박상언 칼럼 'Per가 낮은 부동산에 투자하라'

월세전환율 높은 주택이 정답=“대표님, 어떤 집을 사야 최소한 손해를 보지는 않을까요. 오르면 더 좋고요.” “4.1부동산대책으로 세금면제도 되고 저리대출도 좀 받을 수 있으면 좋고요.”
“지금까지 대출을 좀 끼더라도 집을 사면서 알뜰하게 살았던 분들이 생활이 안정되었나요? 아니면 집 살돈을 전월세내고 자동차 새로 바꾸고 고가명품에다 해외여행에 돈 쓴 분들의 생활이 더 안정되었나요? 목돈만 생겼다고 하면 여기저기 친인척, 친구들이 융통해달라고 연락하는 통에 제대로 돈 모을 기회나 있으셨나요.” “집값이 설령 좀 떨어지더라도 소비가 많을 수밖에 없는 젊은 분들은 자산을 묶어 놓는 수단으로서 집을 활용해 보는 것도 추천해 볼 만합니다.”

젊은 사원들을 대상으로 강의를 하다보면 심심치 않게 이런 질문을 받게 되면 필자 나름대로 이런 논리를 편다.

필자는 이러한 이유 때문에 젊은 사람들을 대상으로 강의할 때는 가급적 주택가격이 설령 오르지 않더라도 주택을 사는 것을 원칙으로 하라고 한다. 집 없이 자산을 불린 경우보다 다른 곳에 투자하거나 소비해서 자산이 더 감소된 경우를 그동안 많이 보았기 때문이다.

하지만 좀 더 구체적으로 집을 살 때 기준을 얘기하자면 임대료를 미리 가늠해보고 투자하는 습관을 들여야 한다. 지금까지의 전통적인 부동산투자인 자본이득을 바라는 투자에서 임대수익을 바라는 투자방향으로 서서히 이동하고 있기 때문이다. 뿐만 아니라 해당 부동산에 투자함으로써 투자금액 대비 매달 얼마의 임대료를 받을 수 있을지 미리 알 수 있다면 투자를 결정하는데 큰 도움을 받을 수 있기 때문이다.
이때 투자자들이 사용할 수 있는 방법이 자본 환원율 개념을 활용해 아파트 투자가치를 추정해 보는 것이다. 이는 투자자가 투입한 부동산 가격에 대한 임대수익을 나타내는 것으로 표현할 수 있는데, 이 비율이 자금 차입 금리 보다 높으면 해당 부동산에 투자할 가치가 있는 것으로 분석할 수 있다.

쉽게 풀어쓰면 매매가 대비 전세를 월세로 환산해서 연 6~9% 이상 나온다고 보면, 현재와 같은 금리수준에서 비교적 안전한 투자라고 생각해도 무방하다. 연 6~9% 정도의 임대 수익률이 나오는 지역은 매매가도 이에 비례해 임대료수준에 맞게 불황기에도 강한 하방 경직성을 유지하는 특성이 있기 때문이다.

위의 내용은 2010년 필자가 ‘부동산 특강show”란 책을 탈고 할 때 수록했던 내용 중의 하나다.

지금 생각해도 틀린 1% 도 틀린 이야기라고 생각하지 않는다.=‘Per가 낮은 부동산에 투자하시면 됩니다. 필자가 요즘 진행하는 강의시간에 자주 강조하는 이야기다. 외국인들이 전 세계 주식시장을 들여다보면서 투자타이밍을 잡고 고평가, 저평가를 판단하는 기준이 Per라고 보면 된다.

강남은 4%, 강북은 5~6 수도권은 6~8% 정도 임대수익율이 형성되고 있다. 일본과 미국을 비롯한 대부분의 선진국들의 예금금리가 0~1% 이내로 형성되고 있는 걸로 볼 때 장기적으로 볼 때 연 수익률 4%도 낮다고 볼 수 없다. 지난해 연 3% 대 30년 국공채도 불티나게 팔린걸 보면 우리나라도 이들 나라처럼 1% 대 저금리기조로 갈 것이 확실하기 때문이다.

자본환원율 고려한 투자 유효=PER는 주식시장에서도 사용하는 기본 분석방법 중 하나인데 2008년 금융위기 이후 한국동산에도 들어맞기 시작했다. 금융 전문가들이 부동산 시장이 고평가, 저평가 되었나를 볼 때 사용하는 가치 분석 방법이다.

올해 초 국민연금과 삼성자산운용, 한화생명, 하나대투, 우정사업본부 등의 부동산운용역을 대상으로 부동산 특강을 할 때 그들이 이해하기 쉽게 PER란 용어를 사용했다.

즉, PER가 낮은 부동산이 시장회복시 반등속도가 빠르고 시장이 악화 되도 떨어지는 속도가 느리다.

PER(price earnings ratio)는 주가를 주당순이익(EPS) 나눈 값으로 주당 순이익의 몇배가 주가로 나타나는가를 의미한다. 1000억자리 빌딩이 임대료가 30억 원이며 PER는 33.3이다. (PER = 주가/EPS( Earnings Per Share,주당 순이익)

이 주가수익률이 높다는 것은 EPS가 평균수준인데 주가가 높은 경우와, 주가는 평균수준인데 EPS가 너무 낮은 경우 두 가지로 볼 수 있다.

첫 번째의 경우, 이 기업의 주가가 시장에서 높게 평가되고 있다는 뜻이다.
따라서 이 지표를 통하여 유사기업의 PER를 비교해봄으로써 어떤 기업이 저평가 되어 있는지를 알 수 있다

PER를 부동산에 적용해보면, A부동산의 PER가 5이고 B부동산의 PER가 10인 경우, A부동산은 상대적으로 저평가 되어 있다고 보면 되고, B부동산은 상대적으로 고평가 되어 있다고 본다. 일반적으로 PER가 낮을수록 임대수익율이 우수한 부동산으로 볼 수 있다.

역의 관계를 가지는 부동산가격과 이자율=임대료가 결정되면 소유자들이 부동산자산의 가치를 환원이율을 감안하여 평가를 하게 된다. 이때 사용하는 환원이율을 자본환원율(Cap rate, capitalization rate)이라고 부르는데, 이는 부동산자산을 보유하기 위해 투자자들이 요구하는 수익률에 해당이 된다.
그리고 자본환원율은 부동산시장의 외부요인인 증권, 채권, 단기성 예금 등의 모든 금융자산을 망라한 더 넓은 자본시장에서의 이자율과 수익률에 기초하여 결정된다. 여기서 순영업수익(NOI)이 클수록 해당 부동산 투자가치는 높아진다.

NOI는 기업의 순익과 같은 개념으로, 해당 부동산과 관련된 모든 수입에서 관련 비용을 빼면 NOI가 나온다. 이때 수입은 임대료, 주차비 등 해당 부동산으로 벌어들이는 총수익을 의미한다. 모든 비용이라 함은 일종의 운영경비로서 해당 부동산의 수선유지관리비, 보험료, 전기세, 재산세 등을 포함한 금액이다.

연 수익률로 볼 때 5~8% 정도면, 경험상 부동산 불황이 닥치더라고 해당 부동산 가격은 더 이상 떨어지는데 한계가 있다. 쉽게 숫자로 풀어쓰면 시세가 3억 원정 도하는 아파트의 경우, 보증금 2천만 원에 월세 120~150만 원 정도를 받으면 된다는 애기다. 역으로 보면 해당 부동산에 내가 임차인 입장에서 임대인이 원하는 월세를 낼 수 있을는지 본인 스스로에게 되물어보는 것도 좋다.

과거에는 개발이익을 우선 생각하고 임대료를 덤으로 얻을 수 있는 곳을 추천했으나 최근에는 “임대료가 적정수준이 나오고 개발이익도 덤으로 얻을 수 있는 부동산으로 갈아타라”고 고객들에게 설득한다.

즉 , 훗날 개발이 늦어져 설령 시세차익을 못 얻더라도 당장 월세라도 받을 수 있는 지역의 부동산에 관심을 가질 것을 반복해서 설명한다. 설령 개발계획이 불발탄이 되더라도 안정적으로 매년 연 수익률을 5~8% 정도 받았기 때문에 결코 손해 보는 장사는 아니다.

아파트투자? 수익형 부동산 투자하듯 하라=“아파트도 이제는 도시형주택이나, 오피스텔 투자하실 때처럼 생각하시면 됩니다. 월세를 얼마나 받을 수 있을까 미리 가늠해보고 투자하면 아파트투자에서 손해 볼 일은 거의 없습니다.”
‘날 보러와요’ 데뷔곡 출연료700만원을 가지고 200억대 부를 일군 부자로 알려진 가수 방미 씨의 경우도 연 수익률 5% 가 나오지 않으면 그동안 오른 아파트를 칼같이 매도하고 갈아타면서 부를 축척했다고 한다. 투자금액대비 임대수익율이 낮은 재건축, 외곽지역 아파트, 대형 아파트들은 Per 가 높다고 볼 수 있다. 반면에 도심 지역의 전세가율이 높은 중소형 아파트는 Per 가 낮아 수익률이 훌륭하다.

우리나라 부동산에 관심 있는 외국인들은 부동산 개발가치 즉 미래 가치보다는 철저하게 투자금 대비 얼마만큼 바로 현금으로 들어오느냐를 따진다.
마찬가지로 박근혜 정부 기간에도 아파트를 포함한 주거용 부동산을 고를 때는 “막연히 개발호재가 있으니 오르겠지”하는 생각보다는 철저히 외국인들이 한국 부동산에 투자하듯이 수익성 위주로 부동산을 골라야 한다는 이야기다.

*참조
주가수익률(Price Earnings Ratio)은 낮을수록 자본환원율은 높을수록 좋다. 주가수익률(Price Earnings Ratio)은 주가를 1주당 순이익으로 나눈 값을 말하며, 주가수익배율(per)은 일정기간동안 기업이 올린 주당순이익(Earning Per Share, eps)의 몇 배나 되는지를 말한다. 즉 기업이 한 해 동안 벌어들인 순이익을 그 기업이 발행한 총 주식수로 나눈 값이다.
주가수준을 나타내는 보조지표의 한 수단인 주가수익배율(per)은 일반적으로 낮을수록 좋다고 볼 수 있다. 주가수익배율(per)이 낮다는 것은 그만큼 주가에 비해 저평가 되었다는 뜻이고, 반대로 높다는 것은 주가에 비해 고평가 된다는 의미다. 이에 반해 자본환원율(Cap Rate)은 높을수록 좋기 때문에 현재와 같은 부동산 비수기 때 투자자들은 투자하기 전 자본 환원 율을 먼저 챙겨야 한다.