부동산 구입은 팔때를 생각하고 구매하라

수익률,환금성 면에서 소액투자 유리
“ 쉽게 살수 있는 부동산과 팔기 쉬운 부동산중 어느쪽이 좋은 부동산입니까?”
수년전부터 대중을 상대로 강의하는 기회가 주어지면 가볍게 이런 질문을 던지곤 한다.

대다수 수강생들은 팔기 쉬운 부동산이 좋은 부동산이기 때문에 투자해야 한다고 바로 이야기한다. 하지만 수강생들의 부동산 자산 포트폴리오를 점검해 보면 원할 때 바로 팔리지 않은 물건으로 인해 고통을 당하고 있는 것을 알수 있다.

박근혜 대통령 취임식 이후에도 5~10억원 가량의 돈을 부동산에 투자하기 위해 필자를 찿는분들이 점차 늘어 나고 있다. 하지만 경기가 일부 풀렸다고 하더라도 이정도의 돈을 부동산에 투자하기 위해 호주머니에 담고 있는 분들은 드물다.

실제 올봄 반포에 거주하는 서 혜경(52)씨는 글로벌 기업 ceo 로 근무하는 남편이 스톡옵션으로 받은 10억원을 가지고 임대 사업할수 있는 부동산에 투자하기 위해 필자를 찿아았다.

10억원짜리 임대형부동산에 투자했을때 더 여유 자금 있는 분들이 최소 11억원이상으로 본인이 투자한 물건을 되사줘야 하는데 기대 임대수익율외 현재경제 상황으로는 가격이 오르기가 쉽지가 않다.

대신 10억원을 5개로 쪼개서 2억원씩 소형임대형 물건에 투자하면 수익율도 더 높일수 있고 환금성도 뛰어난 물건을 강남권에서도 쉽게 찿을수 있다. 임대사업으로 등록하게 되면 취득세도 안낼뿐 아니라 나중에 아이들에게도 증여하기도 간단하다. 서 혜경씨는 필자의 컨설팅 대로 강남권에서 시행사가 원가로 공급하는 임대형 물건을 5개를 바로 계약, 임대수익율 10%를 올리면서 지인들을 필자회사에 자주 소개시켜주는 VIP 고객이 되었다.

글로벌 경기침체, 집값 하락, 전셋값 상승 등의 영향으로 가격이 저렴한 소형주택을 중심으로 인기를 끌고 있는 현상이 수익형 부동산시장에도 고스란히 반영되고 있다. 실제 되팔기 쉬운 소액으로 투자하는 상가의 경우도 인기를 끌고 있는데 LH에서 공급하는 상가 낙찰가를 보면, 1억원대나 1억원 미만의 상가도 적지 않게 나오고 있다.

지난 10월 공급된 경주 외동의 신규 LH단지내상가 중 101호는 9400만원대에 낙찰됐다. 낙찰된 점포는 지상 1층 물건이다. 또, 올해 1~10월 LH에서 신규공급한 LH상가 중 1억원 미만 금액으로 낙찰된 점포는 모두 10개였다. 여기에, 같은 기간 1억~2억원 사이의 낙찰가를 기록한 신규 LH 점포도 29개에 달했다. 지난 4월 한화건설이 분양한 상암지구 '상암 한화 오벨리스크' 오피스텔의 경우도 3.3㎡당 1060만원의 저렴한 분양가를 책정해 전용 19㎡의 경우 1억원대 초반에 투자가 가능했다. 그 결과 평균 5.3대 1, 최고 52.83대 1의 경쟁률을 기록하며 흥행에 성공했다. 또 지난 6월청약을 마친 강남보금자리지구 내 '강남 푸르지오 시티'도 강남권임에도 불구하고 전용 23~24㎡가 다른 강남지역에 분양된 오피스텔보다 30% 이상 저렴한 1억원 중반대에 선을 보이면서 평균 23.6대 1의 경쟁률을 나타냈다.

박근혜 시대에도 되팔기 쉬운 소액투자 유효할 듯

박근혜대통령 부동산 정책을 점검해 볼 때 올해 부동산도 소액으로 투자가 가능한 상품들의 인기는 지속될 것이다. 소액으로 임대수익을 원하는 투자자들은 1억원 안팎의 분양중인 저가 수익형 부동산에 관심을 가져보는 것도 좋다. 특히 분양중인 오피스텔과 도시형주택의 경우 신규분양보다 혜택이 많은만큼 꼼꼼히 따져 접근해볼한다.

필자가 오래전 부동산투자에 입문해 쓰던 투자 방법은 주로 미분양된 저층부 오피스텔을 할인가에 매입, 분양 완료되고 프리미엄이 붙을 시점에 정상가에 내다 던져 종잣돈을 주로 마련했다.
오피스텔과 도시형주택의 경우 아파트처럼 로얄층과 비로얄층의 분양가가 일부 차이는 있지만 월임대료는 큰 차이가 없다. 이왕이면 저렴하게 매입하는 것이 수익률을 높이는데 더 유리하다. 아무리 수익형 부동산의 인기가 좋아도 매입에 대한 부담이 커지게 되고 되팔때 환금성면에서 불리할 수밖에 없기 때문에 소액으로 투자 가능한 수익형 부동산이 큰 인기를 얻고 있는것이다. 1~2억원대의 저렴한 분양가의 되팔기 쉬운 오피스텔과 도시형 주택에 대한 투자자의 관심이 박근혜 시대에도 증폭될것으로 보고 있다.