고종완의 3월 첫째주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”
고종완의 3월 첫째주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”
  • 고종완 한국자산관리연구원 원장
  • 승인 2013.03.07 16:03
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 3월 첫째주 주택시장은 2년만의 반등성공으로 바닥권 탈출신호가 보입니다.

닥터아파트에 따르면 서울지역 아파트값이 지난 2011년 2월 이후 2년 만에 0.03%상승세로 반전에 성공하였습니다.
강남, 송파, 서초, 강동 4개구의 재건축 아파트의 견인차 역할로 가락시영, 고덕주공2단지, 둔촌주공 등 재건축 아파트값이 올랐습니다. 예컨대, 강동구 고덕동 고덕주공2단지 59㎡가 5억원에서 5억3000만원으로, 둔촌동 둔촌주공1단지 52㎡는 5억원에서 5억2500만원으로, 가락시영1차 49㎡는 5억1000만원에서 5억5250만원으로, 가락시영2차 42㎡는 5억500만원에서 5억4750만원으로 각각 상승한 것으로 나타났습니다.
한편 서울지역 2월 전셋값은 상승폭은 다소 줄어들어, 2월 전셋값 변동률은 1월(0.29%) 대비 0.15%p 감소를 기록하였습니다.

취득세감면연장 효과와 새정부 부동산규제책 완화 등에 대한 기대감으로 풍향계 역할을 하는 강남권 재건축시장은 바닥을 찍고 상승하는 등 주택시장 분위기도 점차 호전되고 있는 것으로 분석됩니다.

야당의 대못규제 철폐반대로 부동산 시장의 재침체가 우려됩니다.
분양가 상한제 폐지, 취득세감면연장등 규제완화 및 부동산시장 활성화 정책들이 국회통과 불발로 인해 부동산 시장에 짙은 암운이 다시 감돌고 있습니다.

언론 보도에 따르면 분양가 상한제는 사실상 의미 없는 데다 여야가 이를 폐지하는 데 거의 합의했으나 웬일인지 민주통합당의 강력반대로 주택법개정안 통과가 무산되었다고 합니다.

또한 취득세감면연장도 야당의 반대로 법제사법위원회의 상정이 무산됨으로서, 당분간 부동산 규제완화 정책들의 국회 처리는 사실상 물 건너간 것으로 보입니다.

더구나, 신제윤 금융위원장 내정자는 주택담보 대출액을 제한하는 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)는 당분간 완화할 생각이 없다고 찬물 발언을 하기도 하였습니다. 이에따라 2년여 만에 기사회생의 조짐이 보이는 주택시장은 벼랑끝 위기에 다시 내몰리고 있는 양상이 전개되고 있습니다.

다시 말해, 규제완화 정책의 국회 미통과로 부동산시장의 불확실성 증가, 투자심리위축으로 거래절벽, 경기침체장기화, 복합불황의 우려가 커지고 있다는 뜻입니다. 그렇다면 민주통합당과 참여연대등이 분양가 상한제의 탄력적용제도를 반대하는 이유는 뭘까요?

서민들의 주거난등 주택문제본질을 외면한 채 노골적으로 건설업계의 고분양가 사업을 밀어주는 것, 다시 투기조장, 분양가의 폭등을 우려하고 있습니다. 특히, 참여연대는 “매매 활성화 등 주택경기 부양을 인위적인 규제 완화로 이뤄질 수 있다는 것은 정부의 착각으로, 그동안 집값이 비정상적으로 높았던 것이 이제 그나마 정상화되는 상황”이라며 “정부는 당초 약속했던 하우스푸어와 렌트푸어 문제에 더 역량을 집중해야 할 것”이라고 주장하고 있습니다.

하지만 야당과 일부 시민단체의 이러한 주장은 근거가 없을 뿐 더러 중산층과 서민들의 입장에서도 반길 수만은 없다는 판단입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

첫째, 주택의 장기침체는 우리나라 경제의 시한폭탄으로 경제시스템 복원 차원에서 수술이 시급합니다. 중산층의 몰락, 기업·금융의 부실화, 내수시장 침체와 같은 현상도 따지고 보면 부동산 침체와 맞물려 있는데다 빈사상태에 빠진 부동산 시장을 살리려면 다각도의 처방과 종합대책이 요구됩니다.

지난 MB 정부때의 찔끔찔끔식 처방이나 곁가지 위주위 반짝 정책은 더 이상 실효성을 기대할 수 없습니다.

둘째, 시장기능의 단기회복을 통해 최단기간 내에 부동산 시장을 정상화 시켜야 합니다. 정상화의 그 첫번째 과제는 거래회복, 실수요자의 구매심리안정으로서 반시장적 규제를 푸는 일이 가장 빠른 지름길이라고 할 수 있습니다.

셋째, 하우스푸어 ,렌트푸어 문제의 츨발점도 따지고 보면 주택경기의 장기불황과 거래절벽에다 구매심리불안, 전세수요로의 쏠림현상에서 비롯된 것으로 구매심리회복과 거래활성화가 이뤄질 경우 특단의 조치없이도 절반 정도 해결가능하다는 점에서 최저비용의 최고 효율적인 정책대안이라고 할 수 있습니다.

넷째, 정부가 제안한 분양가 상한제의 탄력적용은 상한제의 완전 폐지가 아니라 민영주택과 집값이 안정된 지역에 한해 적용되는 조치로 공영택지와 집값급등지역은 예외적으로 분양가상한제도가 그대로 유지 됩니다. 따라서 건설사 폭리와 분양가 급등논리는 과장된 논리로 객관성이 부족하고 설득력이 매우 떨어집니다. 따라서, 여야는 상임위에 계류 중인 취득세 감면 연장, 분양가 상한제 폐지 법안을 조속히 처리해야 합니다. 민주당 일각에서는 상한제가 사라지면 건설사가 제멋대로 분양가를 올려 집값 상승을 부추긴다며 법안 통과를 막고 있지만 이는 억측이자 억지 주장입니다.

왜냐하면, 집을 사려는 사람, 즉 유효수요가 부족한 상황에서 공급업자가 어떻게 분양가 폭리를 취할 수 있을까요?

아울러, 신제윤 내정자도 주택시장에 대한 시각과 정책방향에 대한 틀을 바꿔, 금융 규제의 완화에 전향적인 자세를 보여야 할 것입니다. 예컨대, 집이 팔리지 않아 빚더미에 오른 하우스푸어와 붕괴된 중산층의 가계부채 상황을 면밀히 조사해 근본적인 해법, 효과적인 대응책이 무엇인지 창조적인 정책대안 마련에 힘을 쏟아야 합니다.

단순히, 외형적으로 드러난 부채통계만 놓고 부채가 늘어나지 않도록 해야 한다는 정책결정자의 편견과 이해부족은 가계 자금의 선순환 통로와 중산층 재건, 내수경기 부양의 호기를 가로 막는 즉, 우리경제의 가장 커다란 위험요인이 될 것입니다. 결론적으로 지금은 부동산 폭등을 염려할 때가 아니라 장기불황이나 폭락을 걱정할 때로서 부동산 시장과 투자자의 패러다임 변화에 발맞춰 정책의 패러다임도 대전환이 요구된다고 하겠습니다.

마침 서승환 내정자는 분양가상한제와 다주택자 양도세 중과조치의 폐지 당위성을 주장하고 시장 정상화에 힘을 쏟겠다는 정책의지를 밝힌 만큼, 시장은 한가닥 희망이 엿보입니다. 서장관님은 취임후 가장 먼저 야당의 지도부를 방문하여 논리적으로 부동산 정책의 정상화 필요성을 설득해야 할 것입니다.

야당도 경제위기극복과 경제살리기에는 중신층과 서민의 입장에서 적극 협력할 의무가 있습니다. 지난 97년 외환위기를 맞아 시행하였던 DJ정부때의 과감한 위기극복사례를 참고할 필요가 있습니다. 대못규제철폐와 주택거래활성화의 1차적 수혜자는 야당의 주장대로 부동산 부자가 아니라 부동산 문제로 고민하고 신음하는 중산층과 무주택자임을 재인식할 필요가 있지 않을까요?

미국 부동산 시장은 봄바람이 불면서 전세계에 청신호를 보내고 있습니다

이투데이등 보도에 따르면 최근 미국의 주택시장은 개선되는 조짐으로 각종 지표에 청신호가 켜졌습니다. 미국의 1월 신규 주택 판매는 전월 대비 15.6% 증가한 43만7000채로 지난 2008년 7월 이후 4년 반 만에 최고 수준을 기록하였습니다. 예컨대, 미국 20개 대도시의 주택 가격을 나타내는 스탠다드앤드푸어스(S&P)-케이스실러주택지수는 지난 12월에 전월 대비 0.9% 올라 12개월 연속 상승세로 전년 동월 대비로는 6.8% 상승함으로서, 상승폭은 연간 기준으로 지난 2006년 8월 이후 최대수치입니다.

전문가들은 가압류가 줄어든데다 기존 주택과 신규 주택 공급 물량이 달리면서 주택 가격이 상승했다고 분석합니다.

거래증가, 가격상승으로 1월에 거래된 주택의 평균 가격도 17만3600 달러로 전년보다 12.3% 상승했습니다. 재고 주택이 팔리는 데 걸리는 기간도 평균 4.2개월로 2005년 4월 이후 가장 짧게 나타났습니다.

부동산중개인협회(NAR)는 1월 매매 계약된 잠정 주택매매지수(2001년=100)가 전달보다 4.5% 오른 105.9로 집계, 전망치 1.9%에 비해 상승폭이 크며 2010년 4월 이후 가장 높습니다. 반면에 기존 주택의 재고량은 전월 대비 4.9% 감소해 174만채로 줄어들었습니다.

이에 따라, 미국 부동산 시장 회복과 함께 올해 주택 가격이 완만한 성장세를 보일 것으로 전망됩니다.

연방준비제도(연준, Fed)의 모기지담보부채권(MBS) 매입 프로그램도 부동산 시장 회복 기대감을 키우고 있다는 평가입니다. 주택담보대출 금리가 사상 최저치로 떨어지고 경기 회복 기대감이 살아나고 있는 것도 주택거래 활성화의 배경으로, 부동산 부문이 올해 미국의 경제 회복세를 주도 할 것이라는 예측이 주류를 이루고 있습니다. 대니얼 실버 JP모건체이스 이코노미스트는 “부동산 시장의 상황이 계속 나아지고 있다”면서 “주택 가격이 오르기 시작하면서 대다수 소비자는 매수 기회를 노리고 있다”고 설명했습니다.

앞으로도 주택 과잉 공급 문제가 해결되면서 올해 주택시장이 개선될 가능성이 높아지고 있습니다.

미국 주택 공실률은 지난해 12월에 1.90%에 그쳤고 같은 기간 임대주택 공실률은 8.70%로 사상 최고치 12%에서 크게 하락했기 때문입니다.

결론적으로 미국주택시장의 회복소식을 접하면서 두가지 생각이 떠오르는 이유는 무엇일까요?

첫째는 집값폭락으로 글로벌금융위기의 진원지였던 미국의 주택시장이 기적처럼 회생하고 있다니 놀랍고 부럽다는 생각입니다.

둘째, 그렇다면 거품정도도 적고 미국처럼 장기하락한 국내 부동산 경기도 바닥탈출과 회복기대감이 살아난다는 희망입니다.

다만, 미국의 야당과 한국의 야당은 국가와 국민을 최우선으로 생각하느냐, 글로벌 경제위기극복에 여야가 초당적으로 협조하느냐에 달려있다고 해도 과언이 아니겠죠?

 
고종완 한국자산관리연구원 원장, 고고자산관리 대표이사 겸 건국부동산경제연구소 소장은 건국대학교 행정대학원 부동산학과 졸업했고 한양대 도시대학원 도시공학박사이며, 고려대 성균관대 건국대 등의 대학원 최고경영자과정 강사로 활동하고 있다, 고종완대표는 철저한 현장 중심의 살아있는 강연으로 유명하며 폭넓은 지지층을 확보하고 있는 전문 컨설턴트다. 현재는 서울디지털대학교 부동산학과 특임교수로 활동하면서 후대양성에 힘쓰고 있는 부동산멘토이기도 하다./


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