4.1 부동산 종합대책은 “시장정상화”와 “서민주거안정”에 초점을 맞추고 있습니다.
서승환 국토부 장관이 지난 4월 1일 부동산 종합대책을 발표, 시장흐름의 변화 가능성에 관심이 쏠리고 있습니다. 정부대책의 큰 방향은 부동산 시장 정상화와 서민주거안정에 초점을 두고 있으며, 세제 및 금융, 재건축, 분양규제 완화책 등 말 그대로 MB정부의 부동산 대책과는 확연히 구분되는 고강도의 종합대책이 담겼다고 할 수 있습니다. 박근혜 정부의 첫번째 경제정책 작품이자 부동산시장 장기침체의 심각성을 반영한 대책으로서 경제위기탈출과 서민층의 주거고통을 더 이상 외면할 수 없다는 박대통령의 정책의지와 공약실천 노력이 그대로 투영된 결과물로 해석됩니다.
부동산시장 정상화방안으로는 ▲주택공급 조절 ▲세제규제 완화 ▲리모델링허용등으로, 박대통령의 주택정책 실천방안으로는 ▲하우스푸어·렌트푸어 지원 ▲보편적 주거복지 프로그램 등이 제시되었습니다.
첫째, 기존 주택 거래를 활성화하기 위해서 공공주택 공급을 조정하였습니다.
공공분양주택은 연 7만 가구에서 2만 가구로 축소하되 60㎡ 이하 주택만을 공급하며. 특히 수도권에서는 개발제한구역(그린벨트) 내 신규 보금자리지구 지정은 중단합니다.
둘째, 양도소득세를 한시적으로 대폭 완화하여 적용합니다.
올연말까지 9억원 이하의 미분양 주택과 신규 분양주택을 구입할 경우는 물론이고 다주택자가 1가구 1주택자가 보유한 9억원·85㎡ 이하 주택을 구입할 경우에도 5년간 양도세를 전액 면제합니다. 이에 따라 1가구 1주택자 즉, 하우스 푸어는 집을 쉽게 팔 수 있게 하고 자금력을 가진 다주택자는 양도세 부담 없이 주택을 추가로 구매할 수 있도록 조치한 것입니다.
셋째, 생애최초 주택구입자에 대한 세제, 금융 지원은 획기적으로 개선됩니다.
부부 합산 연소득 6000만원이하 무주택자가 올해 말까지 6억원·85㎡ 이하 주택을 생애 최초로 구입할 경우 취득세가 전액 면제됩니다. 오는 6월 말까지 9억원이하의 집을 사면 지금도 취득세를 1%의 세율을 적용받아 660만원(취득세 600만원+교육세 60만원)만 내면 되지만 앞으로는 이마저도 면제되어 세금절세효과가 더욱 커지게 됩니다. 더욱이 이 혜택은 상반기까지인 취득세 일시감면과 달리 연말까지 가능하며, 또한 이들에게는 연말까지 총부채상환비율(DTI)도 은행권 자율에 맡겨지며 주택담보인정비율(LTV)도 70%로 완화적용됩니다.
넷째, 15년이상된 노후 아파트의 수직증축 리모델링이 허용됩니다.
이에 따라 전국 400만 가구, 특히, 분당과 일산 같이 낡은 1기 신도시가 큰 혜택을 볼 것으로 예상됩니다. 이 또한, 시장의 예상수준을 뛰어 넘는 고강도 대책으로 평가됩니다.
다섯째, 박근혜 대통령의 대선 주요 공약이었던 서민 주거 복지대책도 더욱 구체화되었습니다.
하우스푸어 지원은 주택보유 희망자 가운데 연체 우려가 있거나 장단기 연체자의 경우 금융권 자체적으로 진행하거나 신용회복위원회를 통해 채무조정을 진행하도록 했습니다. 렌트푸어를 위한 '목돈안드는전세제도'는 실효성을 높이기 위해 집주인에게 대출금에 대한 소득세 비과세, 양도세 중과폐지 등 다양한 인센티브를 부여할 계획입니다.
철도 유휴부지와 국ㆍ공유지를 활용해 저렴한 임대주택을 공급하는 개념인 '행복주택'은 향후 5년간 20만가구를 공급하되 올해는 수도권 도심의 6~8개 지구에 1만가구를 시범사업으로 공급합니다. 아울러, 보편적 주거복지 대책으로 2017년까지 소득 5분위 이하 520만 무주택가구의 64%, 2022년까지는 550만 가구가 공공 주거지원 대상에 포함되며 이를 위해 연간 공공임대 11만 가구, 공공분양 2만 가구 등 공공주택 13만 가구를 공급합니다.
이밖에도 저소득 가구의 월 임대료 보조를 위한 주택바우처제도는 2014년 상반기 시범적으로 진행될 예정입니다.
결론적으로 4.1 정부가 발표한 부동산 종합대책의 주요 내용을 살펴보면, 그동안 초미의 관심사였던 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 등 금융 규제의 큰 틀은 그대로 유지된 채 세제와 리모델링 완화. 공급조절대책위주로 짜여졌다는 평가입니다.
DTI와 LTV 규제는 과도한 가계대출을 막고 금융기관의 건전성 유지를 위한 보루라는 인식이 강한데다 관계 부처간에 정책 조율이 완전하지 못한 상태에서 ‘최후의 카드’로 남겨 두겠다는 계산도 작용한 것으로 관측됩니다. 실제로 서승환 국토교통부 장관은 “DTI·LTV 규제는 금융건전성 규제로서 부동산대책으로 사용하는 것은 문제가 있다”고 말하였고 신제윤 금융위원장도 “DTI·LTV 규제를 당분간 완화할 생각이 없다”거나 “이를 풀면 은행이 소비자를 상대로 약탈적 대출을 일삼을 것”이라고 밝힌 바 있습니다. 현오석 경제부총리도 신중한 태도를 취하기는 마찬가지였습니다.
이에 따라, 부동산시장은 상당한 변화가 예상되며 시중 부동자금의 대이동이 예상되는등 자산시장도 지각변동 가능성이 더욱 커졌다고 할 수 있습니다.
세금과 금융, 재건축이 총 망라된 고강도 종합대책으로, 상당한 시장효과가 기대됩니다
4.1 부동산종합대책에 대해 전문가들은 “부동산 경기 회복의 실마리를 찾았다”면서 “얼어붙은 부동산 경기가 풀리는 데는 긍정적인 영향을 미칠 것”이라는 등 비교적 긍정적 평가가 주류를 이루고 있습니다.시장의 예상수준을 뛰어 넘는 양도세 감면 확대조치와 공급조절, 노후아파트 리모델링 허용등 다소 파격적인 내용이 담겨 있어서 지난 MB 정부때의 대책내용이나 질적 수준, 다양성면에서 확연히 차별되기 때문입니다. 저의 개인적 의견은 이번 대책이 식물상태에 빠진 부동산 시장을 살리는데 마중물, 불쏘시개 역할은 충분히 해낼 것으로 보고 있습니다(DTI, LTV등 금융완화대책이 포함되었더라면 기폭제 역할이 가능하다고 확실히 말할 수 있을텐데 말이죠).하지만, 기대를 모았던 금융완화대책이 제외된데다 한시적인 세금감면 혜택은 근본 해법이 될수 없다는 점에서 일시적 효과가 그칠 것이라는 우려도 있습니다. 물론 경기둔화지속과 낮은 고용율도 구매력저하를 피할수 없다는 점에서 본격회복을 점치기에는 한계가 있습니다.
그렇다면 양도세와 취득세 감면대책이 시행되었을 때 과거의 정책효과성은 어땠을까요?
지난 김대중정부 때 미분양주택과 신규분양에 대한 양도세 비과세조치가 시행되었을 때 미분양이 대폭 감소되고 분양시장을 활기를 띄었다는 점과 지난해 취득세와 양도세 비과세조치가 한시적으로 적요된 4/4분기주택 거래량이 전분기대비 3배이상 증가하였다는 사실로 보아, 세금절세효과가 거래증가에 미치는 영향력, 즉 정책의 효과성이 매우 높음을 알 수 있습니다. 이번 4.1 부동산 종합대책의 영향으로 거래량 15%, 가격 2%의 상승효과가 예상된다는 예측보고서도 나왔습니다.
다만, 시장에 미치는 정책의 구체적인 효과는 지역과 상품에 따라 다소 차이가 있을 것으로 전망됩니다.
첫째, 지역적으로는 수도권의 신규 분양과 강남재건축, 그리고 6억원·85㎡ 이하의 중소형 주택이 각광을 받을 것으로 보입니다.
둘째, 수혜계층은 신혼부부를 비롯하여 최초 주택구매연령인 35~36세와 40대 무주택자 그리고 여유자금을 가진 60세 이후의 은퇴계층이 가장 큰 수혜를 받을 것으로 추정됩니다. 아울러, 1가구 1주택보유자로 하우스푸어층도 주택매매매시기가 빨라지는 혜택이 기대됩니다. 이에 따라 수도권의 대형아파트 소유자와 지방의 고가 대형아파트를 소유한 사림들과의 형평성과 역차별 문제가 논란이 될 것으로 예상돼, 앞으로 시행과정에서 제도개선이 필요하다는 생각입니다.
□ 국회통과 가능성은? 야당의 정책 협조가 절대 필요합니다
'4.1 부동산 대책'에 대한 기대감은 높지만 일각에서는 법 개정이 늦어지거나 국회통과가 무산될 경우 '거래 공백'과 재침체현상을 우려하고 있습니다.
실제로 지난 MB정부때 20여차례의 부동산 대책 발표에도 불구하고 시장 반응이 싸늘했거나 효과가 미미했던 이유도 따지고 보면 분양가상한제, 다주택자양도세중과지 관련 법안이 야당반대로 국회입법을 통과하지 못한 때문입니다.
따라서, 이번 대책도 과연 야당의 벽을 넘을 수 있을지, 국화통과여부가 최대의 관건이 될 전망입니다.
정부대책발표 후 야당의 반응은 반대의견이 많아 상당한 진통이 예상됩니다.
첫째, 생애최초 주택구입자에 대한 취득세면제 방안의 국회통과가 지연될 경우 수요자의 관망으로 상당기간 거래절벽현상이 재연될 가능성이 높습니다. 취득세 면제 혜택을 받으려면 소유권 이전 등기를 마치거나 잔금을 납부해야 하는 데 입법이 지연되면 매매계약도 연기될 수밖에 없기 때문입니다.
둘째, 양도세 감면혜택이 9억원 이하, 85㎡이하 주택으로 한정되어 있는 바람에 9억원이하의 저가 중대형 주택은 세금혜택을 받을 수 없다는 점은 형평성 문제 즉, 강남재건축특혜로서 야당이 반대할 가능성이 있습니다. 다시 말해, 85㎡ 이하이지만 가격은 9억원에 육박하는 강남의 고가 아파트는 혜택을 볼 수 있는 반면에 85㎡를 넘지만 가격은 그 절반에도 미치지 못하는 다른 지역의 아파트는 수혜 대상에서 제외되기 때문입니다. (참고로, 서울, 경기, 인천에서 전용 85㎡ 초과 아파트(입주)는 81만7천600가구이고, 미분양 주택 7만3천가구 중에서 85㎡ 초과 중대형은 3만1천347가구로 42.7%에 해당되며 지난 5년간 용인등 수도권의 저가 대형 아파트의 하락폭이 컸던 게 사실입니다). 암튼, 4.1 부동산대책의 실행여부는 이제 국회의 몫으로 넘어갔습니다.46개 세부대책 중 20개는 지방세특례법, 조세특례제한법, 소득세법, 임대주택법, 주택법, 법인세법 등 법률개정사항으로, 야당의 협조와 지원이 절대적으로 필요합니다.
새누리당은 당장 오는 8일부터 열리는 4월 임시국회에서 개정안을 처리하자는 입장으로, 취득세와 양도세 등 세제 혜택 대상이 대부분 올해 구입 주택으로 한정돼 시간이 많지 않은 만큼, 발표 시점부터 소급 적용을 바라고 있습니다. 과거 MB정부의 부동산대책들이 야당의 반대에 부딪혀 제대로 시행되지 못 하였던 실패경험은 시사하는 바가 많다고 하겠습니다.
이 때문에 현오석 부총리, 서승환 장관, 조원동 경제수석의 마음은 조급해지고 새누리당의 발걸음도 빨라질 전망입니다. 만일 이번에도 국회통과 불발로 시장의 기대가 실망으로 바뀌면 시장의 침체는 더욱 악화될 뿐 만아니라 박근혜 정부에 대한 정책불신으로 국정운영에도 큰 부담으로 작용할 수 있기 때문입니다. 다행히, 현재로선 국회통과 전망은 그리 어둡지만은 않아 보입니다. 주택시장을 살려야 한다는 목적과 취지는 여야간 다르지 않은데다 이번 대책은 시장 정상화 방안과 서민주거복지방안이 많이 포함돼 야당도 반대할 명분이 크질 않기 때문입니다. 다만, 부동산경기 활성화냐 서민 주거복지냐로 여야의 기본 접근법에 시각차가 있고 야당의 지지계층이나 입지보아 부분적인 수정요구로 일부 법안 개정은 난항이 예상됩니다. 예컨대, 다주택자 양도세 중과 폐지와 분양가상한제 페지법안은 과거 여러 차례 민주통합당이 부자감세, 강남 특혜, 투기 조장을 이유로 강력반대함으로서 국회통과가 무산되었습니다. 민주당은 이번에도 법 개정이 필요없는 담보대출인정비율(LTV) 등 금융규제 완화에 대해서 가계부채 증가와 하우스푸어 양산이라는 점에서 반대 입장을 분명히 하고 있으며, 변재일 정책위 의장은 주거복지 실현을 강조, 시각이 다른 만큼 대책도 다르다고 말하고 있습니다.
하지만 이는 우리나라 경제와 부동산 시장에 대한 왜곡되고 안일한 시각에 바탕한 것으로 과거의 패러다임에 고착된 지나친 해석과 주장이라는 게 전문가들의 평가입니다. 왜냐하면 나성린 새누리당 정책의장의 말처럼 실수요자들조차 집을 구매하지 않는 현실에서 투기우려는 기우에 불과하며 부동산경기악화로 가장 큰 피해를 겪는 계층은 무주택자를 비롯한 서민들로서 하우스푸어, 렌트푸어문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 거래활성화가 전제되어야 합니다.
그리고 가능성은 낮지만 이번 대책의 시행으로 향후 집값이 급등하는 등 투기재발, 부동산 과열징후가 나타날 경우에는 또다시 규제의 칼을 빼들어도 늦지 않을 것입니다.
따라서, 야당도 정치적 고려를 떠나 위기국면에 처한 실물경제와 도탄에 빠진 민생경제를 살리는 경제정책을 수립함에 있어서 적극적인 정책협조가 필요하다는 판단입니다. 과거 외환위기를 맞아 김대중 정부의 경기부양대책을 마련할 때 한나라당이 적극적으로 협조와 지원을 아끼지 않았다는 사실과 경기회복의 소중한 경험을 살릴 필요가 있다는 뜻입니다. 그런 의미에서 여야 합으로, 6인 협의체가 발족한 만큼, 이 회의를 통해 정체개혁과 함께 민생안정, 4.1부동산대책의 조속한 입법과 가시적인 조치가 나올 것을 간절히 기대해 봅니다. 과연 4월이 다 가기전에 국내 경제도 미국과 일본처럼 따뜻한 훈풍을 기대해도 될까요?
