고종완 원장의 국내외 부동산시장의 현재와 미래

취득세 쇼크로 주택시장이 다시 급랭 조짐을 나타내고 있습니다.

박근혜당선인이 대선공약으로 약속했던 취득세감면연장조치가 불발됨에 따라 계약보류-거래마비-호가급락등 한파가 몰아치면서 급속히 냉각되는 조짐이 나타나고 있습니다.

현장중개업소에 따르면 매매계약을 취소하거나 보류하는 사례가 발생하고 압구정 현대단지와 반포 래미안단지, 둔촌 푸르지오단지의 30~40평형대 아파트등에서는 호가기준으로 약 5~6천만원씩 급락하는 매물도 등장하고 있습니다.

분양계약자중에서도 취득세의 감면시행 때까지 연체이자를 부담하고서라도 잔금납부를 연기하는 경우도 많아서 선의의 피해자가 발생함은 물론 건설사의 자금난도 심화되는등 입주차질도 빚어지고 있습니다.
주택시장도 당연히 패닉상태에 빠졌습니다.

지난해 말 취득세감세효과로 반짝 회복세를 보이던 주택시장은 올해 초들어 대혼란을 겪고 있으며, 장기침체마저 우려되는 상황이 전개되고 있습니다.
시장의 반응에 놀란 정치권은 다행히 바쁘게 움직이는 모양새입니다.
새누리당의 이한구 원내대표는 1월중에 임시국회에서 재추진하겠다고 밝혔고 우원식 민주당 수석원내부대표도 전향적으로 검토하겠다고 화답했습니다.

따라서, 세금정책의 불확실성으로 인해 주택시장의 거래공백, 대혼란, 실수요자의 피해를 최소화하기 위해서는 여야모두 적극적인 정책협조를 통해 조기에 지방세 감면 특별법 개정안을 통과시켜야 하며, 아울러 1월 1일부터 소급적용될 수 있도록 조치해야 합니다.
다시한번 박근혜 당선인의 정책공약의 실현을 촉구하며 민생안정을 위한 정치권의 분발을 기대합니다.

수도권의 경우, 올 1/4분기 전세대란이 우려됩니다.

올 1~3월까지의 아파트 입주 물량은 3만2526가구로서 작년 1분기(3만7581가구)는 물론 최근 4년(2009~2012년)과 비교해서도 가장 적은 것으로 드러나 올 1/4분기의 전세난이 우려되고 있습니다.

전세 계약이 끝나는 가구가 1분기에 몰린 점도 불안요인으로 작용하고 있습니다. 부동산써브에 따르면 올 1분기 전세 계약이 끝나는 가구는 35만906가구로서, 작년 1분기(34만1500건)보다 3% 정도 많으며, 특히나 3월은 작년(12만6806건)보다 10% 이상 많은 14만1587건의 전·월세 재계약이 몰릴 것으로 예상됩니다.

서울의 경우는 2월과 3월의 전세 재계약 가구가 각각 2만5000가구로서 월평균(2만가구)보다 5000가구 가량 많아 전세가격의 상승가능성이 높고, 서울 및 경기도는 각각 올해 입주 물량의 43%와 39%가 4/4분기(10~12월)에 집중돼, 지역별·시기별로 전세 가격의 움직임이 크게 달라질 것으로 전망됩니다.

또한 전세가격 상승폭이 큰 달은 2월과 3월로 나타났으며 올해 수도권의 신규아파트 입주물량도 작년 보다 20% 정도 감소전망입니다.

따라서, 올봄에 전월세가 만료되는 수도권 세입자의 경우 일단 2월과 3월은 재계약은 피하는게 상책(1월로 앞당기거나 4월 이후로 연기하는 방안)이며, 수도권의 경우 올 한해 전세가격상승은 불가피하다는 전망하에 입주물량이 많은 지역 선택등 전월세 자구책을 미리미리 준비하시는 것이 좋겠습니다.

박원순 시장의 “한강변 재건축 층수 가이드라인”이 새로 제시되었습니다.
1월 6일자 매일경제기사에 따르면, 서울시의 주요 한강변 재건축 아파트 층수 규제 가이드라인은 반포 일대가 최고 35층, 잠실 일대는 50층이며 부도심 입지인 여의도 일대는 50~60층 선이 검토되고 있는 것으로 알려졌습니다.

한강변 관리 종합 마스터플랜계획을 보면, 오세훈 전 서울시장 때 추진했던 한강변 10개 재건축 예정구역 개발 계획을 백지화하는 대신 박원순 시장 취임 이후 층수 규제를 대폭 강화하면서 당초 주민들 요구안보다는 10~20층 이상 깎일 가능성이 클 것으로 보입니다. (서울시는 이달 말까지 한강변 재건축 아파트 층수 규제 기준이 되는 한강변 가이드라인을 수립해 발표할 예정임)

주요지구별로 살펴보면 다음과 같습니다.

첫째, 10개 한강변 재건축 예정 구역 중 가장 관심이 쏠리고 있는 곳은 여의도 일대입니다.
서울시는 이 지역 6300여 가구 아파트에 대해 상업지역으로 종상향을 해 813%로 용적률을 주는 대신 기부채납을 전체 용지의 40%까지 받고 최고 70층에 이르는 초고층 주상복합을 건설하는 것으로 추진되었습니다. 하지만 박시장 등장이후 서울시 관계자는 “높은 기부채납에 따라 주민들 반발도 만만치 않을뿐더러 녹색성장 시대에 건축비가 비싸고 에너지 소모도 심한 70층 초고층을 건설하는 것이 맞지 않다는 결론을 내렸다”고 말했습니다.

3종 일반지역인 여의도 지역은 준주거 지역으로 상향되는 방안이 검토중으로 당초 용도변경안은 ‘3종→상업지’로 두 단계 높이는 것이었는데 준주거지역으로 한 단계만 상향 조정될 것으로 예상됩니다. (준주거지역은 통상 용적률 400%에 건폐율 30% 이하가 적용됨).

따라서, 여의도 최고 층수는 70층보다 낮은 50~60층으로 조정될 가능성이 크며, 종상향 단계는 당초보다 낮아질 수 있지만 그만큼 주민들이 내놓는 기부채납 규모도 15~20% 수준으로 작아지기 때문에 주민들에게 불리한 것만은 아니라는 게 서울시의 주장입니다.

둘째, 반포유도정비구역 일대는 최고 35층, 이보다 한강변에서 떨어진 송파 잠실 지역은 최고 50층 가이드라인을 제시했습니다. 또한, 다른 한강변 전략정비구역인 성수동 일대도 현재 최고 50층까지 허용된 상황입니다.

최근 강남권 재건축 단지 중에는 종상향을 추진하다 이를 포기하고 종 변경없는 정비계획안을 수립하는 단지도 늘고 있습니다. 예컨대, 3종 일반주거지역인 잠실주공5단지는 지난해 서울시 공공건축가 등이 제시한 가이드라인을 사실상 수용하여, 최근 총 용적률 320%를 적용해 최고 50층 5890가구를 신축하는 내용의 지구단위 정비계획변경안을 마련하고 다음달 조합 설립을 위한 총회를 열기로 한 바 있습니다.
이에 따라 주민 반발도 만만치 않을 것으로 보입니다.

서울 주민들 입장에서는 단지 서울시장이 바뀌었다고 재건축 정책이 전면 수정되는 것은 정책의 일관성 및 신뢰도 측면에서 받아들이기 어렵기 때문입니다.

대표단지가 바로 한강변 전략정비구역 중 가장 ‘부촌’인 압구정동 일대로서 반포와 비슷한 35층 재건축안에 강력반발하고 있어서 귀추가 주목됩니다.

글로벌도시를 연구한 저의 관점에서는 서울시에 두 가지를 제안하고 싶습니다.
도시의 주인은 사람(주민)이며 도시정책의 목표는 결국 “삶의 질” 향상과 도시경쟁력의 제고에 있는 만큼, 주민들의 의사를 최대한 존중하고 미래의 도시경쟁력을 어떻게 확보하느냐에 정책의 초점이 맞춰져야 할 것입니다.

시장이 바뀜에 따라 도시정책 및 주택정책도 변화가 불가피하겠지만 주민참여와 전문가들의 의견을 충분히 수렴하여 한 번 정해진 도시기본계획이나 정책의 기본방향은 중장기적으로 유지되면서 세부적인 관리, 집행계획을 수정하는 방법으로 도시의 성장을 관리하는 도시전략이 바람직하다는 판단입니다.

임기가 채 1년반도 남지 아니한 박원순 현 서울시장이 적어도 10년이상을 내다보고 서을시의 도시계획을 무단 재단하거나 대수술을 감행하는 행정자세는 서울시민들의 삶과 미래의 서울시 도시경쟁력에 악영향을 줄 수도 있음을 인식해야 합니다.

혹시 1년후 지방선거에서 다시 오세훈 전시장 혹은 새누리당 후보가 당선되어 박시장의 도시정책을 180도 바꾼다면 그 때 박시장은 무슨 말을 할 수 있으며 과연 어떤 대안을 내놓을 수 있을까요?

무릇 서울시는 명실 상부한 10대 글로벌 도시이자 대한민국의 얼굴임을 명심해야 합니다. 그렇다면 서울시 도시정책의 기본방향과 골격을 정하는 일은 적어도 50~100년 앞을 내다본 백년대계의 안목과 지혜가 필요한 대역사로서, 박시장 개인의 철학이나 의지에 따라 임기내에 서둘러 결정해서는 안 된다는 뜻입니다.

우리가 MB정부의 4대강 사업을 비판하는 이유도 “졸속행정”이라는 같은 맥락으로 이해할 수 있을 것입니다. 이런 의문이 드는 건 단지 저혼자 만의 생각일까요?