지난 4월 주택 시장은 거래급증으로 바닥권 탈출 청신호가 나타났습니다.
4·1 부동산 대책 발표 후 한 달, 가격의 선행지표인 아파트 거래량을 비롯하여 기존주택시장의 선행역할을 하는 재건축, 경매시장, 분양시장의 각종 지표가 호전되고 있습니다. 무엇보다도 강남 재건축상승세와 6억원 이하 중저가 또는 85㎡ 이하의 중소형아파트 상승세는 심상치 않은 모습입니다.
첫째, 지난달 4월말 기준으로 서울 지역 아파트 거래량이 5천682건으로, 올 1월 대비 5배, 올 3월(5170건)대비 13.4%증가하였습니다. 특히 2009년 4월 6863건, 2010년 4월 3734건, 2011년 4월 5100건, 2012년 4월 4061건 등 지난해 동월대비 44%, 지난 5년간 평균 거래량(약4300건)대비 약 36% 각각 증가하였습니다.
단독·다가구, 다세대·연립 역시 거래량이 크게 늘었습니다. 서울지역의 4월 한 달간 단독·다가구 거래량은 605건으로 올 1월 272건 대비 2배 이상 늘었으며, 다세대·연립 역시 올 1월에는 602건에 머물렀지만 4월에는 2232건으로 큰 폭 늘었습니다. 자치구별로는 노원구가 4월동안 570건으로 지난 1월 91건보다 6배 이상이 늘어난 것을 비롯하여 강남구 491건, 송파구 476건, 강동구 338건, 강서구 330건, 서초구 296건 등의 순으로 거래량이 많았습니다.
둘째, 잠실주공 5단지를 비롯하여 강남 재건축 아파트가 급등하면서 서울 지역의 집값을 견인하고 있습니다. 예컨대, 공급면적 112㎡ 가격이 한 달만에 1억이상 상승하면서 10억6000만원에 거래되고 있습니다. 송파구 가락시영도 하루에만 2~3건씩 꾸준히 거래가 이어지고 있으며, 올해 초 6억5000만원에 거래됐던 가락시영2차 공급면적 55㎡는 대책 발표 이후 7억2000만원을 호가합니다.
한마디로, 4·1 부동산 종합대책이 나온 지 한 달 만에 재건축 추진 단지 분위기가 확 뒤바뀌고 있습니다. 재건축은 고점대비 하락폭이 컸던데다(대치 은마아파트 경우 고점대비 하락률 41%를 비롯하여 재건축아파트 대부분이 지난 2007년초 고점대비 35~45%하락하였음) 양도세와 취득세 감면혜택의 여파로 실수요와 투자수요, 자녀증여수요등이 한꺼번에 몰리면서 급등장을 연출하고 있습니다.
셋째, 전분기 대비 미분양 주택 가구수는 수도권은 늘고 지방은 감소했습니다.
1분기 전국 미분양 주택 가구수는 총 7만633가구로 지난해 4분기 대비 4202가구가 감소하였으며 수도권에서 212가구가 늘고 지방은 4414개구가 줄었습니다.
이밖에도 경매시장에도 참가자들이 2배이상 증가하면서 평균 낙찰가율이 775를 넘어섰으며 신규 뷴양시장의 내방객과 계약률도 상승하였습니다.
따라서 주택시장의 대표적인 선행지표인 아파트거래량과 각종 선행성 시장의 움직임으로 판단컨대 서울지역의 주택시장은 현재 바닥권을 탈출중인 것으로 추측됩니다. 다만, 재건축은 상승폭이 크고(가격 10%이상 상승) 올해초이후 거래량이 지속적으로 증가(30%이상) 증가하고 있는 점으로 보아 이미 바닥을 찍고 추세상승으로 전환되고 있다고 파악됩니다.
무겁고 느리게 움직이는 주택재화의 특성을 감안할 때 서울지역의 주택시장의 바닥여부는 올 6월말까지의 주택거래증가여부를 좀 더 지켜볼 필요가 있으며 7월이후 주택가격상승세의 확산여부를 확인하여야 할 것입니다.
□ 전국아파트 평균 전셋값이 매매가의 60%돌파, 매매시장회복이 가까워졌습니다
부동산114에 따르면 재건축을 제외한 전국 아파트를 대상으로 전셋값이 매매가격에서 차지하는 비중을 조사한 결과 전국 평균 비중이 61.10%로 지난해 말 59.75%보다 1.35%포인트 높아졌습니다. 지역별로는 서울이 57.25%로 지난해 말 55.36%보다 1.89%포인트 ,경기지역은 작년 말 56.86%에서 현재 58.15%로 각각 상승한 것으로 나타났습니다. 특히 서울과 경기, 인천 등 수도권 일부 지역에선 전세가 대비 매매가 비율이 80% 내외까지 도달한 아파트들이 나오고 있습니다. 예컨대, 전국에서 매매가 대비 전셋값 비율이 가장 높은 아파트는 경기 군포시 산본동 설악주공8단지(전용면적 49.89㎡)로 82%에 달했습니다. 광명시 철산동 도덕파크타운1단지(59.82㎡)는 전세가 비중이 79%로 매매가격 2억6500만원, 전세가격 2억1000만원을 기록하였습니다.
성북구 종암동 삼성래미안(59.99㎡)의 전셋값이 2억2500만원으로 매매가격 2억9000만원의 78%에 이르며 성북구 하월곡동 월곡두산위브(59.85㎡)의 매매가격은 2억9000만원으로 전세가격 2억2500원(78%)보다 6500만원 비쌉니다. 관악구 봉천동 관악푸르지오(59.58㎡)의 전셋값 비율도 77%에 이릅니다.
따라서 전세가격이 매매가격의 60%를 넘어섬에 따라 앞으로 구매심리안정, 집값상승기대감상승등으로 인해 매매시장의 살아날 가능성이 점차 커지고 있습니다. KB부동산 알리지의 발표에 따르면 시가총액 상위 50개 아파트값을 바탕으로 만든 KB선도아파트 50지수가 지난 3∼4월 두 달 연속 상승한 점도 그런 기대감을 높여주고 있습니다. 2011년 3월 이후 줄곧 하락세를 이어오던 선도아파트 50지수는 올해 3월 2년 만에 0.2포인트 오른 데 이어 4월에는 0.3포인트 더 상승해 100.3을 기록, 고가 아파트값이 지난 2월 최저점(99.8)을 통과하며 2개월 연속 오른 것으로 선도아파트 50지수의 선행성으로 판단컨대, 주택시장의 회복가능성이 커지고 있다는 분석입니다.
□ 미국 부동산 시장의 가파른 회복세가 글로벌 주택경기의 상승을 예고하고 있습니다
조선일보 기사등에 따르면 2008년 글로벌 금융 위기의 진원지였던 미국 부동산 시장의 회복세가 예사롭지 않습니다. 미 연준(연방준비제도)이 작년 9월부터 매달 400억달러(약 44조원)어치의 모기지(장기주택담보대출) 담보 채권을 사들여 부동산 시장에 돈을 푸는 양적효과를 바탕으로 세계 의 투자자들이 미국 부동산을 사려고 뉴욕·마이애미·실리콘 밸리 등지로 몰려들고 있습니다. 반면 에 부동산 가격이 급등했던 홍콩은 규제강화 및 거품붕괴로 부동산 시장이 조정을 보이고 있습니다. 요컨대, 속도 차가 있지만, 유럽을 제외하곤 세계가 전반적으로 부동산 상승 궤도에 올라선 양상입니다.
예컨대, 방 2개짜리 아파트가 100만달러(약 11억원)를 호가하는 미국 플로리다주 마이애미의 초호화 주상복합건물 '마르키스 레지던스'는 506가구 중 30%가 브라질 부유층으로 이 건물은 2008년 완공됐지만, 글로벌 금융 위기로 분양이 신통치 않았었습니다. 그러나 작년 브라질풍의 모델 하우스를 만들고, 브라질 고소득층을 대상으로 마케팅에 나서자 한 달 만에 15채가 팔렸습니다. 미 경제 잡지 포브스는 지난달 18일 "마이애미 호화 주택 구매자의 60% 이상이 브라질·러시아·유럽 등지에서 온 외국 부호(富豪)들이다"라고 전했습니다.
뉴욕과 캘리포니아에선 중국과 러시아의 거부들이 부동산 쇼핑에 나서고 있습니다. 중국의 제일재경일보는 지난 2월 "뉴욕 번화가인 59번가에서 79번가 사이에서 경매가 300만달러 이상인 주택 낙찰자 중에서 60%가 중국인이고, 맨해튼 남부에선 100만달러가 넘는 아파트 중 200채 이상을 중국인이 사들였다"고 보도했습니다. 캘리포니아 실리콘 밸리의 부동산 업자 켄 딜리온은 포브스지와 인터뷰에서 "중국인들은 일주일 정도 방문해서는 10채 정도의 집을 보고, 맘에 들면 조건 없이 현찰로 산다"며 "실리콘 밸리의 중심인 팔로알토의 집 구매자 중 3분의 1이 중국인"이라고 전했습니다. 전미부동산중개업협회(NAR)에 따르면 작년 외국인들은 미국 내 부동산을 825억달러어치 사들였습니다. 전년(664억달러)보다 24% 급증했습니다.
미국 큰손도 부동산 투자에 나서고 있습니다. 지난달 22일 워싱턴포스트는 미국 내 헤지펀드, 월스트리트 투자자들이 집을 구입해 월세를 주면서 두 자릿수 수익률을 올리고 있다고 전했습니다.
실리콘 밸리에서는 구글·링크드인 등 벤처 기업 직원들이 1000만달러짜리 호화 주택을 척척 사들이고 있습니다. 2월 집값 상승률이 가장 높은 도시는 금융위기 때 폭락했던 애리조나의 피닉스입니다. 1년 사이에 24%나 뛰었습니다. 외국 부호들이 몰리는 뉴욕·마이애미·샌프란시스코·로스앤젤레스 등의 집값 급등 지역에 속합니다.
이상을 종합하면, 세계 경제를 암흑 속으로 몰아넣었던 미국 부동산 시장에 훈풍이 불자 글로벌 자금이 미국 부동산으로 몰림에 따라 미국의 대표적인 부동산 지수인 스탠다드앤드푸어스(S&P) 케이스-실러 지수는 지난 2월 전년보다 9.3% 상승했습니다. 미국 집값은 작년 6월부터 상승세로 돌아섰으며, 상승폭으론 6년 9개월 만의 최대치입니다.
따라서 글로벌 투자자들 사이에선 미국 부동산이 '새로운 안전 자산'으로 통하며, 대표적인 안전 자산으로 꼽히는 미 국채(10년 만기)의 수익률은 저금리 시대를 맞아 연 2% 미만이지만, 뉴욕의 월세 수익률은 4~5%에 달합니다. 마이애미의 월세 수익률은 6~7%까지 나옵니다. 여기에 시세 차익까지 기대할 수 있습니다. 인플레이션 위험을 헤지(회피)할 수 있는 수단으로도 이용되고 있다는 분석입니다.
미국의 부동산 시장이 상승한 이유는 다양하며 복합적입니다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(연준)의 양적 완화(채권을 매입해서 돈을 푸는 것) 정책이 큰 역할을 했습니다. 미 연준은 작년 9월부터 매월 400억달러(약 44조원) 규모의 모기지(장기주택담보대출) 담보 채권을 시장에서 사들이고 있습니다. 모기지 시장에 자금이 넘치면서 모기지 금리가 사상 최저 수준을 기록하고 있습니다. 미국에서 주택금융을 제공하는 프레디맥에 따르면 3월 평균 10년 만기 모기지 금리는 연 3.57%로 우리나라 은행의 주택담보대출 금리(잔액 기준 연 4.46%)보다 낮습니다. 싼 금리로 돈을 빌릴 수 있기 때문에 부동산 수요가 살아나는 것입니다.
세계적인 부동산 컨설팅회사 CBRE는 "연준이 올해에도 통화 완화 정책을 지속하면서 저금리 환경이 지속될 것"이라면서 "올해는 미국 부동산 시장이 회복하느냐 마느냐는 질문을 던질 게 아니라 얼마나 회복세가 강하냐는 질문을 던져야 할 것"이라고 밝혔습니다.
만일 연준의 양적 완화가 축소될 경우 모기지 금리가 올라 주택 시장 상승 속도가 주춤할 수 있지만 주택 시장 회복이란 큰 흐름세를 꺾지는 못할 것이란 전망이 우세합니다.
미국 부동산 시장의 회복세가 언제쯤 국내시장에도 긍정적 영향을 끼칠까요?
□ 글로벌 자금이 금융에서 부동산으로 대이동이 시작되었습니다
문회일보등의 기사에 따르면, 글로벌시장의 ‘돈줄’이 금융에서 부동산 쪽으로 이동할 조짐을 보이고 있습니다. 글로벌 금융위기 이후 선진국의 양적완화와 경기 부진까지 맞물리면서 세계 국부펀드들이 안정적 수익 확보를 위해 부동산에 대한 투자를 늘리고 있기 때문입니다. 반면에 금융과 제조업, 에너지에 대한 투자는 줄어들고 있습니다.
영국 금융정보기관인 더시티UK와 국제금융센터, 삼성경제연구소 등에 따르면 지난해 국부펀드는 전세계 38개 부동산에 100억 달러를 직접 투자했습니다. 이에 따라 부동산 직접 투자자금은 전년 대비 36.4% 늘어났습니다. 더시티UK는 “중국투자공사(CIC)가 도이체방크 런던본부가 있는 윈체스터 하우스를 매입한 것을 비롯해 한국투자공사와 노르웨이 글로벌정부연금펀드(GPFG) 등이 지난해 부동산에 투자했다”고 말했습니다. 더시티 UK는 “선진국 국채수익률 하락과 주식시장 변동성 등으로 국부펀드들이 최근 몇 년 사이 부동산에 대한 투자 비중을 늘리고 있다”면서 “런던과 뉴욕, 샌프란시스코 등 미국과 유럽 대도시의 부동산을 선호하고 있다”고 밝혔습니다.
실제 미 국채금리(10년)는 2% 미만인 반면에 런던과 뉴욕의 고급 상업용 오피스 투자수익률은 각각 5.0%, 4.6% 정도입니다. 양적완화가 초래할 수 있는 인플레이션 위험을 헤지할 수 있다는 점도 국부펀드의 부동산 투자 증가를 가져온 것으로 보입니다. 빠른 현금화가 어렵다는 부동산의 단점이 장기 투자 위주인 국부펀드에는 큰 문제가 되지 않는다는 점을 알 수 있습니다.
이에 반해 지난해 금융, 제조업, 에너지 부문에 대한 직접 투자자금은 각각 전년 대비 77.1%, 62.7%, 46.8% 줄었습니다.
이는 세계 주요국 양적완화로 초저금리 상황이 지속되면서 금융시장 수익성 전망이 악화됐으며, 세계 경기 부진 우려 확대로 제조업과 에너지 산업 전망이 어두워진 탓으로 분석됩니다.
국부펀드들은 앞으로 부동산 투자를 더욱 늘릴 것으로 예상됩니다. 세계 최대 국부펀드인 노르웨이 GPFG는 향후 부동산에 300억 달러 이상을 투자해 현재 0.7%인 부동산 비중을 2020년까지 5%로 확대할 계획을 세워놓고 있습니다.
따라서 글로벌 투자자들은 투자 다변화 및 수익률 제고를 위해 부동산 등 대체투자를 확대하고 있지만 우량 매물이 한정돼 투자 경쟁이 심화될 수 있으며, 수익률 제고경쟁이 심화될 경우 대규모 직접 투자로 막대한 손실을 봤던 금융위기 때와 같은 부작용이 발생할 수 있습니다. 국부펀드 투자 동향에 대한 지속적 관찰이 필요한 이유입니다.
□ 신사동 가로수길을 보면, “석촌호수 길”의 미래가 보입니다
서울 강남구 신사동 가로수길이 명실상부한 국제관광의 명품거리로 탈바꿈한 가운데, 가로수길 안쪽 도산대로 11길과 15길 주변 소위 ‘세로수길’도 덩달아 인기가 치솟고 있습니다. 헤럴드경제 기사등에 따르면 빌딩거래정보업체 ㈜알코리아에셋이 신사동 가로수길과 세로수길 일대 건물 230채의 등기부등본 및 실거래가를 전수 조사한 결과, 가로수길이 각광받기 시작한 지난 2006년부터 최근까지 거래된 건물의 3.3㎡당 평균 매매가는 5809만원, 세로수길은 5286만원으로 드러났습니다.
같은 기간 매매가 상승률을 살펴보면 가로수길 496%, 세로수길 350%로 세로수길 주변 건물은 가로수길의 인기를 따라 꾸준히 올랐습니다.
예컨대, 세로수길 545-1번지 위치한 지하1층, 지상 4층짜리 건물의 경우 2006년 당시 3.3㎡당 2433만원에 거래된 반면에 폭 3m의 골목을 마주보고 선 세로수길 546-9번지의 같은 크기의 건물은 2008년 3.3㎡당 4803만원에 매매됨으로서, 매매가 상승률은 2년새 197.4%를 기록하였습니다.
또한, 가로수길의 2차로변에 나란히 자리한 두 건물중 하나는 2009년 3.3㎡당 7058만원에, 다른 건물은 2012년 3.3㎡당 1억2654만원에 팔려서, 3년새 가격 상승률은 179%였습니다.
하지만 현재는 가로수길, 세로수길 모두 가격이 3~4배정도 급등함에 따라 거품론이 고개를 들고 있습니다. 인근 중개업소에 따르면 준공된 지 30년 된 세로수길 546-11번지 인근 지하1층, 지상 2층 건물의 경우 지난해 10월 3.3㎡당 7500여만원에 거래됐고 지난 5월 2일 현재 호가가 1억원선까지 상승하였으며 인근 세로수길의 허름한 식당건물도 최근 3.3㎡당 호가 9000만 ∼1억원대를 호가합니다.
따라서 신사동 가로수, 세로수길의 경우 건부동산 가격의 80%를 차지하는 땅값이 급등한 만큼, 상당기간 거품의 조정과 상권재편이 필요한 시점으로서, 현 단계에서 추가수익을 노린 투자목적의 접근은 신중해야 합니다.
다시말해, 과거에 얽매여 투자의 함정에 빠지기 보다는 새로운 가로수길의 탄생을 가다리는 창조적 전략이 유효하지 않을까요? 그렇다면 신사동 가로수길에 맞먹는 지역변화와 가격변동성이 예상되는 유망지역은 어디일까요? 잠실 제2롯데월드와 9호선이 건설중이고 강남권 유일의 관광특구로 지정된 석촌호수를 주목하세요! 2015년말 이후엔 강남권에 최고의 걷고 싶은 거리, 국제관광거리, 문화예술의 거리가 탄생합니다.
