고경영자과정 강사로 활동하고 있다, 고종완대표는 철저한 현장 중심의 살아있는 강연으로 유명하며 폭넓은 지지층을 확보하고 있는 전문 컨설턴트다. 현재는 서울디지털대학교 부동산학과 특임교수로 활동하면서 후대양성에 힘쓰고 있는 부동산멘토이기도 하다./

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