- 2012년은 수도권 하락, 지방상승속 역양극화 진행
- 2013년은 완만한 U자형 상승 가능성, 상저하고 전망
2012년 아파트 시장을 정리해 보면 한마디로 “역양극화” 현상이 지배한 한해였다. 즉, 지방상승-수도권 하락, 전세값 상승-매매값 하락, 소형강세-대형약세 모습이 각각 현실화 되었다. 비정상적이고 불균형적인 이러한 시장흐름은 지난 30~40년간 일찍이 경험해 보지 못한 사상 초유의 사건이다. 부동산 침체기에 나타나는 일종의 과도기적 현상으로 풀이된다.
이에 따라 시장은 대혼란에 빠지고 일반 투자자들은 “패닉”상태에 빠졌다.
강남권 중대형아파트의 몰락과 투자의 대명사였던 재건축의 폭락은 가히 충격적이었다. 주택시장의 미래전망에 대한 부정적 의식이 확대되고 자산으로서의 주택매력도 감소는 주택시장의 불확실성을 더욱 극대화 시켰다. 강남 불패신화가 무너지고 가계부채 급증, 주택구매력 급감, 투자심리냉각으로 일본식 거풍붕괴론이 다시 불거지기는 계기가 되었다.
다급해진 MB정부는 2012년이후 20여 차례의 연달은 주택시장 안정화대책을 쏟아냈지만 시장은 무덤덤하였고 소비자는 시장을 외면했다. 정부가 규제완화의 타이밍을 실기한데다 찔끔찔끔식 대책을 남발하면서 시장신뢰를 상실했기 때문이다.
2012년 하반기의 바닥론을 둘러싸고 논쟁이 뜨거운 가운데, 한국은행과 주택산업연구원의 2013년 시장전망 관련보고서는 대척점에 섰다.
먼저, 한국은행은 “금융안정보고서”를 통해 일반인의 심리위축, 주택수요계층 인구감소등 수요요인과 미분양누적, 광교, 한강, 위례, 운정, 검단, 동탄등 제 2기 신도시와 보금자리 주택의 공급확대, 세종시 및 지방혁신도시로의 인구이동 등 공급요인의 변화로 인해 수도권의 주택가격은 앞으로 더 떨어질 가능성이 높다고 진단하였다. 즉, 주택거래와 가격의 회복은 당분간 쉽지 않으므로 2013년에도 침체를 벗어나기 어렵다는 전망으로 유럽재정위기에 따른 경제의 불확실성, 낮은 경제성장률, 주택담보대출자의 16.2%에 해당하는 하우스푸어의 높은 비중, 높은 주택보급률, 고령화등을 근거로 제시하고 있다.
반면에, 주택산업연구원은 “한국, 일본비교를 통한 주택시장 전망”자료등을 통해 앞으로 국내주택시장의 회복가능성에 무게를 두고 있다.
한국과 일본의 경제지표, 주택시장지표 및 인구 및 가구수 변화등 주택시장여건을 종합적으로 비교할 때 국내주택시장은 과거 일본의 80년대 초기와 유사한 패턴의 시장침체기에 해당됨으로, 따라서 조만간 주택시장은 회복세를 나타낼 가능성이 높다는 전망이다. 최근 4~5년간의 수도권 주택시장의 침체는 일본의 지난 1991년 이후 버블붕괴로 인한 금융부실의 장기화, 경제구조조정, 초고령화등 외부요인과는 달리 유로존 위기등 글로벌경기악화, 원자재 및 물가상승, 실질소득감소, 소비심리위축등 내부요인에 의한 것으로 향후 저금리, 저달러, 저유가등과 소위, 여건과 세계경제회복조건이 더해지면 제2의 주택시장 호황기 도래도 가능하다는 분석이다.
-2013년은 상저하고의 완만한 U자형 회복 전망
그렇다면 2013년 주택경기는 바닥을 치고 상승세로 돌아설 수 있을까?
주택경기의 중장기예측기법의 하나인 벌집순환모형(HONEY-COMB CYCLE MODEL)을 보면, 국내주택시장은 2012년 하반기 현재, 제6국면인 회복초기단계를 지나는 중으로 파악된다. 벌집모형의 순환변동 주기로 볼때, 2013년은 새로운 싸이클의 도래가 예상된다.
그리고 2013년도 주택경기에 직접적인 영향을 미치는 인구, 경기, 정책, 금리, 수급, 투자심리등 핵심변수의 움직임도 중요하다. 특히 새정부의 부동산정책의 방향과 기조에 따라 부동산 시장은 큰 영향을 받을 전망이다.
첫째, 주택시장의 하락위험요인으로 고령화등 인구요인의 변화를 꼽는다. 즉, 인구감소에다 저출산. 고령화. 1~2인가구증가등 인구 및 가구구조의 변화로 인해 주택수요감소- 주택가격의 장기하락을 예측하는 사람들이 많다. 통계청은 국내인구가 2030년경, 가구수는 2040년경에 각각 정점에 이를 것이라는 추정치를 발표하였다.
둘째, 2013년도 국내경제는 세계경제의 흐름과 궤를 같이하면서 글로벌 양적완화, 유동성 증가등으로 세계경제가 안정을 되찾고 국내 거시 경제성장률도 3%대가 조금 넘는 성장률이 예견된다.
셋째, 박근혜 새정부의 부동산정책은 시장에 긍정적인 파급효과를 가져올 전망이다. 왜냐하면 취득세감면혜택을 연장시행하고 분양가상한제와 다주택자양도세중과제도의 폐지등 시장 친화적인 정책공발표로 주택시장도 정상기능을 되찾을 가능성이 커졌기 때문이다.
넷째, 금리인하 추이는 2013년도에도 유지될 것으로 전망된다. 글로벌금융위기의 해소대책이 급물살을 타고 실물경기 부양을 위한 미국 일본 중국등 세계 주요국가의 양적완화조치에 따라 금리가 추가적으로 인하되는 금리동조화현상이 나타날 것으로 보인다.
다섯째, 2013년도 전국의 입주예정물량은 2012년도 보다 5만가구 정도 증가한 약 40만가구, 아파트 입주물량은 약 19만가구로 수도권은 감소하고 지방은 증가할 것으로 추정된다.
이상의 내용을 종합 정리해 보면, 2013년도 주택시장은 전세 강보합, 매매 회복세가 나타날 가능성이 높다. 하지만 수도권의 경우 미분양증가, 도시형 생활주택 및 오피스텔의 공급과잉에 따른 수익률 저하, 하우스 푸어, 가계부채급증, 새정부 정책리스크등 등 하락요인으로 인해 단기간내에 상승 반전은 힘들다. 특히 하우스 푸어, 가계부채급증에 대한 근본적인 해결대책 없이 주택시장의 본격회복을 점치기는 기대난이다.
따라서, 2013년도 주택시장은 “상고하저”의 U자형 회복세가 전망된다. 하반기로 갈수록 집값이 상승하는 지역이 늘어나고 도시형생활주택, 오피스텔, 고시원등 공급과잉에 직면한 초소형주택보다는 전용면적 60㎡~85㎡의 중소형 주택이 강한 회복세를 나타낼 것이다.
