박상언 유엔알컨설팅 대표
한쪽면만 보는 부동산 비관론의 문제
‘요즘 부동산 경기 어때요? 대표님’
‘일본도 아베취임이후 경기회복으로 부동산이 반등하고 있고 4.1대책도 발표되고 앞으로 더 좋아질 것 같습니다’
주변에 필자를 알고 있는 지인들, 타산업종사자들 심지어 경제부기자들하고 평상시 나누는 대화다. 20008년을 전후로 해서 엄밀히 따지면 수도권과 지방의 일부 대형아파트와 재건축 아파트만 시세가 하락했다. 하지만 세종시와 제주도 강원도등의 아파트와 토지 , 오피스텔 ,도시형 생활주택, 일부상가 같은 수도권 수익형 부동산은 최근까지도 완만한 상승세를 타고 있다. 세계적으로 일본을 비롯한 미국과 유럽지역의 부동산, 국내적으로 보면 수도권 지역의 아파트도 상승기미를 보이고 있다.
비관론 설파와 공포심 유발로 돈벌이에 나선 위험한 경제학자들
수년간 세계경제와 각국경제에 대해 공포심을 유발하고 있는 뉴욕대 교수인 루비니 교수의 경우 비관론을 설파하며 돈벌이에 나서, 본인자신은 대규모 파티를 즐기고 있다고 얼마전 해외언론이 꼬집었다.
미국 경제전문방송 CNBC는 지난해 연말을 앞두고 빗나간 경제예측들을 포착해 보도했다. CNBC가 발표한 2012년 최악의 경제예측들중의 하나는 비관론을 돈벌이의 수단으로 삼고 있는 루비니 교수를 꼽았다. 그는 2011년 10월 호주에서 열린 한 포럼에 참석해 “중국경제는 수출의존도가 너무 높고 내수가 빈약하기 때문에 성장이 지속가능하지 않다”며 “중국경제는 2013년에 경착륙할 것”이라고 예언했다. 이외에도 그리스 유로존 탈퇴나 금값예측에 대해 터무니없는 실책을 했지만 여전히 족집게란 별칭으로 전세계적으로 돈벌이에 나서고 있다.
실제 누리엘 루비니는 뉴욕 맨해튼의 고급 아파트를 사들였는데 1층에 거실과 식당, 2층과 3층에 방 3개와 화장실 3개가 있는 100평짜리 아파트로 매입가격은 550만 달러(약 63억5000만 원)에 이른다. 2007년에는 노무현 전 대통령의 딸이, 최근에는 타이거 우즈의 이혼녀가 계약했을 만큼 맨해튼 아파트는 세계 유명인사와 부자들에게 인기가 높다. 심각한 표정으로 매스컴에서 비관론을 팔고 있는 루비니는 필자의 스타일이 절대 아니다.특히 자선에는 인색하면서 교수라는 신분에 걸맞지않게 자신을 위해서 사치를 일삼는 행태는 우리나라 사람들의 정서상으로도 도저히 이해하기 힘든 대목이다.
지난해 루비니는 ‘퍼펙트 스톰’(미국•유럽•중국 등 세계 경제가 위기에 동시 직면)을 경고했지만 세계 경기가 급작스럽게 좋아지면서 본인의 예측이 틀렸지만 이에 대한 사과가 전혀 없다. 경제 예측 오류에 대한 많은 부분은 감춰지고 아직까지 2008년 금융위기를 정확하게 맞혔다고 각종 미디어에서 루비니를 치켜세우고 있다. 하지만 필자가 판단하기에는 평생 비관론만 하는 그는 마치 소가 뒷걸음질하다 운좋게 쥐 한마리 를 잡았다고 볼수 밖에 없다.
우리에게 버블론의 저자로 잘 알려진 해리 덴트는 미국경제만을 지나치게 중시해 베이비 붐 세대가 은퇴하면 미국과 세계경기가 깊은 불황에 빠지고, 2013년 이후 부동산 뿐만 아니라 주가가 크게 떨어질 것이라는 시각을 내놓고 있다. 해리 덴트의 이같은 주장에 대해 제라미 시겔은 글로벌 해법(global solutions)을 제시하면서 정면으로 반박한다.
해리 덴트 등이 폭락할 것으로 주장했지만 부동산 시장은 이런 예상을 비웃기라 하듯이 회복세가 빨라지고 있다. 미국의 집값은 2011년 하반기 이후 분기당 평균상승률이 5%에 달한다. 독일의 집값도 베를린의 경우 지난해 20% 이상 급등하고 있는 가운데 영국, 캐나다, 노르웨이 등 대부분 선진국의 집값도 고공행진을 지속하고 있다.
즉 해리 덴트가 주장하는 것과 달리 인구통계학적 관점에서 은퇴하기 시작한 베이비붐 세대에 이어 에코붐 세대가 속속 주택시장에 참여하고 있는 것도 원인이다.
비관론자에 휘둘린 한국의 부동산 시장
비관론자들은 인터넷 여기저기 널려있는 일본 부동산폭락사례를 인용해서 한국 부동산도 동반 폭락한다고 2000대 초반부터 주장하고 있다. 일본의 `잃어버린 10년`은 과잉 유동성과 글로벌 경제 변화에 따른 것이다. 주택 시장 비관론은 얼마나 근거가 있는 것일까?
비관론자의 주장대로라면 한국 주택 시장이 장기 침체에 빠질 것이라는 주장의 근거는 크게 두 가지로 요약된다. 첫째는 한국의 주택 시장이 거품 상황이기에 결국 그 거품은 꺼질 수밖에 없다는 것이다. 둘째는 인구 고령화로 인해 주택 수요가 점차 감소해서 1990년대 비슷한 과정을 겪었던 일본과 같이 장기 불황에 들어갈 것이라는 것이다.
일단, 한국 주택 시장이 거품이란 주장부터 살펴보면. 통상적으로 주택 시장에 거품이 끼어 있다는 것은 주택 가격이 너무 높거나 주택의 공급이 과도할 때를 지칭한다.
흔히들 사용하는 자료는 '소득 대비 주택 가격'이다. 우리나라 중위(中位) 주택 가격, 즉 주택 가격이 가장 높은 것부터 낮은 순으로 줄을 세울 때 가장 중간에 해당하는 주택의 가격은 소득의 4배 정도이다. 서울 지역만 따지면 8배 정도이다.
이는 최근 주택 시장 붕괴를 경험한 미국보다는 높지만, 비슷한 인구 밀도를 갖고 있는 아시아 지역과 비교해서는 결코 높다 할 수 없다. 중국의 경우 중위 주택 가격이 소득의 8배, 베이징은 17배 이상으로 추정되고 있다. 홍콩과 싱가포르도 서울보다 높은 것으로 추정되고 있다.
1990년 이후 한국의 주택 가격 상승률을 추적해 보면 더 많은 것을 알수 있다. 즉, 소득과 물가 상승률에 비해 주택 가격의 상승이 훨씬 완만했음을 볼 수 있다. 따라서 만일 현 시점에서 우리나라 주택 가격이 거품이라면 지난 20년간 거품이 아니었던 적이 거의 없었다는 결론이 나오게 된다. 우리나라 부동산은 시장자율보다 정치권의 첨예한 이해가 대립되어 있다. 부동산 시장 자체 메커니즘보다는 ‘금융권의 이해관계’ ‘강남권’와 ‘비강남권’ ‘주택보유자’와 ‘무주택자들’로 이분법적인 이데올로기를 가지고 감정적으로 분석하기 때문에 이들의 주장은 설득력이 상당히 떨어진다고 볼수 있다.
18대 대선을 통해 보더라도 인터넷과 트위터, 카톡등을 활용한 그들만의 울타리가 된 신종병기안에서 목소리 큰 소수가 대한민국 여론이 전부인양 인식되었지만 조용히 낮은곳에서 자기일을 묵묵히 하는 대다수 사람들이 승리하는 결과를 나타냈다는걸 잘 음미해 볼 필요가 있다.