고종완 원장의 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”
고종완 원장의 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”
  • 고종완 한국자산관리연구원장
  • 승인 2013.03.26 11:26
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□ 전세시장은 4월이후 안정 예상, 전세난은 올해도 지속될 가능성이 높습니다.

매매가 보합속, 전세난이 강남에서 강북으로, 서울에서 수도권으로 확산되고 있습니다. 1~2년 전보다는 상승폭이 둔화되는 모습이나 무주택자는 여전히 전세난에 시달리고 있습니다. 부동산114에 따르면 2010년 3월 둘째 주 전세금은 전년 말 대비 1.9%, 2011년 3월에는 4.7% 각각 올랐으나 2012년 3월에는 0.56%, 올해는 0.93% 상승하는 데 그쳤습니다. 서울도 비슷한 사정으로 2년마다 강한 상승세가 되풀이 되고 있습니다. 2010년의 경우 3월까지 2.5%였고, 2011년에는 3.3%, 2012년에는 -0.04%, 올해는 1.1%를 각각 기록 중입니다.

올들어 서울지역 전세값 상승률이 둔화된 이유는 전세금이 많이 오르면서 이에 놀란 세입자들이 전세금이 상대적으로 저렴한 경기도와 인천, 강원지역등으로 밀려난 때문으로 분석됩니다. 한마디로 수급안정요인에 따라 전세값이 안정된 게 아니라 전세값 급등이 이사수요를 지역별로 조정, 재편한 결과로 보입니다. 그렇다면 올해 전세 시장은 어떻게 될까요?

봄철 성수기가 끝나는 4월 이후에는 이사수요의 분산과 입주물량증가로 당분간 안정세가 전망됩니다. 올해 2분기 전국 아파트 입주물량은 4만5965가구로서, 1분기(2만9312가구)보다 56%, 작년 2분기(3만6942가구)보다 24.4% 각각 늘어날 것으로 추정됩니다.

입주물량이 1분기보다 크게 늘면서 전세시장은 2분기전세시장은 비교적 안정될 것으로 예상됩니다. 하지만 지역별로 편차가 큰데다 소위, '깡통 전세'가 월세로 대거 전환되면서 전세 공급물량급감으로 전세시장의 불안정성은 여전히 잠복하고 있다고 할 수 있습니다.

따라서, 강남권 및 실수요자가 선호하는 서울지역의 60~85㎡ 중소형주택은 공급부족과 수요증가로 전세난은 올해도 지속될 가능성이 높다는 분석입니다. 

□ 올 3월~4월 주택거래량이 하반기시장의 향방을 결정합니다.

국토부의 발표에 따르면, 지난 2013년 2월 주택 매매거래량은 전국 4.7만건으로서, 취득세감면 연장 입법 미통과 등으로 전년동월 대비 14.2% 감소한 것으로 드러났습니다. 즉, 월간주택거래량은 2006년 통계 집계 이후 최저 수준을 기록한 것입니다.

지역별로는 수도권 거래량은 1만7276 건으로 전년 동월대비 10.0% 감소해 지방(약 3.0만건)보다 감소폭이 작았지만 서울은 상대적으로 감소폭 17%로 컸습니다. 그나마 다행인 점은 강남3구의 경우 전년동월 대비 거래량이 약간 증가했다는 점입니다.

주택 유형별로 아파트는 3만4089건이 거래돼 전년동월대비 11.9% 감소했고, 단독·다가구 22.8%, 연립·다세대 17.5% 각각 감소한 것으로 조사됐습니다. 규모별로는 수도권은 40㎡이하, 40~60㎡에서 지방은 40㎡이하, 85~135㎡ 주택에서 거래량 감소폭이 큰 것으로 나타났습니다.

주택거래량이 가격에 3~6개월 정도 선행하는 특징과 규제완화조치가 무산되면서 실수요자층의 구매심리가 위축되는 현실을 감안할 경우 올 3~4월 주택거래량의 지표변화가 올 하반기 주택시장의 회복여부를 가늠해 볼 수 있는 주된 지표가 될 것입니다. 아울러 4월초로 예정된 정부의 부동산 종합대책발표에 관심이 모아지고 있습니다. 과연 이번에는 분양가상한제와 다주택자 양도세중과조치가 사실상 폐지될 수 있을까요? 그리고 주택금융완화조치도 포함될 수 있을까요? 

□ 서울 종로구, 경기 여주군, 인천 계양구가 아파트 임대수익률이 가장 높습니다.

조선일보 등 기사에 따르면, 국민은행 부동산정보사이트 알리지(kbreasy.com)가 발표한 수도권 아파트 평균 임대수익률은 연 4.19%, 서울 3.66%, 경기 4.51%, 인천 4.31%로 각각 나타났습니다.서울 25개 자치구 중 임대 수익률이 가장 높은 곳은 종로구 연 4.16%, 중랑구 4.12%, 서대문구 4.06%, 성북구 4.03%, 도봉구 4.03% 순이었으며 아파트 값이 상대적으로 비싼 용산구(3.27%),서초구(3.29%), 송파구(3.21%), 강남구(3.05%)는 하위권을 형성함으로서 좋은 대조를 이루고 있습니다.

쉽게 말해, 아파트 매매가가 높은 지역의 경우, 세입자의 소득이 그만큼 받쳐주지 못하기 때문에 월세를 비싸게 받을 수 없어서 수익률이 낮다는 분석입니다.

경기도는 여주군이 연 6.02%, 이천시 5.87%, 포천시 5.86%, 안성시 5.60%, 평택시 5.37% 등도 수익률이 상대적으로 높은 반면에 광명시(3.98%), 성남시(3.81%) 과천시(2.50%)등은 수익률이 낮았습니다.

인천시는 수익률이 가장 높은 곳은 계양구로 4.67%, 2위 연수구 4.52%였으며 가장 낮은 곳은 서구 3.99%로 드러났습니다. 한편, 임대 기본수요가 많은 수도권 3억원 이하 아파트는 연평균 임대 수익률이 4.62%로 전체 평균보다 약간 높았습니다(서울지역 3억원 이하는 4.17%).

따라서, 아파트 임대수익률은 서울 강남보다 강북권과 수도권, 대도시보다는 중소 도시, 고가 주택보다는 중저가 주택의 임대 수익률이 높다는 점을 감안하여 임대주택사업의 투자우선순위를 결정하는 전략이 바람직합니다. 다만, 자본수익을 동시에 고려할 경우 지역선택의 기준은 또 달라져야 하므로 고급정보와 지식이 필요합니다.

□ 서울에서, 지금 뜨고 있는 최고 상권은 어디일까요?

조선일보등 기사에 따르면 부동산114가 발표한 2012년 4분기(9~12월) 상권 환산 임대료 시세 자료 기준으로, 서울에서 장사가 잘되는 곳은 명동과 이대, 종로5가 일대가 3~6% 올라 최고 상권으로 부상하였습니다.

반면에 영등포권역(여의도·영등포역·영등포시장·영등포구청)은 하락중이며, 강남권 중에서는 강남역과 교대역은 오르고, 선릉역과 신사동은 내리는 등 희비가 엇갈린 것으로 나타났습니다.예컨대, 이대 상권은 4분기동안 ㎡당 월 임대료가 평균 6만3300원으로 전 분기(6만100원) 대비, 5% 상승했습니다(환산 임대료는 보증금을 월세로 환산하고 월세와 관리비를 합한 금액으로 환산 임대료를 기준으로 하면 보증금 수준에 관계없이 월세만으로 임대료 수준을 비교할 수 있습니다). 즉, 이대 앞에서 33㎡ 점포를 빌리려면 월평균 200만원이상의 월세를 내야 한다는 말입니다.

상권별 임대료 변화 추이를 살펴보면 다음과 같습니다. 첫째, 명동은 ㎡당 11만9800원에서 12만3200원(3%), 종로5가는 3만9700원에서 4만2000원(6%), 신촌은 3만9900원에서 4만1800원으로 각각 상승하였습니다. 신촌에서 이대로 이어지는 대학상권은 최근 유니클로, 갭, 에잇세컨즈 등 젊은 의류 전문 브랜드가 잇따라 입점하면서 소비력이 강한 젊은 유동층을 흡수하고 있기 때문입니다.

둘째, 눈에 띄는 상권변화로는 지난 몇년간 상승세를 탔던 홍대 상권의 정체현상으로서, 같은 기간 평균 임대료가 ㎡당 3만3200원에서 3만1900원, 합정은 3만2500원에서 3만1500원으로 떨어지고 있는바, 이는 이면도로변의 점포 임대료가 하락한 때문으로 보입니다.

셋째, 강남역 상권은 2007년 고점을 기록한 뒤 하락세를 보이다가 지난 2011년 삼성타운 입주와 신분당선 개통을 계기로 명실상부한 최고 상권으로 자리매김에 성공하였습니다.

지난해 4분기 ㎡당 임대료는 3만4100원으로 전 분기보다 1000원 상승하는 등 고공행진 중입니다. 넷째, 도심부 상권은 명동을 제외하면 부진한 편으로, 종각은 지난 4분기 -4.1%, 광화문 -2.5% 등으로 부동산 침체기에 임차인들의 기피현상이 나타나고 있습니다.

다섯째, 청량리역 6.5%(㎡당 2만4000원), 노량진 9.3%(2만8700원), 중계동 은행사거리 6.6%(2만6300원) 등은 성장지역으로 임대료가 각각 올랐습니다.

다섯째, 자치구별로 보면 강남구가 2011년 3분기(3만5100원) 이후 5분기 연속 상승해 4만1500원을 기록했으며 중구는 지난해 2분기 3만9800원에서 4분기 3만3000원으로 17% 떨어지는등 지역차별화가 뚜렷합니다.

지역별 임대수익률을 비교해 보면, 서대문 5.86%, 중구 5.17%, 마포 4.80% 순으로 높았고 강남 3.40%, 서초 2.50%, 종로 3.89% 등이 상대적으로 낮았습니다.

마지막으로, 전국의 주요 시·도 중 상가 임대료가 오른 곳은 서울(1.2%)과 대전(5.3%)으로, 대전은 세종시 입주 효과를 타고 임대료가 상승 곡선을 타는 것으로 풀이됩니다. 상가투자자에겐 매우 유용한 자료로, 최소한 이런 데이터를 참고하여 투자에 나서야 할 것입니다. 

□ 4월초 발표에정인 부동산 종합대책은 시장을 살릴 수 있는 마지막 기회입니다.

부동산시장 정상화대책이 미뤄지면서 부동산 시장에 다시 암운이 감돌고 있습니다. 서승환 국토부 장관 취임에 따라 부동산종합대책은 4월초 추경예산 편성등과 함께 발표될 것으로 관측됩니다. 하지만, 시장전문가들은 시각은 기대반 우려반으로 엇갈리고 있는 게 사실입니다. 만약 곧 나올 종합대책에 또다시 알맹이가 빠지고 재탕 삼탕 대책으로 덧칠될 경우 부동산 시장은 양치기 소년처럼 실망감이 증폭되면서 재침체의 위기를 불러올 수도 있기 때문입니다.

박근혜 대통령은 18일 청와대 수석비서관회의에서 "국민들께서 경제회복에 대해 희망을 가질 수 있도록 올해 경제정책 방향을 조속히 제시할 필요가 있다"고 새 정부의 경제팀에 지시했습니다. 그러면서 국민들이 체감할 수 있는 경기회복과 시장의 불확실성을 제거한 경제정책을 강조한 바 있습니다. 청와대 관계자도 "추경은 물론 부동산 대책을 포함한 경기활성화 종합대책을 고민중"이며 "현오석 부총리 겸 기획재정부 장관이 임명되면 구체적인 방안을 짤 것"이라며 "1분기 경기상황을 가늠할 수 있는 잠정 경제지표를 보고 어느 정도 수위로 대책을 마련할지 판단할 것"이라고 설명하였습니다. 한편, 현오석 부총리 내정자는 청문회에서 경기대책과 관련, "재정 금융 부동산 등 종합 패키지 정책이 필요하다"고 말했으며, 서승환 국토해양부 장관 역시 취임 직후 "관계부처 협의를 통해 종합대책을 만들고 있다"며, "여러 가지 대책을 전부 고려하고 있다"고 언급한 바 있습니다.

문제는 향후 종합 대책이 과연 어떤 내용을 담느냐 하는 점입니다.

그간 여러차례 나왔던 정부대책의 내용이 부실한데다 실효성이 없었기 때문인데, 만일 이번 대책도 DTI, LTV 등 금융규제의 완화 여부가 빠진 채, 분양가상한제와 다주택자 양도세 중과폐지라는 원칙론만 되풀이 한다면 참으로 큰 일이 아닐 수 없습니다. 한마디로, DTI, LTV 완화에 대해서는 현 후보자와 서승환 국토해양부 장관, 신제윤 금융위원장 후보자의 정책조율은 물론이고 야당과 국회를 설득할수 있는 구체적이고 획기적인 대안을 제시해야 합니다. 규제완화조치 외에도 효과적인 부동산대책으로는 생애최초주택구입자금 대출 확대, 전세대출제도 확충등 중산층과 서민층의 주거안정과 주택 수요를 진작시키는 내용이 포함되어야 합니다. 쉽게 말해, 집값 하락과 전셋값 상승으로 고통받는 이른바 '하우스 푸어'와 '렌트 푸어' 등에 대한 대책도 절실합니다.

거듭 강조컨대, 박근혜 새정부는 이번 부동산 대책이 처음이지만 어쩌면 국민들 입장에선 마지막이라는 각오로 정책내용을 조율함은 물론이고 시장이 감동할 수 있는 실효성있는 대안 마련을 촉구합니다. 부동산시장에 따뜻한 봄날을 기다리는 마음은 오직 저 혼자만의 희망일까요?

 
고종완 한국자산관리연구원 원장, 고고자산관리 대표이사 겸 건국부동산경제연구소 소장은 건국대학교 행정대학원 부동산학과 졸업했고 한양대 도시대학원 도시공학박사이며, 고려대 성균관대 건국대 등의 대학원 최고경영자과정 강사로 활동하고 있다, 고종완대표는 철저한 현장 중심의 살아있는 강연으로 유명하며 폭넓은 지지층을 확보하고 있는 전문 컨설턴트다. 현재는 서울디지털대학교 부동산학과 특임교수로 활동하면서 후대양성에 힘쓰고 있는 부동산멘토이기도 하다./